物业管理实备之物业入住服务内容

物业入住服务的内容浩远物业

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入住服务的内容

入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付 给业主办理相关手续，同时物业管理单位为业主 办理物业管理事务手续的过程。对业主而言，入 住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续 的办理；二是物业管理有关业务的办理。 入住过程涉及建设单位、物业管理单位以及业主，入 住的完成意味着业主正式接收物业，物业由开发建 设转入使用，物业管理服务活动全面展开。

陈萧 制作

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物业入住服务操作的模式 在房地产开发和物业管理实践中，物业入住操作的模式有多种 形式。第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理单位相配 合的作业模式。以此模式的核心内容是：建设单位具体负责向

业主移交物业并办理相关手续，如业主先到建设单位确认相关 购房手续、业主身份，验收物业，提交办理房产证的资料，开 具物业购买正式发票，逐项验收其名下物业的各个部分，领取 钥匙等。在此基础上，物业管理单位再续办理物业管理相关手续，如领取物业管理资料、缴纳相前费用等。 第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物 业管理单位代办入住手续。这种情况多出现于物业管理早期和 前期介入较深，物业建设单位楼盘较多，人办资源不足，或物 业建设单位与物业管理单位系上下级单位，以及其他建设单位 和物业管理单位协商认为必要的情况下。陈萧 制作 3

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两种入住模式的相同点、不同点

无论采取何种入住操作模式，物业入住运 作的准备、内容、程序等都是一致的，但 建设单位和物业管理单位各自的职责不同。 从房产移交的角度而言，入住的实质均是建 设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关 法律责任和义务，物业管理企业中只是具体办 理相关手续。

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入住服务时物业管理要做的

物业管理企业由此建立与业主的服务与被 服务关系，应借此机会宣传物业管理法规、政策 和来主临时公约等，让业主充分了解物业管理提供的服务，为物业管理工作顺利开展创造条件。

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入住时限

入住时限是指《入住通知书》规定业主办理入住 手续的时间期限，当新建物业符合交付使用条件， 开发建设单位和物业管理单位应通过有效途径或合 理方法，如根据业主提供的通信方式，以电话、电 报、信函、电子邮件等方式与业主联系，或在上 述联系无效的情况下通过登报、广播和电视公共 传媒等方式向业主传递或传达物业入住信息，向 业主适时发出入住通知，约定时间验收物业和办 理相关手续。

要注意在通知业主的时候，尽可能 一次性告知办理相关手续时应携带的有关材料。6

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入住的准备

入住服务是物业管理单位首次直接面对业主 提供相关服务，直接关系到业主对物业管 理服务的第一印象。因此，物业管理要从各 方面做好充分细致的准备，全面有效地保 障业主的入住工作。资料准备 其它准备

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资料准备

《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 《入住通知书》 《物业验收须知》 《业主入住房屋验收表》 《业主手册》 物业管理有关约定

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《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。一般而言，主要内容包括：

物业具体位置 物业竣工验收合格以及物业管理企业接管 验收合格的情况介绍。 准予入住的说明 入住具体时间和办理入住手续的地点 委托他人办理入住手续的规定 业主入住时需要准备的相关文件和资料 其它需说明的事项9

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《物业验收须知》——《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时掌握的基 本知识和应注意事项的提示性文件。一般而言，主要内容包括：

物业建设基本情况、设施设备的使用说明； 物业不同部位保修规定； 物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的 事项等。

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《业主入住房屋验收表》———《业主入住房屋验收表》是记录业主对房屋验收情况的文本， 通常以记录表格的形式出现。使用此表可以清晰地记录业主用户的验收情况。一 般而言，主要抱括：

物业名称、楼号： 业主、验收人、建设单位代表姓名： 验收情况简要描述 物业分项验收情况记录以及水电煤气等起始读数 建设单位和业主的签字确认 物业验收存在的问题，有关维修处理的约定等 验收时间 其他需要约定或注明的事项。11

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《业主(住户)手册》

《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理 服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言，主要包括以下内容：

欢迎辞 小区概况 物业管理公司以及项目管理单位(处)情况介绍 《业主临时公约》 小区内相关公共管理制度 公共康乐设施介绍 服务指南及服务投诉电话 其它需要说明的情况以及相关注意事项12

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物业管理有关约定

业主在办理入住手续时，物业管理单位要 与业主签订有关物业管理服务的约定进一 步明确双方的权利和义务，在协议中应明 确：

物业管理收费面积、收费标准及金额 物业管理费计费时段和缴交时间 物业管理费收缴方式(现金或托收) 滞纳金及其计收比例 调整管理费的条件或其他条件13

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其他准备

入住工作计划入住仪式策划 环境准备 其它准备事项14

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入住工作计划

建设单位和物业管理单位应在入住前一个月制订入住工作计划，由项目管理 负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。计划中应明确

入住时间、地点 负责入住工作的人员及职责分工 入住过程中使用的文件和表格 入住手续办理和程序 注意事项及其它情况

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入住仪式策划

为了提高小区整体形象，有交加强与业主、 物业使用人的沟通，通常由物业管理单位 根据物业管理的物点及小区实际情况，组 织举行入住仪式。参加人员有业主、物业 管理代表、建设单位代表以及其他有关人 员。

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