商业街调研报告

调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解长安曲江航天商业街商业现状及外

部空间的设计要点如群体布置、外部空间环境、城市景观和组织等。 调研时间：2011年11月

调研地点：回坊街、德福巷、骡马市、不夜城、书院门、西大街、雁塔西路、北长安街。 资料整理：

商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。

【解释】

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

【商业街的分类】

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。

宏观上讲，不夜城、西大街都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，大多数目前已经取得了成功。目前，也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。

按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。

另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。

【商业街的特点】

〖规模特点〗

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

〖规划设计特点〗

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

〖名称特点〗

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如德福巷酒吧一条街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

【商业街形象设计】

商业街的建设是现代城市的形象工程。北京的王府井商业街、上海的南京路商业街、天津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心城市的标志性地段来设计的。

〖环境优美设计〗

购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境美、街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美等方面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。

【商业街功能设计】

商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面：

〖集散功能〗

集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，北京王府井商业街、上海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。

〖管理功能〗

管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。

〖服务功能〗

服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。

〖创新功能〗

创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必然会走向衰落。

【商业街发展模式设计】

〖综合商业街模式〗

现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。

〖特色商业街模式〗

适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。１９９９年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路 四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低廉的四川路，是许多国内游客喜欢去的购物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。

〖“扎堆”商业街模式〗

“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近２０万平方米二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边１０平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。

〖步行街模式〗

１９９９年９月２０日，南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。

〖“销品茂”模式〗

“销品茂”取自英文shopping mall，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从１９９９年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。

实地调研分析

香漫回坊街·小吃一条街

特色它长约500米左右，南北走向，青石铺路，绿树成荫，路两旁一色仿明清建筑。街道两旁，上百种清真小吃琳琅满目，香飘四野。全街内或餐饮，或器物，均由回民经营，具有浓郁清真特色。

“钱”景融合西安文化、黄土文化、穆斯林文化特色为一体的旅游景点区，作为首批“西安特色商业街”之一，其名族特色浓郁，市场定位清晰，是商业与民族文化结合的亮点。

迷醉德福巷·酒吧一条街

特色德福巷如同北京的三里屯、上海的新天地一样，以自己特有的魅力潜移默化地影响着西安的夜生活，去德福巷成为追求时尚品位的西安年轻人休闲、会友的现代生活方式。

“钱”景德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与发展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相呼应，成了传统文化区中一条最有“洋味”的街道。

霓裳骡马市·服饰一条街

特色从开市至今，西安最时尚、最流行的服饰总是首先在这里出现。这条街地上的长度不及500米，固定的、临时的大小摊位却有七八百家，无论何时，骡马市始终人声鼎沸、熙攘如潮。

“钱”景骡马市依靠便利的交通条件、准确的产业定位和旺盛的人气快速发展着。未来，这里将成为陕西地区服装批发行业的旗舰样板，带动周边一系列衍生产业共同快速发展，支撑起“理智”的前端投资者、中端经营者、终端消费者这条财富链。

璀璨不夜城·文化一条街

特色曲江新区建设的大唐不夜城，被打造为重现大唐盛世风采的文化商业步行街区。该地总面积967亩，总投资50亿元，北起大雁塔南广场，南至唐城墙遗址，东起慈恩东路，西至慈恩西路。全长1500米，堪称亚洲最大景观大道的中央雕塑景观步行街，横跨南北，以李世民、玄奘等历史人物为主题的文化艺术雕塑点缀其上。

“钱”景由世界500强美国华平投资集团斥资1亿美金打造，涵盖了精品百货、大型连锁超市、品牌旗舰店、时尚餐厅、休闲娱乐中心、儿童体验中心等，是集购物、休闲、娱乐、观光等功能为一体的文化商业中心，在西安首创一站式“家庭主题非常体验”街区。

古韵书院门·古玩字画一条街

特色书院门古文化一条街西起南门内，东至柏树林街口，是西安城内现存完整的古老街道。书院门570多米长的街道，青石铺地，两侧店铺林立，粉墙青丽，楹联典雅，古香古色，店铺门面古朴敦厚。明清时代西安的文化中心——关中书院坐落于此，如今这里文房四宝、金石书画、古玩玉雕和民间工艺品应有尽有。卖字画的店铺尤其多，其中有民间爱好者的作品，也有名家名作；而且还有许多临街摆设书桌，上备文房四宝，主人就在此或写字作画现售作品，或陶冶情操切磋技艺。整条街巷显示出一种儒雅祥瑞的氛围。

