上海k11艺术购物中心案例

星浩资本商业项目考察研究

——上海K11购物艺术中心部门：商业管理部撰写人：蒋杰

上海k11艺术购物中心案例

项目基本情况——商业

商业总建面积层数艺术馆面积品牌数量改造总金额开业时间停车场

40000㎡地下3,地上6 3000㎡ 78家 5亿元 2013年1月18日 6-9层，270个车位

中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11购物艺术中心秉承品牌“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽， 365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用，为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受。

上海k11艺术购物中心案例

项目基本情况——办公楼所属区域开发商物业性质占地面积空调/采暖卢湾区新世界中国地产有限公司涉外写字楼 9900平方米商圈物业公司物业登记建筑面积电梯品牌淮海路上海新创物业管理有限公司甲级 137336平方米东芝租售方式物业管理费绿化率单层面积标准层高出租 32.0元/平方米.月 35% 2010平方米 2.45米 2002年12月

DUNHA M中央空调客梯11部货梯9部扶梯23部

电梯数量

停车位/费

地下326个，1660元/月

建筑年代

上海香港新世界大厦是一幢高60层超甲级商业商务综合楼，高度为230米。办公楼面积约为64198平方米，会议、餐饮、娱乐设施面积共计20532平方米。大厦提供充足的电话线、卫星电视天线、光纤通讯系统、中央空

调、双电源及自备紧急电源、高速升降机，宽带网系统。大厦安装客用电梯11部，其中3部为观光梯，货梯9部，自动扶梯23部

上海k11艺术购物中心案例

区位及交通人民广场

淮海路商圈

新天地商圈

香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连，地理位置得天独厚，是淮海路商圈地标建筑。

上海k11艺术购物中心案例

开发背景K11具有强大的集团背景。香港新世界集团于1970年由郑裕彤博士创立，并于 1972年在香港联合交易所挂牌上市。经过几十年经营与发展，集团核心业务已由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输等领域。

上海K11

华美达广场

跟随国内经济的高速发展，集团进一步开拓内地市场，在中国内地的房地产、基础设施及其他行业上的投资项目已经超过 170个，是国内最大的港商投资者之一。

新世界百货

新世界集团旗下的新世界百货也是人们耳熟能详的品牌，上海的巴黎春天就有10家。新出现的K11是否会与

之发生冲突？对此，陈建豪坦言，集团对新世界百货的定位是中端消费，而K11则定位于高端品牌。此外K11是购物中心模式，新世界百货是零售业态，两者并不冲突。“新世界百货目前在全国有40家，今后仍将大力发展。

上海k11艺术购物中心案例

项目外观巨型广告墙

立垂面直广绿告化位和外广告牌

停车场入口

2.2m商业正门口

凌乱的卸货区

上海k11艺术购物中心案例

商场入口—主入口(淮海中路)两个柱子之间放了一个大面积的透明广告牌，K11昭示性非常好，特别是晚上灯亮的时候。但是也遮挡了向内看的视线，使得原

本就不宽的入口感觉更为狭窄，有压迫感。

整体建筑沿地块四周退界，布置了矮小的绿化带，但十分杂乱不美观。

上海k11艺术购物中心案例

商场入口—内广场

多维阳光顶棚，除了地下采光的功能性还充满了艺术气息。扶梯通地下一层。

高九层的人造瀑布(背面是垂直电梯),看上去大气磅礴。墙面多采用垂直绿化，体现

“自然”理念。

上海k11艺术购物中心案例

商场入口—写字楼

写字楼与商场前后连通，进入位于金

写字楼大堂层高很高，酒店的规格，

陵西路上的路口，通过一个狭长的通道就可以到达商业的部分。

装修豪华。设有两个轻餐饮店铺和一个接待处。

上海k11艺术购物中心案例

商场入口—停车场

2.2m

入口位于商场后方写字楼下，不好找。

刚刚装修好，颜色鲜艳但是留有浓浓的油漆味。

从停车场到写字楼或商业都要经过这个分高低楼层停靠的破旧电梯厅，感官较差且人流交错。

停车需要盘旋上6-9楼，不方便还考验技术。

上海k11艺术购物中心案例

商场入口—地面地铁口

黄陂南路3号口正对本项目，但是没有入口，需要绕道另外两条路上才能进入且面对卸货区感官较差。

上海k11艺术购物中心案例

商场入口—B2地铁口

地铁与商业接口处已经非常豪华，让人不忍不进去看看。

由无数电子表组成的艺术品

清晰美观的商场导视牌

可以直接把人流引入B1的扶梯

上海k11艺术购物中心案例

品牌入驻BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA、MaxMara、Vivienne Westwood等众多国际一线品牌已确定入驻改造后的K11商业面积近4万平方米，引进78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。

上海k11艺术购物中心案例

B2——零售+轻餐依托B2地铁人流的美妆零售和休闲小吃大集合店

上海k11艺术购物中心案例

上海k11艺术购物中心案例

B1——零售+轻餐美容护理区

采光顶棚

上海k11艺术购物中心案例

B1

穿过艺术感十足的长廊，核心筒周围布置美容护理和休闲餐饮类业态。

上海k11艺术购物中心案例

B1

通过1楼多维建筑直接下B1带来了自然采光，还能俯瞰B2艺术品展。

上海k11艺术购物中心案例

L1——零售主力店1L、2L全零售

跨层店

跨层店

上海k11艺术购物中心案例

L1

L1一共5家时装配饰，都是大面积店铺，其中3家为两层的跨层店。都在装修阶段没有开业。

电梯下蟒蛇纹灯罩凸显艺术感。

立柱周围包金属材质，广告牌也是金属材质，质感十足。

上海k11艺术购物中心案例

L2——主

力店跨层店1L、2L全零售

停车场盘旋车道跨层店

跨层店