香港名店街2012年推广报告

2012年 1月 20 日

目录

1、知己

2、知彼3、善战 4、思路 5、策略 6、建议

谋攻一：知己▼ 工 程 进 度 及 水 景 改 造 情 况

开工 建设

全部 封顶

1月

2月

3月

4月

5月 6月

7月

8月

9月

10 月

11 月

12 月

1月

2月

3月

工程进度

施工封冻期

施工期

外立面及绿化配套完工

毛坯交房

水景改造 工程

2012年重点协调厂办及水景资源改造期

谋攻一：知己▼ 推 广 诉 求 方 向

香港名店街诉求主线组成：地段交通、水景餐饮主题 区位 标签 投资 价值 产品 标签

项目价值梳理

[ 产品 ]——欧式风格、水景 独立式商铺、大开间

[ 价值 ]——水景商业街，寸 土寸金

分阶段推广主题：[ 区位 ]:塞上湖城的荣耀，城东商业的标杆； [ 产品 ]:临桥临水拥天下， 寸土寸金揽商机； [ 业态 ]:欧式、水景商业街

[ 区位 ]——城市东南门户， 两大商圈核心区域

[ 业态 ]——市区独一无二、独具 规模水景商业街

谋攻一：知己▼ 项 目 全 年 诉 求 点 及 推 广 主 题

全年推广主线1月

欧式、水景餐饮主题街 投资在今，富及百世2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月

9月

10 月

11 月

12 月

推广阶段诉求点

区位、产品诉求

区位、业态诉求

产品、业态诉求

核心投资价值挤压 产品、业态线 欧式、水景商业 主题街 投资价值线 高收益、高盈利主题街

分阶段推广主题

区位线 城市东南门户 全新商业标杆 产品线 独立、欧式、水景 社区商业街

区位、产品线塞上湖城东南区域独立、欧式、 水景社区商业街

业态线中高档商业街

推广期动作：

户外包装、宣传 资料准备期

线上报广、线下渠道等媒体外宣及、 销售动作培训、现场销售期

线下渠道拓展、产品价 值释放、客户维护期

谋攻二：知彼▼

项目名 称 塞上凝 聚力

位置

租售状态 一期已售 罄，包租 期，二期 登记 剩余4间

商铺数 量 一期330 套已售 罄 共计218 间

主营 面积 120150㎡

业态组合机比例 餐饮占40%,超市 25%,建材等其他 占35% 超市商店20%,美 发，办公，购物， 无法做餐饮 药品批发市场 餐饮超市

售价 (元/㎡)

租金

意向招商 业态

新华东街与 丽景街交口 贺兰山路与 109国道东北 角 清河南街银 川汽车站南 站对面 北京路与正 源街交汇处

/

5-6万

餐饮

绿地21 商城 逸家财 富广场 银川金 融街 民生新 天地 紫荆花 商务中 心

400㎡ 300— 400 ㎡ 150180㎡

12800

不租

商贸购物、 办公

竞 品 纷 争 列 表

正在规划

400余间

12000

未 定

药品批发

统一招商， 客户登记

194

未定

未定

不租

办公、购 物、家居、 超市等

北京中路新 区人民广场 西

南侧

已售罄， 对外包租

30004000

办公居多，外带 餐饮等生活配套

18000

30-40 ㎡/月

办公

谋攻二：知彼▼

位置

银川金融街与紫金花商务中心比香港名店街位置优越，易于积攒人气。但 离本项目位置较远，不足以构成威胁。 基本处于售罄阶段，逸家财富广场与银川金融街处于招商阶段，预计香港 名店街项目招商将与其处于同一时期，但市场上并没有美食街性质的商业 项目，所以对本项目不会构成太大的威胁。

业态

战 国 纷 争 总 结

价格

价格上除紫荆花商务中心竞品基本都采取低开高走的价格策略，易于销售 和客户积累，但其价格优势相比香港名店街变相返祖的销售策略并不明显。

租售 模式

竞品项目处于代租和不租两种业态，并没有其他销售形式，但对于众多商 业物业的兴起，必将将导致红海竞争，对于本案，若想在未来的红海竞争 中谋得生存之法就必须以独特的租售模式占据市场，垄断投资者的信心， 增强商家对于我们的信任。

谋攻三：善战▼

从目前在售的或者操作中的商业街的实际运行情况来看，目前银川市社区商业街的租售

模式主要以零售零租，售后包租的方式为主，商业的发展始终处于无明确规划阶段，对于没 有主题式的商业街基本适用。

本案商业街租售模式考虑原则： 以迅速回笼资金为本案租售模式的选择基础； 以主题商业街战略整体营运为理念； 以区域客户服务及社区居民配套服务为出发点； 以在合理的营销预判范围内，实现经济效益的最大化为基础目标； 以提升项目及开发商品牌传播为最终目标。

