第一章

商业物业管理概述

物业的通常分类： 物业的通常分类： 居住物业、商业物业、工业物业、 居住物业、商业物业、工业物业、特殊 (其他)用途物业四种。 其他)用途物业四种。 商业物业： 商业物业： 一种通常为私有但为公众提供商品、服务、 一种通常为私有但为公众提供商品、服务、 设施和场地的场所。 设施和场地的场所。

第一节

商业物业的类型

一、划分商业物业的标准商业物业( 属性： 商业物业(与收益性物业有区别)属性： (1)经营性 经营性 (2)公众性 公众性 (3)服务性 服务性 以此为据判断物业类别应看整体

二、商业物业的类型

(一) 办公物业用于各种机构办公、商务经营的场所 用于各种机构办公、

(二) 酒店物业主要是满足人们在外食 宿需要的物业， 主要是满足人们在外食、宿需要的物业，有 的物业 公务和娱乐两类消费需求。 公务和娱乐两类消费需求。

1.商业性酒店 2.度假酒店 3.长住性酒店 4.汽车酒店

(三)商贸物业用于商品流通、销售的经营活动场所。 用于商品流通、销售的经营活动场所。

(四)娱乐休闲物业分为综合性娱乐休闲物业(锦绣中华、欢乐谷、 分为综合性娱乐休闲物业(锦绣中华、欢乐谷、 综合性娱乐休闲物业 祈福新村会所等) 祈福新村会所等) 专项性娱乐休闲物业(舞厅、保龄球馆等) 专项性娱乐休闲物业(舞厅、保龄球馆等)

三、商业物业的特点

1. 商业氛围依赖性强 2. 设施先进高档 3. 租赁经营比例大 4. 价值不可储存(尤其是出租为主 价值不可储存(

的商业物业) 的商业物业)

第二节

商业物业经营管理的模式

一、自建自管适用条件：开发建设单位本身是唯一的 适用条件： 业主， 业主，物业中少有出售的部分 自用为主，只有部分出租。 自用为主，只有部分出租。

二、自营与专业物业管理相结合特点： 特点： 由开发建设单位负责商业物业的出租经 营和产权产籍管理。 营和产权产籍管理。 聘请专业物业管理企业提供日常管理 与服务。 与服务。 适用于： 适用于：大机构投资兴建的商务楼或开发单 位有经营人才、经验与客源。 位有经营人才、经验与客源。

三、委托经营管理开发建设单位把建成的商业物业委托给 开发建设单位把建成的商业物业委托给 把建成的商业物业 物业管理企业， 物业管理企业，由物业管理企业承担出租 经营和日常管理服务工作。 经营和日常管理服务工作。 要求受托的物业管理企业有一定的商业 物业管理经验。 物业管理经验。 境外商业物业管理的主流

第三节

商业物业管理的内容

总体来说包括：经营、管理、 总体来说

包括：经营、管理、服务三方面 来说包括 经常性内容： 保证物业正常使用) 经常性内容：运行操作管理(保证物业正常使用) 投资决策 市场营销 租赁管理 成本管理 价值和经营绩效评估 从经营管理过程角度看具体内容有： 从经营管理过程角度看具体内容有：

一、制定管理计划步骤： 步骤：(一)进行调查研究

1.进行市场调查、分析 进行市场调查、主要是对当地的人口构成、 主要是对当地的人口构成、经济状况和 人口构成 发展趋势、消费水平、交通设施状况、 发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类 型物业的租售情况进行分析。 型物业的租售情况进行分析。 进行分析

尤其应注意分析周边地区的商业经济氛围。 尤其应注意分析周边地区的商业经济氛围。 商业圈：商业物业吸引顾客的地理区域。 商业圈：商业物业吸引顾客的地理区域。 核心商业圈 商业圈包括三部分 次级商业圈 边缘商业圈 其中核心商业圈占该类商业物业顾客的 其中核心商业圈占该类商业物业顾客的 核心商业圈 一半以上 以上( 0%~75%)、 )、次级商业圈 一半以上(60%~75%)、次级商业圈 15%~20%)、边缘商业圈(5%~15%) )、边缘商业圈 15%~20%)、边缘商业圈(5%~15%)

2.调查交通与公用设施情况包括公共交通和停车场的状况 交通布局可能发生的变化 市政公用设施情况

3.调查经济发展状况经济发展态势、就业、工资、产业结构变动、利率 经济发展态势、就业、工资、产业结构变动、 水平等 不同产业有机组合的周边环境优于单一产业支撑的 周边环境。 周边环境。

4.调查供求状况 着重同类物业的供求平衡分析

(二)业主目标分析

业主的目标是制定管理计划的基础。 业主的目标是制定管理计划的基础。 两类业主: 两类业主: 一类投资房产用于获利; 一类投资房产用于获利; 投资房产用于获利 另一类为了本身的利益， 另一类为了本身的利益，保持物业 为了本身的利益 的价值。 的价值。 有的业主有明确的目标 有的业主有明确的目标 有的没有长远的目标和规划。 有的没有长远的目标和规划。 没有长远的目标和规划

有的业主提出相互矛盾的目标， 有的业主提出相互矛盾的目标，如： 相互矛盾的目标

同时提出最小维护费用和 同时提出最小维护费用和最大增值 最小维护费用 最高出租水平和 最高出租水平和最大出租率 特别注意： 特别注意： 充分磋商， 充分磋商，在管理目标方面达成共识 明确业主授予管理者的权力范围。 明确业主授予管理者的权力范围。

(三)物业资质分析 市场分析的目的： 市场分析的目的：确定待租物业的最佳 价格。 价

格。 物业资质分析的目的： 物业资质分析的目的： 全面了解物业的质量和条件 了解物业的质量和条件， 全面了解物业的质量和条件，确立其市 场地位。 场地位。 确定下年度对物业的 下年度对物业的维护与经营所需费 确定下年度对物业的维护与经营所需费 用 估计出对房屋及设备设施进行 出对房屋及设备设施进行维修保养 估计出对房屋及设备设施进行维修保养 所需的费用。 所需的费用。

两方面的考察： 两方面的考察： 建筑物外部考察(外观、年代、风格、 建筑物外部考察(外观、年代、风格、 周边环境等) 周边环境等) 建筑物内部的考察(可供租用的房源数 建筑物内部的考察( 量和单元面积、户型设计、设施的质量、 量和单元面积、户型设计、设施的质量、 设备设施的工作状况和新旧程度等) 设备设施的工作状况和新旧程度等) 进行必要的添置、更换、维修、 进行必要的添置、更换、维修、装修 注意：室内环境污染问题。 注意：室内环境污染问题。