2012年第47周哈尔滨市房地产周报

2012年第四十七周哈尔滨市房地产周报

（11月19日-11月25日）

真观智业原子数据机构

2012年11月26日

2012年第47周哈尔滨市房地产周报

冰城楼市周鉴

特别声明

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本报告是基于政府网站的公开资料及本机构的实地调研资料而编写的，在一定程度上反映着编写人员的不同见解。故本报告所载观点可能与其他类似报告的观点及市场实际情况不一致，本机构对于因使用本报告而产生的任何后果不承担法律责任。任何人使用本报告，即视为同意以上声明。

本报告中所涉及的成交量、成交均价等未特别注明的，均为建筑面积、建面价格；土地供应、成交数据均来自于哈尔滨国土资源局及中国土地挂牌网；商品房成交数据均来自于哈尔滨网上房地产官方网站。

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一周热点资讯 【全国】 【中央】

住建部将调整保障房结构 公租房成发展重点 资金仍是建设瓶颈

财政部财科所所长贾康日前表示，实际运营期间，经济适用房、限价商品房等产权性住房由于概念模糊、具有大量的牟利空间，常易出现分配不公、设租寻租等问题。与此同时，贾康指出，保障房建设任务的分配上，存在“一刀切”的情况，没有充分考虑地区间经济发展差异和居住需求，有些地方、特别是县级城市，存在保障房建设过量甚至闲置的情况。

11月22日，一位接近住建部的人士称，住建部正在统筹研究2013年保障房的建设规模，从产品类型和区域差异上，为保障房做结构调整。一方面综合考虑地区实际居住需求差异，统筹各地承建保障房的任务；另一方面，不断加大以公租房为主的租赁性保障房的建设规模，并将不断完善政策和管理机制以清除保障房的牟利空间。

“保障房包括有公租房、廉租房等租赁性住房，也包括经济适用房、限价商品房等产权性住房，”贾康在“2012(第二届)保障房发展高峰论坛”上表述，“在实际上运营中，产权性保障房由于概念模糊、具有大量的牟利空间，诸如开着宝马车住经济适用房，建成后成为特权部门家属小区等。”贾康建议，应进一步加强廉租房、公租房等非产权房的建设以解决大众的居住需求。除此之外，“保障房分配也存在一些区域性的差异”，贾康介绍，有些

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地方，特别是县级城市，保障房建设因为过量配置，存在大量的闲置，与此同时，包括北京等一线城市可供的保障房房源不足。贾康分析，保障性安居建设任务由国家统一规定，没有充分考虑地区间经济发展差距，保障性住房的需求差异以及不同地区人们的居住习惯和居住要求，搞“一刀切”。

对此，上述接近住建部的人士表示，住建部在研究2013年保障房建设任务时，也将综合考虑上述问题，从项目类型和区域差异上做调整，了解并测算地区居住需求；与此同时，公租房等非产权性的保障房一直是被住建部强调的重点类型，也将在2013年再次突出。

有关保障房分配管理的问题在不断“破题”，但一直让住建部担心的，还是资金问题。“目前来看保障房建设并未出现大的资金难题”，上述接近住建部的人士介绍，“2013年保障房总体规模不会少于500万套，再加上此前续建的，资金压力一点都没减少，地方资金在前两年大规模开建下，消耗严重，再加上土地出让金锐减，明年的资金压力依然不小。”

实际上，上述接近住建部的人士称，住建部很早就开始研究如何吸引民资进入保障房领域，并出台了相关政策，但在保障房建设微利的背景下，企业进入的积极性不是很大。不过，住建部政策研究室原副主任王珏林甚是乐观，他认为，钱不是唯一能解决保障房建设问题的方法，如果政府能够在土地和税收给予支持的话，保障房的建设成本就不会太高

【原子数据机构观点】目前我国城镇化进程仍将快速推进，在此趋势和背景下，保障性住房规划与建设应该与城市、城镇发展规划紧密结合。目前我国保障房体系建设中存在的问题，主要是区域性差异导致的保障房配置不当，资金来源单一从而财政部门财政支出压力大等。针对这一系列问题，首先要强调将公租房等保障房作为重点发展类型，从区域差异上做调整，了解并测算地区居住需求等；其次对于资金问题各级财政部门应增加资金来源渠道，

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减少财政支出压力。

四部委联合发文要求规范土地储备融资行为

据国土部22日消息，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行(601988)业监督管理委员会不久前联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》(简称《通知》)。《通知》要求加强土地储备管理，严格控制土地储备总规模和融资规模，规范土地储备融资行为，防范金融风险。

《通知》规定，年度土地储备计划中，新增储备土地规模(含本年度收储已在本年度供应的储备土地)，原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

