云南昆明北市区某项目策划方案
发布时间:2024-11-08
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云南昆明北市区某楼盘超详细的房地产市场分析、楼盘定位、市场策略、规划策略及营销策略方案!
目 录(Contents)
第一章 昆明房地产市场分析 ……………………………………
第二章 第三章 第四章 第五章 第六章
第一节 昆明房地产市场概况 第二节 昆明房地产在售楼盘分析
北市区房地产市场分析 ……………………………………第一章 北市区概况 第二章 项目地块辐射图
项目竞争楼盘分析 ………………………………………… 地块分析 …………………………………………………… 项目建议 …………………………………………………
第一节 项目定位
第二节 产品配套及户型建议 第三节 形象定位 第四节 价格建议
销售阻力预估 ……………………………………………
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第一章 昆明房地产市场分析
第一节 昆明房地产市场概况
受2008年全球经济危机的影响,许多购房者的刚性需求受到压制,造成市场整体成交量萎缩,但随着房地产刺激政策利好以及行业变化,改善型购房者开始入市,推高了楼市成交量。从2008年9月开始,不断出台有利推动中低端楼房需求的政策, 其中包括减少借款利率,下调购房者的首期付款,加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。随着银行对房地产开发贷款的逐步放松,开发商的资金压力得到一定的缓解。一方面是由于政策能量的释放,推动了房地产业在今年的发展; 另一方面,房地产企业采取调整价格的措施,促进了市场回暖步伐的加快。随着下半年保障性体系建设力度和土地供应量的加大,预计市场会在供求平衡的形势下发展下去。
从昆明市房产信息网上公布的信息来看,2009年5月份昆明市
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共成交商品房5675套,成交套数与上月相比增加了617套,成交面积为58.2158万平方米,成交金额为33.2533亿元,成交均价为5712元/平方米。五一小长假为五月份的房价销售开了个好头,很多楼盘延续了房交会的优惠,促销力度也大,再加上很多楼盘已是准现房或是现房销售,大大促进了刚性需求的释放。随之而来的清明节和端午节也一定程度上刺激了该月的房地产销售,市场形势十分喜人。楼市成交的主力还是刚性需求和改善性住房需求的购房者,估计这部分刚性需求释放应该还会持续一段时间。
自今年三、四月的“小阳春”出现以来,昆明楼市的成交情况大势向好,从五月的楼市成交量观看。真正的刚性需求正在不断释放。一方面是消费者的信心回来了,另一方面开发商推盘的积极性也在提升,开发商在“五一”之后开始加大供应量,以求更快地消化房源;同时,成交量在假期后出现上涨,也与“五一”促销产生的成交滞后性有较大联系;并且,近期开发商纷纷调价,也有可能会促使房价上涨。
第二节 昆明房地产在售楼盘分析
1、产品物业类型及其均价分析
2009年一季度,昆明楼市从楼市的冬季也逐渐回暖,被称为楼市的“小阳春”;二季度的第二个月,在五一小长假的推动下,昆明
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楼市继续保持复苏的势头,成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高,给昆明楼市注入了一股强大的力量。
纯高层和混合型两种物业类型楼盘占总楼盘的比例较2009年4月份有所变化。纯高层所占总楼盘的比例比上月减少近7%,混合所占总楼盘的比例比上月增加了7.2%,而别墅和纯多层物业的所占比例几乎没有什么变化。 混合型物业占总在售楼盘中的比例与上月相比有所上升,但混合型物业已经占了较大比重,再上升的幅度不大。
图
1
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图2
价格方面如图2所示,随着国家政策的影响,房地产业出现“回暖”迹象,普通住宅的价格出现上升趋势,但是政策的影响效果还不明显,而且内外环境还较严重,国际金额危机还在持续,短时间内还不会出现大幅度上涨。
2、普通住宅价格分析
我们以在售楼盘中的高层、多层均价为样本,样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价,共计50个样本。对样本商品房的均价进行频率分析的同时,为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平,保留了价格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的楼盘,力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。数据的处理结果如下:
