第二章 房地产市场及其运行规律

1、房地产概述 2、房地产市场的供求关系 3、房地产市场结构与市场指标 4、房地产市场的特性与功能 5、房地产市场的运行规律 6、政府对房地产市场的干预

第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场： 房地产市场： 是指房地产商品交换的领域和场所。 是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场 所以及一切交易途径和形式。 所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合， 是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的 当事人之间错综复杂的经济利益关系。 当事人之间错综复杂的经济利益关系。

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第一节 房地产市场概述二、房地产市场的运行环境影响运行活动各种因素的总和 社会 政治 经济 金融 法律 技术 资源 国际

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第一节 房地产市场概述三、推动房地产市场转变的社会经济力量1、社会经济因素 、社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、 社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制 度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

2、 2、社会经济力量——金融业的发展 金融业的发展 ——信息、通讯技术水平的提高 信息、 信息 ——生产和工作方式的转变 生产和工作方式的转变 ——人文环境的变化 人文环境的变化 ——自然环境的变化 自然环境的变化 ——政治制度的变迁 政治制度的变迁Real Estate Development 4

第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求1、概念 、 房地产需求：是指在一个特定时期内， 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各 种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点 、 1)房地产需求具有普遍性 )房地产需求具有普遍性 2)房地产需求具有区域性 )房地产需求具有区域性 3)房地产需求具有层次性 )房地产需求具有层次性

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第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求3、类型 、 生产性、消费性、 生产性、消费性、投资性 4、房地产需求的影响因素 、 1)收入的变化 ) 2)其他商品的价格变化 ) 3)对未来的预期 ) 4)政府政策的变化 )

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第二节 房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给1、概念 、 房地产供给：是指在一个特定时期内， 房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发 商在各

种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 、 1)房地产供给缺乏弹性 )房地产供给缺乏弹性 2)房地产供给具有垄断性 )房地产供给具有垄断性 3)房地产供给具有滞后性 )房地产供给具有滞后性

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第二节 房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给3、房地产供给的影响因素 、 1)房地产开发成本 ) 2) 2)政府政策的变化 3)对未来的预期 )

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第二节 房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制房地产市场运行机制 就是市场有机体互相联系、互 就是市场有机体互相联系、 相制约、调节市场交易主体和客体， 相制约、调节市场交易主体和客体，促其规范运行的形式 和手段。 和手段。 内容 价格机制

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第二节 房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制1、供求均衡 、 即供给与需求的均衡状态， 即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给 价格与需求价格相一致， 价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致 的房地产经济运行状态。 的房地产经济运行状态。价格 S P

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价格 S P P1 D1 D2 0 Q2 Q1 Q 数量

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第二节 房地产市场的供求关系

三、房地产市场的机制1、供求均衡 、 RE供求均衡原理的要义： 供求均衡原理的要义： 供求均衡原理的要义是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 是供给和需求两种力量相互作用、 均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且 均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格， 还包括供、需数量一致，二者缺一不可， 还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联 系、影响 需数量一致，微观上，表示特定市场、 供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房 地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上， 地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上， 表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致 表示一个城市或一个国家的 供

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第二节 房地产市场的供求关系

三、房地产市场的机制1、供求均衡 、 RE供求均衡原理的现实意义： 供求均衡原理的现实意义： 供求均衡原理的现实意义 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况， 和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整 生产经营策略和计划； 生产经营策略

和计划；

在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等 国家应该运用税收、利率、经济杠杆，刺激或抑制供给或需求， 经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线 沿着人们所希望的方向移动， 沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均 衡状态。 衡状态。Real Estate Development 14

第二节 房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制2、供求非均衡 、即供给与需求的失衡状态， 即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格 与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致， 与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致， 或者两者都不一致的经济运行状态。 或者两者都不一致的经济运行状态。

三种状态： A、总量性供不应求状态 总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； !非均衡状态是绝对的，常见的。Real Estate Development 15

第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构包括： 包括： 总量结构：开发与销售之间的数量结构 ： 区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域(地 ：全国不同区域、同一城市不同区域( 段) 产品结构：住宅(别墅、豪宅、商品房、经济适用 ：住宅(别墅、豪宅、商品房、 廉租房)、写字楼、 )、写字楼 房、廉租房)、写字楼、商业用房 供求结构：供求档次和需求水平 ： 投资结构：投资目的、投资方式 ：投资目的、

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