租 售 模 式 出 发 原 则

谋攻三：善战 考虑到本项目既具有裙楼主体商业又兼具社区独立式商铺，所以本案采取的整体方案为： 为主，裙楼商业租赁招商为主。 以临街商铺出售

租售模式

概念阐述

优点

缺点

操作流程

▼ 租 售 模 式 的 选 择

方案一 以租带售

A、项目招租工作压 A、考虑到项目的增值空间大，暂时缓和等 开发商和承租 力巨大，资金回笼 待最佳销售时机。 者签定承租合 速度慢。 B、考虑到销售市场不佳，人气不旺，为了 目前商业物业操作较为流行的一种模式，其优点如下： 同，承租者定 B、由于前期招租工 引进大量的人气，以出租的方式巧妙的做活 对于开发商来讲有利于其品牌的美誉度传播及实现商业主题式业态操作； 时向开发商支 作机结果难以保证， 市场，到时机成熟再进行销售。 对于投资者来讲，可带来稳定、有保障的投资回报，增强投资者的信心； 付租金，开发 导致投资人信心不 C、以携带租约的方式销售商铺，降低投资

对于运营者来讲，利用主题式定位，并且参与主题式商业营运，与开发 商再将已有租 足。 者投资风险，增强投资人的投资信心。 商一同打造特色主题商业街，可带来丰厚的经营收益。 约的商铺一同 C、招租后再进行销 D、能够保证社区商业业态的完整性，更加 转让给投资者 售，难免贻误最佳 突出项目的主题特点。 销售时机。

项目开工 建设初期， 招租工作 先行，待 到招租达 到30%以上 租售并行。

租售模式

概念阐述 开发商在销售商铺 时给投资者承诺， 在商铺使用一定年 限后将商铺返补给 开发商，开发商可 按原来价格回购。

优点 A、短期内可回笼大量资金 B、提高买家的投资信心。 C、对于冷淡的楼市投资者 可算是诱惑力相当大。 D、对于开发商的信誉及实 力具有良好的传播。

缺点 A、因难以准确预知 未来项目的升值空 间，承诺期限也难 以确定。B、承担楼 市衰退以及商业街 运营状况是否良好 的的巨大风险。

操作流程 A、根据现有商业市场 分析，推到近年来商 业物业的升值比例。B、 计算本区域内的年升 值比例。C、确定承诺 的回购期限。

方案二 承诺限期 回购

谋攻三：善战

租售模式

概念阐述

优点

缺点

操作流程 A、做好“投资回报”的可 行性分析。 B、定好回报年限及项目回 报比例。 C、对整体商业的投资回报 控制在6%-10%之间。 D、找知名的经销商作为领 头羊，增强投资者的信心， 有利于商铺成功经营。 ▼

方案三 变相返祖

开发商承 诺投资者， 购买商铺 后一次性 或者分阶 段的给投 资者一定 量的回报。

A、利用一定的回报给投资者做信心支 持，吸引投资者入市，达到迅速消化 项目的效果。 B、可以迅速回笼资金。 C、能快速建立项目形象，让市场在最 短的时间内认可它。 D、便于是实现统一规划经营，有利于 楼盘升值。 E、证明项目的投资空间大，为后期住 宅项目的提价等做前期有利准备。

A、前期需 得开发商 颠垫付金。 B、招商工 作压力大， 颠覆租金 期限未定。

租 售 模 式 的 选 择

租售模式

概念阐述 开发商承诺 投资者购买 商铺后，通 过售楼部登 记等方式负 责替投资者 将商铺出租。

优点

缺点

操作流程

方案四

售后包租

A、返祖期结束后，业主进 A、做好“投资回报” A、短期内回笼大量资金。B、 场自行经营或者自行出租， 的可行性分析。 可实现统一经营。 会破坏商业的主题业态格局， B、定好回报年限及 C、增加项目的抗风险能力。 并且引发一系列问题。 项目回报比例。 D、增强投资者的信心。 B、对于投资者来说投资信 C、对整体商业的投 E、前期招租工作压力减弱， 心