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图3
从图3的结果上看,昆明市在售的普通商品房均价为5375元/平米。反映出昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态,价格变动幅度不大。在售楼盘基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为2118.08,即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在3000-7000元/平方米之间,较上月的波动范围变化不大。从上面均价频率分布图上看,普通住宅的均价分布在3000-7000元/平米之间的楼盘数量仍然居多,为42个,该价格区间的楼盘总共占到84%(样本N=50)
,该部分楼盘代表了昆明市房地产开发商和
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消费者的共同选择
在售楼盘的总占地面积、总建筑面积和总户数统计
2009年5月份昆明市新房在售楼盘的数量为184个,总占地面积为28602310.51平方米,总建筑面积为33088504.89平方米,总户数为129136户。与上月相比,总占地面积、总建筑面积、总户数三项指标均有明显上升。
图4显示的是5月份昆明市各行政区在售楼盘的总占地面积、总建筑面积及总户数统计情况,即包括目前已售出部分和待销售部分。
图4
分区来看,盘龙区、
西山区和官渡区在总占地面积这项指标的比较中占
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据较大比例,其中盘龙区土地开发起步较早、发展已经比较成熟,官渡区和西山区分别占据了南市区和西市区的大部分面积,这个地利优势使得其近期新开楼盘数量较多。五华区在总占地面积指标的比较中位于第4位。由于总占地面积、总建筑面积和总户数三项指标的相关性较强,所以各区在总建筑面积指标比较中的排名与总占地面积指标有很大的相似性。
楼盘区位分布情况分析
从图5反映的情况看,在售楼盘中分布于二三环间的楼盘数目最多,其次是三环外,再次是一环内,最少的是位于一二环间的楼盘。
图5
总体来看,五华区、盘龙区、西山区的楼盘数目分别在一环内、二三环间和三环外区域位列第一;五华区和盘龙区在一二环间的在售楼盘数量相等。这与昆明市经济发展情况是一致的,如五华区占据一环内的面积最大,其在一环内的楼盘数量也最多;
而官渡区包括了大
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片离市中心较远的地带,所以在三环外地在售楼盘数量最多。
图6
图6的信息反映出,三个区高层项目的总个数分别为11、9和8个,其中五华区的楼盘主要是一 红铂金元素,都市春天,富春城市公寓,云大晟苑,银河星辰花园,银座SOHO,和谐世纪,南屏时代,经典壹城,西楚眠山花园,米兰阳光;官渡区的有银海领域,银海领域公寓,米兰邻里天地,兴杰站现代城,子君村经济适用房,独立时代公寓,宝海明珠,新南界,蓝苑静园;位于盘龙区的有大成蔚蓝时代;枫蓝国际;锦泰花园;金色俊园,江东好世界,云南映象二期 故乡的云,智者的山丘,云南映像 花好月圆。
车位数情况分析
随着近些年私家车拥有量的快速增长,
楼盘项目的车位情况已开
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始纳入到消费者衡量楼盘优劣的环节当中,车位充足与否顺理成章成为衡量一个楼盘身份与档次的新标准,越来越被广大消费者和开发商所重视。本报告选取车位户数比(车位户数比=车位数/总户数)这一指标来衡量一个楼盘的车位情况。
图7
从图7中可以看出,昆明市在售楼盘中车位户数比位于[0,0.5)这一区间的楼盘所占比例最多,占到了总数的40%,位于[0.5,1)这一区间的楼盘所占比例为39%, 1以上区间的楼盘所占比例为21%。
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第三章 北市区房地产市场分析
第一章 北市区概况
从1998年至今,北市区连续保持昆明房地产开发区域的霸主地位,到目前为止,北市区开发的楼盘超过七十个,开发面积超过数百万平方米。 现状:区域发展基本完善
江东大厦、财富中心,在建的领域时代,填补了北市区高档写字楼的空白;财富中心和在建的欣都龙城填补北市区多功能化的大型项目;沃尔玛超市,解决了北市区居民的“菜篮子”问题;早期开发的,如美璟新城等商铺已经被各类商业充实,商业氛围日趋完善;已建成的滨江公园,已经完工开放的月牙塘公园,正在恢复治理的大雁湖等休闲场所逐步完成,中央医院的建立,学校的入驻勾勒出了北市区昆明宜居地的美图。
北市区规划情况
昆明市北市区范围为北至茨坝,南接东北二环,东到白龙路、世博园,西至长虫山。从2002 年开始,北市区被昆