《通知》还要求，土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。国有土地收益基金要按规定比例及时计提，并按规定用于土地储备。土地储备机构必须按规定用途使用土地储备资金，不得挪用。

应建立土地供应双轨制

11月23日，在全国工商联房地产商会年会上，该协会名誉会长聂梅生建议，未来楼市调控的方向是用市场化的手段改革来替代现有的调控政策，中国应建立双轨制的土地供应机制、实行差别化的信贷以及完善房地产税收制度。

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聂梅生透露，近日国土资源部曾来商会开调研会，了解能否够逐步形成政府供地和市场供地的双轨制。如果这个能形成，对未来十年中国房地产平衡发展是一个巨大的动力。她认为，现在中国只是政府供地，没有市场供地，如果能形成另外一只手，市场供地和政府供地之间有一个竞争，有利于平抑地价。正好现在土地卖不出去的情况下启动双轨制是最好的办法。

事实上，农村土地流转，同地、同权、同价问题，十六大就提出来，但没有实施。聂梅生认为，未来的改革就是要实现农村土地流转，形成集体用地和国有建设用地的土地供应双轨制，这将有利于降低土地价格，进而对降低房价有好处。她认为，城镇化是中国最大的内需潜力所在，而不解决农村问题不能城镇化，农村问题中不解决土地问题也不能城镇化。

对于市场关心的房产税扩容问题，聂梅生表示，对个人住房征收房产税，很难界定哪部分是经营，哪部分是自住，征收起来比较复杂。但她表示，对企业法人持有的房产，如商业地产、工业地产、厂房等，经营性主体比较好确定，征收也相对容易。

【原子数据机构观点】随着国家楼市调控政策不放松，调控政策的完善以及调控方式的多样化已成必然，针对土地方面，国家出台相应的规范制度等调控土地市场。加强土地储备管理，严格控制土地储备总规模和融资规模，有利于土地资源的合理利用、土地使用方向的确定以及预防贷款偿债风险等。土地市场双轨制观点的提出，有利于土地市场的完善和丰富，通过政府供地与市场供地之间的竞争抑制土地价格，调节土地市场的同时间接调节房地产市场。

逐步在全国推开房产税

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财政部部长谢旭人21日发表署名文章，指出形成有利于结构优化、社会公平的税收制度，强调认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。

谢旭人指出，要充分发挥税收调节收入分配的作用。深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。

他表示，要结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。根据适当提高社会保障统筹级次的要求，健全社会保障筹资机制。按照“正税清费”和“分类规范”原则，继续清理整合行政事业性收费和政府性基金，进一步规范收入分配秩序。

谢旭人指出，虽然中国税制建设取得重要进展，但现行税制仍然存在一些需要解决的问题，突出表现在：税制结构不尽合理，地方税体系建设相对滞后，税收在促进科学发展和调节收入分配方面的作用有待进一步发挥。

按照党的十八大报告要求，今后一个时期完善税收制度的主要目标是：健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用，促进结构优化和社会公平，推动科学发展和社会和谐。实现上述目标，需要按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，进一步优化税制结构，公平税收负担，规范收入分配秩序。

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多地公积金现短期钱紧 巨额沉淀资金难解“近渴”

年底将至，各地公积金政策相继微调放松。随之出现的，是市民扎堆办理公积金业务的现象，公积金一下子出现短期“钱紧”的状况。

“现在暂时无法办理公积金全贷的业务，组合贷款还可以办理，但最早放贷也要等到明年，比平时多等一个月左右的时间。”11月21日，从天津农商行一工作人员处了解到，年底本来就是公积金提取和个贷的高峰期，加之近期政策的刺激，办理公积金业务的人数骤增。工作人员表示，暂停的那部分公积金业务，不排除是受公积金额度的限制。而对于银行来讲，这部分额度既是任务又是目标。

“不是银行不给贷，而是银行放贷额度受限。因为钱是公积金管理中心委托银行管理，具体放贷额度公积金管理中心说了算，银行只是收取相关的手续费。”某公积金管理中心工作人员表示，每年初，各地公积金管理中心会给当地银行分配公积金贷款额度。

据了解，每个地区公积金的放贷额度是根据城市规模和公积金的沉淀资金而定，这部分沉淀资金是公积金收、支相抵后余下的部分，数值远远高于放贷额度。

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【地方资讯】

北京11月未现土地集中入市

11月末，北京土地市场进入了年底冲刺成交阶段，23日有两块土地集中出让，而11月底还有6块地入市，未现此前业内人士预计的“集中入市”局面。而从目前北京土地市场的情况看，年底可能会出现供需两旺的局面。

11月23日北京共有2宗土地招标出让，其中石景山地块有5家企业竞标，底价为2.82亿，最高报价为河南和昌置业的4.1298亿，溢价率高达46.4％。折合楼面价10627.8元。