不强，招租工作的重担又 资回报控制在6%-10% 后期堆积关乎项目声誉。 回落到开发商。 之间。

谋攻三：善战依据本案的具体情况及主题商业街的运营战略思考，建议将采取“以租代售 及变相返祖”两种模式共同使用，以此规避后期营运而带来的风险。 具体操作如下： 项目开工建设初期，营销策划对于未来价格及涨幅做到尽可能准确的定位，同时计 算出“投资回报”的可行性分析，定好回报年限及项目回报比例，对整体商业的投资 回报控制在6%-10% 。 在项目销售前招租工作先行，充分利用本项目到位的销售物料及准确的投资回报分 析，积累有意向的商户，待到招租商户达到整体商业街的 30%以上与租售并行。 对于已有租约的商铺采取“以租代售”转让租约形式整体出售，但租赁合同内容除 甲乙双方的姓名变更，其限定的营运业态在租约期间内不得变更。 对于尚未有租约的商铺可由开发商与投资者签订租约合同，由开发商在一定期间内

▼ 租 售 模 式 的 选 择

支付相应的租金，直到有满意的承租人进驻，再将租约变更。开发商支付的租金可以赠送装修费或者其他形式返利。 找知名的经销商作为领头羊，增强投资者的信心，有利于商铺成功经营。11

思路一 核心方向的思考香港名店街有什么能够吸引足够多的眼球，在市场上掀起风潮？如果把住宅、公寓、商业拆开来， 和我们的对手相比，很难做到从本质上与它们有所区别并焕发新意。我们这样考虑： 香港名店街的基本功能可分为两大块：居住与商业。不再像一般的项目中多种形态分开推广，我 们换一种角度来看。 这两种功能结合在一起会有什么样的新事物产生？

商业 周边五金、机电的配套 社区生活配套 香港名店街水景商业街

住宅、公寓住宅纯住宅区、纯商业区结合，依托 商业优势拉升住宅档次，使之服 务于社区从根本上、人性化地解 决了商、住如何有机相融的问题 。

公寓

利用稀缺的美食及生活配套优 势，在机电五金商圈基础上完 善小区的物业以及生活居住氛 围，形成一个中高档生活圈

周边的配套，使得公寓性能能 够较好融合，满足公司欲求， 同时也解决了居住上的问题。

思路二 延展性思考在核心概念下可以做深度的延展。 香港名店街项目水景商业街是面对市场舞起的一面大旗，它具有极大的新意和被聚焦的可 能，能够吸引到更多的市场关注和目标人群，实现产品知名度的迅速扩大 。 依托水景商业街对市场所带来的效应及影响，快速推进公寓、住宅以及其他商业的推广以 及销售进度，并拉升项目的档次，挖掘项目

的附加值。

产品 五金机电、商业街、生活配套 住宅 公寓 有效融合商住并规避矛盾 完全符合目标消费群需要

市场认知依托水景商业街将项目整体推 出，凭借资源在周边的稀缺性 ，聚焦目标客户，迅速扩大知 名度。

购买利用商业街特色，优化住宅与 公寓的生活配套组合，拉升项 目在消费者心目中的形象通过 全面内部配套和服务刺激购买

思路

推广中要注重产品本身的特点，使商住既能有机的结合，又有其独立的 空间. 推广中要注重水景商业街及生活配套在服务于小区的同时，还能起到一 个拉伸项目整体档次和形象的作用。在项目所在片区聚集人气。 推广时应以水景商业街为市场切入点，快速聚焦视线，树立其在城东的 稀缺性及独特性的形象，以带动整个项目的销售。 公寓及住宅推广在依托其卖点同时，应与水景商业街及生活配套有机结 合，从商业中寻找住宅客户，同时从住宅中寻找商业客户，并通过商业 街及其他配套提升住宅及公寓的附加值，依托于项目强大的资源优势完 成市场上的快速推广。

思路产品优势位于银川市老城区东南，居民众 多居住氛围、生活配套已经成熟 项目周边已形成家居、装饰材料、 机电、防水等传统专业市场，人 气和商机都很可观。 具有鲜明的水景特色的商业街

水景商业 区位 大开间店铺开间大，店面 宽敞

交通交通便捷：项目坐落于银川 市主街道清和街、宝湖路交 叉路口，银川市多条公交线 路繁忙通过，交通出行方便 快捷。

香港名 店街市场空白

独立商铺商铺与住宅分离形 成自主式独立商铺

本项目附近成规模的中高档 商业体不多,主题式商业街更 是稀缺 15

思路我们应当树立项目在银川市场中与众不同的形象，从周边项目中脱颖 而出，寻找到合适自身的客群，这就需要从项目本身的特性以及优势 进行挖掘，以寻求出项目的特点进行细化推广。

独特的— 水景商业

首席的— 商业空白

个性化的— 大开间 独立商铺

差异化定位：更精确的进行市场定位，更加准确的划分目标消费群，从而节约 资源，增强宣传效果，大道事半功倍。16