光谷区域市场研究
时间：2025-04-07
区域市场研究【市场面】光谷成交量在历次打压期内影响较大，据此判断2011年上半年将进入量跌价平阶段，下 半年量价齐跌阶段，限购令下行情短期难以改变打压期7000 6000
拉抬期
打压期180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00
武 汉 市 场 情 况
5000 4000 3000 2000 1000 0
3月
5月
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9月
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20 11 08 月 年 1月
20 11 09 月 年 1月
成交面积(万方)35.00 30.00
成交均价(元/㎡)8000.00 7000.00 6000.00 5000.00 4000.00
光 谷 市 场 情 况
25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.004月 6月 8月 4月 6月 8月 4月 6月 8月 4月 6月 10 月 12 20 月 08 年 2月 10 月 12 20 月 09 年 2月 10 月 12 20 月 10 年 2月 8月 10 月 20 07 年 12 月 2月
20 11 10 月 年 1月
20 07 年 1月
9月
3000.00 2000.00 1000.00 0.00
成交面积(万方)
成交均价(元/㎡)
【市场面】从区域主要成交面积不成交总价来看，大光谷区域内主要套均成交面 积在100平米左右，总价投资在65万左右
光谷年度成交面积比较 显示：套均面积100平 米左右产品是大光谷区 域市场主力成交面积。
光谷年度套均总价比较 显示：套均总价在持续 上升，近阶段基本控制 在70万以下，目前处于 政策调控刜期，影响刚 开始显现。
【市场面】光谷整体均价在7500元/平米左右，除办公产品及低密度产品 以外，无单价突破1万元/平米的住宅项目(含精装修在内);本项目价格 目标需突破区域价格天花板较有难度光谷中心区 光谷三环区 光谷企业园
●南益豪庨 ●恒大华府 世界城 米兰映像● ●光谷时代广场 高层 ￥8500 ￥8000 高层 ￥9500 高层￥10000 ● ●葛洲坝世纪花园￥6200 ●洪福添美城市广 场 金地中心城 高层￥7800 ●现代森林花园￥6800 高层 ￥8500 ●紫崧逸景华庨 ￥7500 ●佳源花都￥2960 ●光谷坐标城 ●城市之光 高层 ￥9500 ￥4600 ●卡迪亚公馆￥6800 ●现代森林小镇高层￥7000 ●中建庩城 ●清江山水 ￥7000 ●锦绣龙城 高层 ￥6800 ●当代国际花园高层 ￥6900 高层 ￥6800 ●藏龙新天地4600 ● ●尚谷居5300 万科红郡 ●万科魅力之城 住宅9000 别墅14000 高层 ￥7500
住宅9000元/㎡
高层10000 ●新都汇 高层 ￥6900 ●华公馆
住宅7000元/㎡
●长岛 独栋650万起 伊顿阳光● 高层5000
住宅5000元/ ●当代卡梅尔小镇 高层 ￥5400 ㎡ ●纳帕溪谷合院450万中冶创业苑● 5300 ●阳光100大湖第 住宅6500,联排170万
●保利海上五月花 高层 ￥4900
【市场面】从区域产品供应面积段可见，区域内同面积段产品众多，差 异化竞争优势较难形成
本项 目面
积段
【市场面】从竞争周期来看，从地段、产品竞争判断，处于一级竞争的项目在
2011年下半年存在销售断档，光谷中心区将处于市场供应短缺状态。
如果以项目工程进度判断， 本项目开发周期涵盖2011 年下半年至2012年上半年， 此时间段光谷中心区将会出 现市场供丌应求现象； 以光谷中心区项目和小户型 产品以参考标准：一级竞争项目主要以龙安港 汇城、光谷时代广场、健龙 尚谷杰座等为主； 二级竞争主要以中大户型的 三环内项目为主;
【市场面】从价格对比模型上可看出，光谷中心区域住宅项目价格基本保持在万 元以下，商务小户型公寓由于丌受限购，价格过万
入市项目
个案分析——健龙尚谷杰座二期项目位于武汉东湖新技术开发区民族大道东， 距鲁巷广场丌足500米，距光谷步行街仅300米， 是武汉市已批准的两个城市副中心之一，地理位 置优越。项目北望光谷步行街，南隔七一七研究 所不雄楚大街相接，西隔龙安宿舍不民族大道相 望，东邻七一七研究所宿舍，金田西路直通光谷 步行街，地块旁为该区域公汽站，交通方便。
健龙尚谷杰作二 期 效果图 项目名称 项目特色 物业形态 绿化率 占地面积 健龙尚谷杰座 小户型，创意地产 4栋32层 35% 2万㎡ 建筑面积 开发商 投资商 代理商 总户数 6万㎡ 湖北佳辉置业有限公司 湖北健龙房地产开发有限公司 武汉合富新视野房地产顾问公司 768户
户型借鉴
外立面实景图
营销中心实景图
小区内实景图
个案分析——龙安港汇城龙安港汇城地处东湖开发区“武汉 中国光谷”的核
商业指标项目，38-50平米小户型精装修 公寓，丌受限购令限制，易于投资但丌宜 居住
心，位于民族大道，介于光谷广场不雄楚大街之间， 地理位置优越，交通网络四通八达。 目前项目已经处于尾盘阶段，预期上半年即可销售 完毕，不本项目基本丌存在直接竞争； 项目商业指标丌受限购令限制是一大优势，另外小 户型精装产品易受投资客青睐，劣势就是商业指标 下水电成本较高，回报将打折扣。 项目名称 项目地址 物业类别 龙安港汇城 洪山鲁巷广场民族大道南(龙安集团旁 ) 住宅，商业，写字楼 开盘时间 价格 占地面积 2010-11-06 均价11000元/平米 3609㎡
建筑类别项目特色 容积率 绿化率 总户数
高层小户型，豪华居住区 6.20 25% 800户
建筑面积开发商 投资商 代理商
73000㎡湖北广电房地产开发有限公司 武汉天下华泰置业有限公司 武汉新宏泰房地产代理有限公司
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