商业地产项目招商策划专题培训

内部学习资料

商业项目招商策划专题培训

2010.10版权声明： 本文仅供新城房产内部交流使用，版权归江苏新城集团所有，未经江苏新城集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、 复制和发布报告中的部分或全部内容。

报告提纲

第一部分：商业基本概念 第二部分：零售业态介绍第三部分：商业发展规律 第四部分：商业地产策划 第五部分：商业项目招商

一、 商业基本概念

商业——生意、买卖Business 广义的商业：“生意”,指所有 以营利为目的的事业 特征：以获取利润为目的 一次握手、一个电话、一次会议、 一单交易都是商业活动的具体表现， 通俗来说商业就是“赚钱的游戏”

咨询、房地产开发、贸易、批发、 零售、服务等所有的经济活动都是商 业的范畴

Commerce 狭义的商业：“买卖”,指专门 从事商品交换活动的营利性事业 特征：以商品交换为手段 包括吃穿住行等息息相关的商品、 服务和消费场所，主要包括购物、餐 饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展 等

零售业——有关商品销售终端的行业零售业： 美国商务部的定义：零售贸易业包 括所有把较少数量商品销售给普通公 众的实体 营销学定义：零售业是任何一个处 于从事由生产者到消费者的产品营销 活动的个人或公司，他们从批发商、 中间商或者制造商处购买商品，并直 接销售给消费者 零售是一个与批发相对应的概念， 是商品销售的终端环节，主要指商品 的最终销售渠道，包括销售过程中对 应的主体和客体，其对应经济中的社 会消费品环节 零售业包括百货、超市、家电连锁、 购物中心等零售商家和零售集团，以 及提供商品的厂家及提供经营场所的 “房东”,如百联、国美，步步高， 万达等

沃尔玛总裁

李斯阁

张 近 东 黄光裕

店

业态——面向某类目标顾客的商店营业形态

业态：零售店向确定的顾客群提 供确定的商品和服务的具体形态 特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一 定的战略目标，有选择地运用商品经 营结构、店铺位臵、店铺规模、店铺 形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段，提供销售和服务的类 型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日本20 多种，美国40多种

包括百货店、大型综合商场、超级 市场、便利店、专业店、专卖店、购 物中心、家居中心、仓储商店、折扣 店、自动售货机、邮购店、无店铺销 售形式(电子购物——B2C,C2C) 等

货业种：依商品的功能、 款式及适合的年龄所 做的分类 特征：“卖什么” 目前国内零售消费市场

可细分上百个业种，商品 的种类达到数万(11万) 种，国外发达国家的业种 细分更多，难以胜数 从使用目的上分为消费 品和再生产品，从购买习 惯上分为日常用品、选购 品、专用品，包括男装、 女装、鞋类、箱包、家电 用品、生鲜、日化用品、 烟酒、建材、机电、纺织 品等

业种——面向顾客某类用途的商店营业种类

业种特点特点 日常 用品 选购品 购买 频率 高 较低 价位 低 较高 购买习惯 冲动 计划 外部作用 短 较长 先品货、 后价格 更换周期 不大 对服务有用 对专业人士 影响大 地位 缺之 不可 重要 重要、 量小

专用品

非常低

非常高

考虑再三

商业地产——用于经营用途的房地产形式泛商业地产：除住宅以外的房地 产形式，主体特征以租赁回报为 目的，包括商场、酒店、办公、 旅游、展览、集贸市场等 狭义商业地产：就是指用于商业 经营的地产开发项目 商业地产的形式多种多样，最常见 的如mall、大型批发市场、商业街、 商场、社区商业等(开放、封闭) 大型商业地产项目的开发是一项复 合工程，需要对商业、地产、金融等 各方面具有专业操作能力

品牌——标识、区别 企业及其所提供的商品或服务的综合标识品牌：包括品牌名(可以读 出的部分)、品牌标志(不 可以发声的部分)、品牌角 色(人或拟人化的标识) 品牌的意义： 方便消费者进行产品选择， 缩短消费者的购买决策过程 享有较高的利润空间

无形资产，可以超越产品的 生命周期

商家品牌

商品品牌

餐饮品牌

二、 零售业态介绍

百货店 department store(Dept.)概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区， 开展各自的进货、管理、运营的零售业态

特点

采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱 乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道

商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象 商店规模大，在5000平方米以上 商店设施豪华，店堂典雅、明快

目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人

大型综合商场 generalmerchandise store(G.M.S)概念

采取自选销售方式，以销售大众化实用品为 主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合 为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态

特点

采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企 业的品牌开 …… 此处隐藏：1749字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……