影响海南房地产价格的因素分析

影响海南房地产价格的因素分析

【摘要】房地产行业是我国经济的重要组成部分，房地产价格的波动会影响到房地产整个行业的收益情况，为保持房地产行业的稳定发展就需要掌握一些影响房地产价

格波动的因素。研究影响房地产价格的因素有助于发现房地产发展的规律，能更好的指导房地产行业的发展。影响房地产价格波动的原因有很多，大体上来说有经济因素、社会因素、政策因素等等。本文就这三方面的因素来分析房地产价格波动的原因。

【关键词】海南省房地产价格影响因素

我国的房地产行业起步较晚，20世纪70年代房地产行业显现苗头，90年代初才建立起房地产市场。如今，房地产业是我国国民经济的重要组成部分和支柱性产业，在国家经济建设方面提供了巨大的带动力，成为国家经济建设发展的重要引擎。

海南房地产的主力是旅游地产，海南旅游业的发展、景区的建设以及所需的地产，在一定程度上也说明了海南房地产的价格波动不会太大。外地购房客户是海南房地产的购房主体，投资、养老、度假等目的驱动了外地购房客户对海南本地房产的购买。另外，海南本地居民的刚需、改善性购房

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也构成了海南房产销售的组成部分。

一、海南房地产的主要组成及客户群体

海南房地产的组成包括：一线海景房、酒店式公寓、精装修小户型以及高层公寓、小洋房、别墅等等。其中，海景房、酒店式公寓、精装修小户型的主要客户群体为岛外客户；酒店式公寓是从广州、上海等大城市引进来的，主要客户群体为一部分高端及“候鸟型”岛外客户；高层公寓主要购房群体为本地刚需、改善性购房客户；小洋房、别墅的客户群体为岛内外精英等高端客户。

二、影响海南房地产价格的因素分析

影响房地产价格变动的因素很多，有的因素会降低房地产的价格，有的因素会提高房地产的价格，而且同一影响因素在不同的地区对房地产价格的影响不同；对房地产价格影响的程度也不相同。影响房地产价格变动的因素理论上归纳为九类，本文主要从经济因素、社会因素、政治因素、其他因素角度来分析影响海南房地产价格的因素。

（一）经济因素对海南房地产价格的影响

经济发展状况是影响房地产价格的主要因素。常见的经济影响因素包括居民收入水平、银行利率、市场物价等多项内容。

居民收入是影响房地产价格的主要因素之一。居民的收入情况直接影响到了居民支出的主要方面，居民的实际可支

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配收入决定了居民对住房的消费能力。如果收入水平较高，资金充裕，居民就会有较强的投资欲望，进而会转化为购房的实际行动上来。反之，如果居民收入水平较低，生活支出占家庭收入比重较大，可支配收入大幅降低，必然会降低居民消费欲望，投资房地产、改善住房条件的意向会减少，从而造成房地产市场的低迷态势。从居民的购买力上看，供应和需求之间的差距也会影响到房地产价格的变动。

利率对房地产价格的影响也十分突出。对于购房者来讲，如果购房贷款利率提高，会增加购房成本，一定程度上会降低购房者的购买欲望。另一方面，银行贷款利率的波动会引发房地产开发商投资获利水平的变化。银行利率越高，在市场总体价格水平没有明显改变的情况下，房地产开发商经营成本就会提高，获得的经济效益就会减少，压缩了盈利空间。同时，在房地产建设过程中，受到建筑施工材料和人工费用等成本的市场价格变化影响，也会直接作用到房地产销售价格上。

城市化进程发展的初期人们对购房的需求比较大，但是到了城市化进程的后期，对于购房的需求明显的减少。迄今为止，城市化进程的发展仍然是推动房地产业价格上涨的主要因素。

（二）社会因素对海南房地产价格的影响

社会因素也是影响房地产价格的一个主要因素。社会因

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素包括人口、家庭、城市形成的历史、城市的文化状况、社会治安等等。我国自古以来就有安家落户、成家立业的思想，在很大程度上决定了我们的居民对买房的追求。我国“家”的理念基本上主导了中国人买房的思维，在儒家思想中没有房产就没有家。房地产价格的上涨，其中主要的促进因素便是我国的“家”的文化因素。另外，国家强盛，人们安居乐业，经济总体形势趋好，人们购置、投资房地产的意愿会比较强烈；相反，国家政治秩序混乱，社会动荡，人们的人身财产安全得不到保证，那么购置房地产的愿望就会降低。

（三）政策因素对海南房地产价格的影响

国家所颁布的相关政策会影响到房地产价格的变动。在房价、地价飞速上涨，出现炒房炒地等违规行为时，为了抑制这种趋势，国家会颁布相关调控政策例如限购、上调交易税费等政策抑制房价、地价的过快上涨；相反，当房地产市场低迷、购房者持续观望，去库存压力巨大时，国家、地方政府会颁布相关调控政策例如取消限购、降低首付款比率、降低银行基准利率、降低交易环节税费等政策，来化解房地产库存，确保房地产市场平稳健康发展。

2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨，海南的经济和房地产行业也得到飞跃式的恢复和发展。出于投资、养老、度假的目的，大批岛外客户

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在海南购置房产，房地产价格一度飙升至十几年来的历史最高点。2011年后，随着全国性的楼市调控和持续低迷的楼市状况影响，海南房地产销售情况开始降温，销售价格也在购房者持续的观望状态下回落。史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，销售额和销售面积均呈现负增长，房地产销售价格继续下降。2016年，受去库存压力影响，国家、海南省政府颁布了一系列的调控政策，例如暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批，调整房地产交易环节契税、营业税等政策，受到政策影响，今年一季度房地产销售量明显增长，房地产价格也有所上涨。

（四）土地价格对海南房地产价格的影响

土地价格是影响房地产价格变动的最主要因素。地价的变动会直接影响到房地产开发的成本，进而影响了房地产的价格。地价与房价之间存在均衡稳定的关系，且地价与房价的关系呈正相关关系。在房地产价格中，地价占据的比重为五六成。随着市场经济的发展和城市建设，土地因为供需不同，地价便会上涨。尤其目前我国城市化进程的加快，使得土地的价格含金量更大。海南岛凭借着其独特的地理位置和气候条件优势，加之中央的政策扶持，土地资源日益成为稀缺资源，这个优势也导致了房地产价格居高不下。

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小结

随着国内经济的发展，居民生活水平的提高，对于房地产的需求也产生了一定的变化。海南得天独厚的自然环境和气候条件，以及众多的海滩，是房地产发展的重要筹码。海南各种休闲度假的房产在逐步的增加，而海南可开发的土地资源在减少，两者之间的矛盾在短期无法调整，那么海南房地产的价格将会持续上涨。海南房地产价格波动的因素主要是旅游经济的发展、政府政策和社会观念文化的影响，这些因素是长期存在，且基本上处于不变的状态，因此海南房地产行业的发展需要在这些不变的因素下，进行可变因素的调整。

【参考文献】

[1] 王伟斌、李彤，我国房地产价格影响因素分析，[A]，财经视点，2011年10月.

[2] 黄书会，影响郑州市房地产价格因素分析，[D]，河南大学，2010.05.

[3] 2010-2015年海南房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告，中商情报网，2010年1月.