宋小冬

孙澄宇

日照标

准约束下的建筑容积率估算方选鱼过呈

圈提要,

日照标准约束下的建筑容积率

估算方法探讨宋小冬,

’

孙澄宇。

近年来城市房地产开发中建筑容积率和基地周边建筑日照标准的矛盾经常发生。,

其中土地,

批租时规划设计条件里建筑容积率定得过高往往是产生矛盾的原因之一筑容积率、

因此就需要在批租之前对建

日照

要求进行估算预评价防止矛盾的产生,

、

,

。

文章讨论了估算容积率的客观需求和基本方

法探讨了计算机辅助容积率估算的可行性提出了仿生学人工智能计算方法产生最大包络体的技术路线并对这一技术路线进行初步验证认为这种方法可用干制订合理建筑容积率的前期估算,,

。

关键词中图分类号

建筑容积率

住宅日照文献标识码

计算机辅助设计文章编号

人工智能〕洲一

风

一

一

卖获得如果签订合同后修改原始条件有违公开公平竞争,,

、

的原则

。

基地规划设计方案反复调整造成规划审批过程拉长,

,

近通过招投标,

年来城市房地产开发的市场化程度越来越明显,、

,

政府和企业的运作效率下降管理成本上升,,

。

房地产开发周,

拍卖批租土地开发住宅办公楼商,,、、

、

、

期延长风险加大投资效果的可预见性不明政府决策的可,

业设施的比重越来越高各地批租开发的过程大致如下政府经济管理土地管理城市规划部门共同拟定批租开发的土地城市规划部门提出基地规划设计条件或要求。

信度降低形象受损投资环境变差,

,

。

因此在土地批租之前预先估算建筑容积率预先评价,,

,

周边建筑日照水平是防患于未然的重要途径,

。

土地管理部门向社会发布招标或拍卖文件包

括规划设计条件、

,

若干房地产开发商根据招标或拍卖文,

件测算利润风险投标或竞标土地管理部门择优选择开发,

商并签定土地批租合同,

。

在各地城市开发实践中新区成片开发一般和控制性详,,

中标的开发商委托规划设计单位对基地进行规划设计经政府规划部门批准后进行详细的工程设计再开,,,

细规划结合较好容积率和日照关系的估算可纳人控制性详,

细规划的编制过

程见第、

节方法一

。

在旧区改造中单个,,

工建设

。

开发基地的边界很难完全在控制性详细规划中确定特别是,

由于城市土地资源的紧缺十分普遍在比较重要的地

在土地资源紧张高容积率开发情况下为了满足周边建筑,

段规划部门提出的基地规划设计条件中容积率指标往往比,

的日照要求相邻相近地块之间的容积率会有很大差异主,,

、

较高

。

房地产开发商在投标竞标之前往往按容积率上限,

、

要受基地开发先后顺序的影响因此不得不对控制性详细规,

估计开发的利润区规划设计规范

。

但是在基地规划设计阶段会出现周边建,

划指标进行调整

。

筑主要是住宅的日照达不到国家标准的情况《城市居住一

修建性详细规划如果发生在土地批租之前可以和容积,

》规定从,

,

年起住宅日

,

率估算结合起来见第后预先估算还是需要的。,

节方法二。

,

如果发生在土地批租之

照是强制性标准

,

为了保护周边住户的利益规划管理部门,,

要花很多精力仔细测算周边建筑的日照是否满足国家或地

因受文章篇幅限制规划编制和开发的关系不作深人,

方标准实际操作中基地规划设计方案往往修改多次日照,

讨论

和容积率指标仍不能兼顾,

。

据笔者在国内有关大城市调查,

,

这种情况并不少见在上海市甚至出现容积率上限需减少后才能保证周边住宅满足日照标准的案例。

如果这种,

情况频繁发生就会引发一系列的问题,

实际容积率大大低于上限而减少的建筑面积不能折算成地价返回房地产开发商因为土地开发权经公开投标拍,、

估算建筑容积率是针对具体的基地周边条件大致测,,

算基地自身的建筑布局建筑面积既符合有关的标准规,

、

、

国家自然科学基金重点项目基于数字技术的城市空间规划设计方法部分研究成果批准号

“

”

范有关的城市规划又能充分利用土地资源,,

,

。

预先知道容,

规划设计方案周期短得多也可得到比较可靠的容积率指

,

积率指标可以定得多高对政府规划部门来说可以避免前文所讨论的问题产生对房地产开发商来说可以较准确地,

标

。

估计将来实际开发的建筑面积降低

投资风险,、

。

在目前的规

划体制相关标准和规范的约束下容积率上限和日照标准下限的关系是问题的核心,,。

,

提高容积率就要缩小建筑间,

距增加层数加大建筑进深和面宽由此带来日照阴影范围扩大周边和自身建筑的日照水平下降,

,

根据《市居住区规划设计规范》城,、

,

住宅日照以、

。

底层窗台为计算起点不同 …… 此处隐藏：3825字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……