此外，通州北苑商务区地块也受到了开发商的角逐，有4家企业参与竞标，底价为12.5亿元，最高报价为保利地产（600048）的14.8亿元，溢价率为18.4％。折合楼面价9528.8元。目前该区域附近二手房的价格在17000-20000元/平方米，而保利的报价也基本合理。

截止到23日，北京土地整理储备中心待出让的经营性用地为13宗，其中通州地块达到5宗，总土地出让面积达40.53万平方米。成为了年底土地市场的主角。此前2012年通州经营性用地共成交11宗，总土地出让金69.27亿元。

广州拟取消预售商品房合同登记备案

广州市政府法制办日前公布《广州市第五轮行政审批制度改革拟取消、调整、保留的行政审批、备案事项目录（征求意见稿）》，公开征求公众意见。市民可于12月3日前对初拟定的清理结果提出意见和建议。

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在征求意见稿中，共有98项行政审批、备案事项拟取消，其中包括市教育局“民办市属中等职业学校招生计划的核准”、“在省内举办国际教育展览审批”，市国土房管局“城市房屋拆迁资格证书核发”、“限价房申购条件审核”、“预售商品房合同登记备案”，市文广新局“报社记者站设立审核”等等。市工商局“企业年度检验”也拟取消，调整为行政备案，但需待广州商事登记改革的相关配套措施完善后才能实施。征求意见稿还提出了拟按程序转报的事项43项，拟调整为内部审批、备案事项28项，拟下放事项97项，拟转行业自律的事项21项，拟保留的行政审批事项214项。

目前，广州已建立广州市行政审批、备案事项动态管理数据库系统，市民可在广州市政府法制办网站上进行查询，广州市政府47个部门的审批、备案事项均进行了编码，可以在网站上进行查询。公众可以通过这个系统查询所要办理的事项是否经过审查，是否合法，是否保留，如果在这个系统中搜不到要办理的事项，市民可以依法拒绝相关行政机关的审批、备案的要求。

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【房企动态】

永泰地产 中国商业地产黑马

2012年11月7日，由中国房地产指数研究院联手 MIPIM Asia（亚洲国际地产投资会）举办的“2012-2013中国百城新建筑新地标”评选中，戴迪凭其为商业地产做出的卓越贡献被授予“2012中国商业地产突出贡献总裁人物奖”，永泰地产凭借在商业地产中的发展潜质，被认证“2012-2013中国商业地产新秀”地位，永泰城作为综合体的突出代表，客观反映综合体建设的卓越成就，荣膺“2012-2013中国综合体新地标”。

“中国建筑（601668）新地标”是中国指数研究院、中国房地产指数系统在总结过去八年研究经验的基础上，从全国100个城市的近万个样本项目中初步选定了符合要求的500个项目，分别从功能性、标识性两大方面多个指标进行深入分析，客观、准确地反映2012-2013中国新建筑的整体发展水平，最终形成“2012-2013中国百城建筑新地标”研究成果。

依照国际都会高端综合体范本营建的哈尔滨永泰城，是永泰地产14年城市运营经验的集大成之作，投资近100亿元。着眼哈尔滨城市东拓发展大势，在地铁2号线上打造120万平全能城市综合体，打造哈东新城市中心。该城市综合体业态丰富，产品多元化，自持商业只租不售，长期持有，体量高达30万平：包括永泰喜来登国际五星级酒店、区域型金融企业总部大厦、国际连锁超市、泰泰百货、泰莱时代影城、贝贝泰姆儿童城、泰乐会KTV、泰酷电玩、生态健身中心、快时尚中心、国内外美食中心、文化创意会展中心等，满足哈尔滨东部区域一站式高品质生活需求。销售型物业包括青年社区、都市住宅、精装豪宅、金街商铺、步行街商铺、区域型总部办公集群（涵盖甲级写字楼、创意园区、SOHO精装公寓、LOFT公寓）。

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永泰地产基于14年的开发经验，目前以“京津冀、环渤海经济圈”为重点发展区域，大力推进“集团化、跨区域、多项目”的战略布局，实施“53515”战略规划，进入商业地产开发领域，首次亮相的永泰城即刻得到社会各界高度关注。

永泰地产在戴迪的领导下坚持走精细化的品质地产发展之路，始终秉承“建筑人的环境”的品牌理念，努力铸就具有创新意识的建筑，为人们创建具有前沿代表性的人居环境。在哈尔滨，在呼和浩特，在佳木斯，在银川，永泰城所到之处，繁荣一片，成为城市发展的核心驱动力。

华润置地千亿深耕深圳旧改

经历住宅产品线的调整，以及深耕多个二三线城市之后，华润置地在2012年末重回一线，重点掘金深圳。其在深圳的多个旧改项目的土地储备即将进入集中爆发期。据华润置地总经理吴向东称，公司将陆续投资1000亿元打造深圳项目。这意味着，华润在上述项目中每一平方米或投入约10000元。