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明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区,北市区作为一个次城区,到2005 年基本形成城市中心,人口达到25 万至30 万人。
昆明市规划局作出以下布局,以北京路延长线作为中轴线,在中轴线西侧建商业商务带,在两侧布局高时尚生活住宅区,中央公园以北至松华坝,则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。未来的北市区交通主要由“五纵四横”组成,五纵即龙泉路、北京路延长线、昆曲高速、穿金路、白龙路,四横即东北二环路、北辰大道、烟草一号路、7204 公路。同时,昆明三环路,北金大道,及未来轻轨的规划,使北市区成为昆明交通状况最好的区域。
商业日趋成熟
北市区商业配套近年来一直是北市区居民的一个心病。但是随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动,商业配套逐渐完善。同时受北京路延长线的影响,北市区的商业形态逐步形成。
北市区楼盘基本是2004 年以后开发的,商铺形态是一层至两层的底商,临主干道商铺多为两层,开间3.6 米至12 米,进深10 米至15 米,面积分割较大,层高5 米至6 米,有半层或者1/3 阁楼。除财富中心至北京路延长线完结外,小康大道和烟草路2号,住宅集中区域无大卖场或购物中心。
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北市区商业目前处于从社区商业向次级商业中心过渡阶段,和谐世纪大型购物场所的开发,将更进一步弥补片区大型商业中心缺乏的遗憾 。
住宅项目业态完善
北市区目前开发的楼盘基本上以小高层、高层普通住宅为主,世博板块以别墅和花园洋房居多。目前北市区楼盘销售价格均价在4800 元-5200元/m2 左右,与2008年相比较为接近。北市区楼盘价格现处于平衡和小幅度上升阶段。 据对北市区三十多个楼盘的不完全统计,北市区目前已开发楼盘占地面积达2660628m2 以上,约合3988 亩,总开发户数多达51207 户以上。而户型面积从30m2至300m2不等,主力户型在80m2 至150m2,畅销户型在60m2至120m2,北市区楼盘物管费多层在0.8 元至1.0 元/m2,小高层、高层在1.2元至1.8 元/m2。北市区楼盘容积率基本在2.5 至3.6 左右,但是从目前已建成的楼盘来看,相当一部分住宅密度很高,容积率高达4 至5。从这些基本情况来看,该区域的住宅项目业态基本成熟,且今后的楼盘价格均会处于一个上升期,但是因为受物业形态不完善的影响,升幅空间不会很大。
北市区地产开发四巨头城建股份,前身是昆明城市建设土地房屋开发经营公司,成立于1992 年11 月,隶属于昆明
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市建设局。2001 年起在北市区开发楼盘,代表作为北辰小区(2001 年)、北辰财富中心、云南印象(2006年)。官房企业集团,组建于1994 年,是云南省首家房地产开发企业集团。自1996 年起在北市区开发楼盘,代表作为金字系列作品:金星小区(1996 年)、金康园、金实小区、金禧园、金利园、金福园、金寿园以及宁康园等十余个楼盘。 云南伦华地产,组建于2001年,前身为江东集团旗下江东建筑经营公司,自2001年起在北市区开发楼盘,代表作:一期美伦花乡、二期彩信园、三期春之城、四期美憬新城、五期泰旸新城。
江东集团,前身为云南龙泉房地产开发经营有限公司,组建于1996年,于2000年起在北市区开发楼盘,代表作有江东花园一期、江东花园二期、江东鸣翠园、江东世纪园、江东丽景园、江东花城、江东小康城、江东耀龙康城、江东安康园、四季公寓、书香门第、华龙人家、江东好世界、和谐世纪、清水木华等十多个楼盘项目。
北市区居民属性
北市区目前居民属性有两大板块,这也和两大板块的租房类型有所区别。
第一板块:世博板块和黑龙潭板块
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世博板块和黑龙潭板块以别墅和花园洋房居多。主要为财富累积较多人群拥有。且这一板块和项目规划差别过大,我们不再拉开分析。
第二板块:龙泉路北段板块和北京路延长线板块 这一版块主要建筑类型为多层和高层。 其居民特点主要为下面几种:
1、 双薪家庭带孩子(主要为:公务员,事业单位人员,公
司职员,个体户) 居民比例:39% 年龄分布:25-50
2、 3代同居或老两口同居(主要为:地州到昆明迁移家庭,
昆明本地老两口对居住改善) 居民比例:48% 年龄分布:40-65
3、 单身和父母帮助置业者(租房者占大部分)
居民比例:11% 年龄分布:20-35
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第二章 项目地块辐射图
第三章 项目竞争楼盘分析
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