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我们的思考体系第一部分… 第二部分… 第三部分… 第四部分… 第五部分…

营销背景 营销策略 营销部署 成本测算 推广费用预算

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第一部分 营销背景

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宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析 一、宏观环境分析 沈阳商业地产投资市场分析目前市场投资类房产分为六大类，商场铺/专业市场/临街商铺/公寓/ 目前市场投资类房产分为六大类，商场铺/专业市场/临街商铺/公寓/ 写字楼/产权式酒店: 写字楼/产权式酒店: 沈阳商场铺受万达和五洲商业广场后期经营问题的影响， (一)沈阳商场铺受万达和五洲商业广场后期经营问题的影响，使商场铺投资 跌入谷底，经营不善，前途暗淡； 跌入谷底，经营不善，前途暗淡； 专业市场，客户对经营领域不熟悉，导致投资者不敢贸然进入； (二)专业市场，客户对经营领域不熟悉，导致投资者不敢贸然进入； 公寓市场供求严重失衡，投资回报仅为4 6%,投资价值低，销售低迷， (三)公寓市场供求严重失衡，投资回报仅为4-6%,投资价值低，销售低迷， 整体市场销售率在40 左右； 40% 整体市场销售率在40%左右； 临街商铺由于经营灵活，回报稳定，安全性高，比较受投资者青睐， (四)临街商铺由于经营灵活，回报稳定，安全性高，比较受投资者青睐，但 供应量较少； 供应量较少； 投资型写字楼刚刚出现，市场情况看好； (五)投资型写字楼刚刚出现，市场情况看好； 产权式酒店由于其高回报，核心的地理位置和有限的市场供应， (六)产权式酒店由于其高回报，核心的地理位置和有限的市场供应，做为新 型的投资产品，目前销售情况较其他投资产品好。 型的投资产品，目前销售情况较其他投资产品好。

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宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析 一、宏观环境分析 沈阳商业地产投资市场分析总结： 总结： 目前沈阳商业地产投资市场竞争激烈，市场客户信心 目前沈阳商业地产投资市场竞争激烈， 不足，销售形势严峻，该种态势将持续2 年时间； 不足，销售形势严峻，该种态势将持续2-3年时间； 中小投资型产品(总价30万元左右)比较受市场欢迎， 中小投资型产品(总价30万元左右)比较受市场欢迎， 30万元左右 市场容量较大； 市场容量较大； 沈阳整体房地产市场投资比例在15%左右，市场投资 沈阳整体房地产市场投资比例在15%左右， 15 氛围低迷，加上受宏观调控政策， 氛围低迷，加上受宏观调控政策，投资客户的观望期 普遍延长，房产市场的投

资比例进一步下降。 普遍延长，房产市场的投资比例进一步下降。http:// 中国地产商域网

附件： 附件：宏观和地方政策

宏观政策： (一)宏观政策： 1、2005年4月27日：新国八条出台，国务院总理温家 、 年 月 日 新国八条出台， 宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地 月 日主持召开国务院常务会议， 日主持召开国务院常务会议 产市场形势， 产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问 题。 2、2005年5月11日：七部委联合发布《关于做好稳定 、 年 月 日 七部委联合发布《 住房价格工作的意见》 住房价格工作的意见》。 3、2006年6月1日：九部委《关于调整住房供应结构稳 、 年 月 日 九部委《 定住房价格的意见》明确新建住房结构比例。 定住房价格的意见》明确新建住房结构比例。

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(二)金融政策： 金融政策： 1、2005年3月17日央行调整房贷利率； 日央行调整房贷利率； 、 年 月 日央行调整房贷利率 2、2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高 、 年 各大银行达成协议：高档住宅“ 到三成” 别墅的首付款由原来的20%提到 提到30%,这样做 到三成”。别墅的首付款由原来的 提到 ， 是为了打击按揭炒房者， 是为了打击按揭炒房者，但同时对别墅购买也会产生一定 的压制作用； 的压制作用； 3、从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融 日起上调金融机构贷款基准利率。 、 年 月 日起上调金融机构贷款基准利率 机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 由现行的 个百分点,由现行的 机构一年期贷款基准利率上调 个百分点 5.58%提高到 提高到5.85%,5年期以上房贷基准利率由原来的 提高到 ， 年期以上房贷基准利率由原来的 6.12%提高到 提高到6.39%,提高了 个百分点； 提高到 ，提高了0.27个百分点； 个百分点 4、2006年8月30日央行各期限固贷产品的基准利率均比原 、 年 月 日央行各期限固贷产品的基准利率均比原 来调高0.27%。 来调高 。 http:// 中国地产商域网1 7

地方政策： (三)地方政策： 7月5日辽宁省建设厅正式出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价 日辽宁省建设厅正式出台了《 月 日辽宁省建设厅正式出台了 格的意见》 省六条” 格的意见》——“省六条” 省六条 影响： 影响： 宏观政策其目的是规范房地产市场的健康发展， 宏观政策其目的是规范房地产市场的健康发展，而同时也严重打压投 资购房，连续两年的政策影响，使投资购房者持币观望。 资购房，连续两年的政策影响，使投资购房者持币观望。 购房5年内转手征收全额营业

税的政策出台，使短期投资者转为长 …… 此处隐藏：2286字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……