华润置地在大深圳区域开发的六个项目分别是深圳华润中心、深圳湾综合发展项目、大涌旧村整体改造项目、湖贝旧村整体改造项目、银湖蓝山、小径湾，总占地面积超过300万平方米，总建筑面积接近1000万平方米。业界此前猜测的下李朗项目尚未对外公布。不过，华润置地藉此已成为深圳最大的综合型房地产发展商。 其中，华润大涌旧村整体改造项目地处南山科技园片区，是广东省最大的城中村改造项目，建筑面积达280万平方米，总投资近300亿元。

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华润拥有与其他开发商难以企及的资金募集优势。华润集团旗下目前有汉威资本、华润银行、华润万家等业务板块，可为地产项目提供私募资金、承兑汇票以及来自零售业务的现金流等。华润置地从今年年初至今，已至少7次通过银行贷款的形式取得近百亿港元的融资。2011年的融资规模甚至超过200亿港元。

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【本埠】 【城建规划】

冰城首列地铁客车开始动态调试 年底前试通车

21日，从哈尔滨地铁集团有限公司了解到，首列运抵哈尔滨的地铁客车已经于日前结束静态调试，开始进入动态调试阶段。在动态调试过程中，技术人员将对地铁客车的包括牵引、制动以及车厢内的各项设施进行全面测试和调试，力争年底前实现电通以及试通车。

21日10时，位于哈市道外区的哈尔滨地铁车辆基地院内，一列由6节车厢组成的地铁客车正在铁轨上缓慢滑动。虽然试车轨道位于室外，但进入地铁车厢却丝毫感觉不到室外的寒冷。据哈尔滨地铁集团公司车辆中心工作人员介绍，地铁车厢里的空调可以让车厢内保证18℃的温度。

今天是地铁客车第三次开上试车线，今天的测试调节内容主要是在制动和牵引方面。”车辆中心王龙云介绍到。据王龙云介绍，首列地铁客车在10月中旬运抵车辆基地后，已经经过了最初的外观检查、编组连接、电气连接，以及软件调试等方面的调试。在动态调试阶段，除了牵引、制动方面的调试，还要对列车的温度保暖等车厢内情况进行调试。

据了解，作为国内首款高寒列车的哈尔滨地铁客车，在签订采购协议之时就已经将高寒条件运行纳入考虑范畴，哈尔滨地铁列车可以在-38℃的低温下正常运行。哈尔滨地铁列车的动态调试包括多项内容，同时，在调试过程中对不适合的部分进行调整。每列地铁客车的动态调试阶段需要一个月左右的时间。

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【地产资讯】

哈尔滨市二环内严格控制商品住宅项目建设

19日，从哈市人大获悉，日前哈市人大常委会成员及哈市人大代表对哈市贯彻实施《中华人民共和国城乡规划法》和《哈尔滨市城乡规划条例》情况进行执法检查。按照规划，明年哈市二环内将严格控制商品房建设项目，减少人口密度，增加绿化开放空间，着力打造“300米见绿、500米见园”的宜居空间。

据了解，哈市政府为了更好地体现“一法一例”中规定的有关人居环境改善的立法初衷，明年计划在中心城区改造中重点实施“四增四减”策略。从今年开始，哈市将中心城区的容积率降到可控的程度。主城区二环以内除政府主导的优化城市功能、提升城市空间品位的项目和棚改项目外，原则上控制其他无关的项目尤其限制商品住宅项目，将腾出的项目用地全部用于公共空间项目建设和绿地建设。

为了更好地落实规定，明年哈市将着力解决执法过程中发现的难点重点问题，尽快理顺规划管理体制，进一步完善城乡规划体系，统筹集约用好城乡建设用地，开创城乡规划工作新局面。记者从哈市规划部门了解到，明年哈市通过城市设计加强对公共空间、建筑形式和风格的统筹，合理确定人口密度、建筑密度，全面控制城市空间尺度和疏密度，优化城市空间，打造300米见绿、500米见园、疏朗宜居的人居环境，让市民出门可见绿、推窗可看绿。

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一周成交点评：

——2012年第47周哈尔滨市场商品房成交量价齐跌

2012年第47周哈尔滨市商品房共成交2703套，环比下降56.27%；周成交面积257602㎡，环比下降54.41%。47周的成交均价为7523.4元/㎡，环比46周下降1. 62%。

数据来源：哈尔滨网上房地产

【原子数据机构观点】本周的成交量持续下滑，总成交量已下滑到30万㎡以下，整体呈现波动下滑趋势。虽然成交量下滑趋势明显，但较38-42周有