“钱”景书院门的开发着重于文化与展示的功能，整条街市引入的商家也大都耳濡目染书香墨气。每年大批书画名家会聚西安，在此举办各种展览陈列数十次。这个独具古城特色的“雅集”，囊括143家商户，通过高仿书画和文房四宝支撑起整个产业价值。2009年，书院门喜获“中国特色商业街”称号，其文化背后的商业价值与日俱增。

沸腾西大街·旅游购物一条街

特色西安“西大街”之名启用于明代，至今已有400年历史，是西安传统的商品交易、旅游休闲街区之一。全街长2088米，商业建筑面积达到70万平方米，沿街所有建筑都是仿唐的建筑风格，道路两侧分布着“鼓楼西广场”等9处景观广场，是集购物、餐饮、娱乐等为一体的仿古商业街。该街建有1300多个停车位的地下停车场，为商贸业发展留下了广阔空间。

“钱”景西大街商业业态日趋合理，通过实行规划招商、定位发展，使街区商贸业选点有章、发展有序。大、中、小规模店铺的组合，高、中、低档商品的组合，购、游、娱、住、吃等多种功能的组合，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、运动、社交、商务等于一体。

加上绿地、金融服务、公共设施等完善的服务功能，使得众多特色行业在西大街聚集发展。“名街、名店、名品”的有机结合，为这条商贸金街的崛起奠定了坚实的基础。

创意雁塔西路·美术设计一条街

特色如同北京有798，上海有莫干山路50号，西安雁塔美术街是西安的艺术名片。在长达2．3公里的雁塔西路上形成艺术品加工区、美术用品产业区、雕塑相关配套产业区、艺术交流产业区、艺术品收藏及销售产业区五大板块，为国内外的艺术家、艺术机构、艺术爱好者提供创作、交流和艺术品交易的场所。

“钱”景雁塔美术街初期通过雕塑作品收集和景观小品布置，以及绿化建设和调整商业业态，形成艺术街区的浓厚氛围；中期将通过相关文化艺术交流活动的组织，与美院等高校建立长期合作关系，确立艺术街区在国内的独特地位；远期将吸引社会投资，创新市场化运营模式，打造国内外知名的艺术街区。

长安街

作为距离我们航天基地最近的商业体，这里的街区属于一个混合式的街区，小商小贩、吃饭买菜，修车理发，是长安县群众生活的中心。虽然长安街是一条街，但是它的商业辐射面很广，简单来说，比如吉泰路，凤栖东路都属于长安街的辐射面，所以它是由一条街带动整个长安小商业模式的典范。在这个范围内，包括了医院、学校、等等生活设施，所以长安街属于宽泛式的城市综合体。它代表着长安的经济与发展。也是人民群众赖以生存的最基础街区，这是西安市普遍的老街区的形式。更接近群众，民生。朴实而又凌乱，嘈杂而又实用，

经济而又落后。

优点：长安街各种生活设施齐备但是，辐射面积广大，时间长人民基础强。

缺点：道路、建筑、规划、各种公共设置都已落后。外观不美观。难以上层次。嘈杂，鱼龙

混杂等等。

调研心得：

通过此次调研我认识到要开发一条成功的商业街，首先要有科学的规划、适度的规模，一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600米以内为最佳。应集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，一般人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来，所以街过宽可能导致顾客疲劳。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。其次要因地制宜，发展本土特色、培育商魂。本地所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽

阔，大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了效益下来了。商业街对对商业氛围要求非常高。

还应有独特的景观。目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点还要强化商业街的功能、营造购物氛围。

距离航天最近的两个商业街，长安街与大唐不夜城，一个走的是仿古高端路线。一个走的是贫民低端路线。缺少一个，中等的商业街，街内可以打造中等消费，高低适中的商业模式。并且为周边的住户提供生活上的便利与保障。