天津滨海新区房地产市场2012年整体解读分析,对于2013市场前景的展望

2012年滨海新区房地产市场报告精简版

市场研究部 2013年1月

天津滨海新区房地产市场2012年整体解读分析,对于2013市场前景的展望

PART 1政策篇-政策环境

-热点关注-市场反应 - 2013年政策研判

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2012年市场调控背景

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

2012年上半年房地产市场低迷，政策出现微调，下半年市场回暖，政策从严从紧；中国房地产市场仍属于政策市。

97-02年居住需求自然增长阶段产品同质化特征明显区域内需求构成市场需求主体价格、销售量平稳增长

03-04年刚性需求快速增长阶段大规模拆迁形成刚性居住需求二手房需求量增加，带动一手房市场改善型居住需求比例上升跨区域臵业趋势出现

05-07年

08年

09年需求集中释放阶段金融危机影响减弱救市政策刺激需求各种需求集中释放价格、销售量快速增长开发企业高价拿地

10年政策干预市场调整阶段经济复苏，房产泡沫严重价格飚升势头过强政策强制干预频出、宏观调控

11年持续调控市场反应阶段经济通货膨胀严重，CPI指数屡创新高政策强制干预频出,、宏观调控力度空前；

12年调控不变支持自住需求阶段经济下行压力加大，GDP增速拟破8政策从严从紧，抑制投资，支持自住需求上半年楼市回暖，龙头房企提前完成销售任务，下半年购房需求逐步释放，重点城市量价齐升

居住改善激增综合因素盘整阶段阶段外来开发商进入带动产品更新，品质明显提升经济积累及家庭结构变化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群构成尚未细分价格、销售量快速增长金融危机宏观政策价格增长过快成交量萎缩

市场房价小幅下降，“以价政府、开发商、换量”局面全消费者三方博面拉开弈，市场观望情绪加重

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调控政策大事记主基调4月4日温家宝：要坚定不移地继续实施房地产调控政策 2月3日天津首套房贷利率现松动银行回调利率招客 3月8日发改委：今年将完善首套房贷款优惠政策 1月14日天津明确今年限购继续全年建保障房 10.5万套 7月12日温家宝：及时制止纠正地方变相放松房地产市场调控 6月9日央行降息0.25个百分点 7月6日央行年内二度降息

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

12月5日政治局定调明年经济工作：加强房地产市场调控 8月4日中国银监会:下半年将优先办理首套房的贷款 9月13日天津部分银行取消房贷85折优惠房贷审核更严格 5月26日住建部严查豆腐渣保障房八大检查组进驻地方 10月30日楼市政策调整 20多城市上调公积金贷款额度 11月7日全国14城市上调首套房利率部分银行最高调50% 11月9日十八大提出住房"双轨制"保障房是重要着力

点

货币信贷

保障房

4月7日基本住房保障条例起草将规定房保障房公平分配

房产税

3月23日国务院再提扩大房产税试点范围深圳广州或接棒

5月9日住建部秦虹：房产税确定年内扩围

7月1日 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖 500城市

12月3日谢旭人：房产税全面扩围

地方微调

1月6日中山市成为全国现首个取消限价令城市

2月3日天津上调普通住宅指导价格标准

6月1日石家庄市对房产限购微调允许部分家庭购三套房

10月8日贵阳新政模糊户籍概念或削弱“限购令”效果

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热点关注1【首套房优惠】时间2月3日3月16日天津首套房贷利率现松动银行回调利率招客首套房贷利率优惠重现符合差别化信贷政策导向住建部拟将居民首套购房优惠政策制度化扬州出台政策奖励新购成品住房中国银监会:下半年将优先办理首套房的贷款贵阳住房公积金贷款最高可贷50万元

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

2012年首套房优惠扩张收缩对比

4月20日5月10日 8月4日 9月21日

9月13日 9月13日 11月7日

银行首套房贷坐地起价部分刚需人群受冲击天津部分银行取消房贷85折优惠房贷审核更严格

全国14城市上调首套房利率部分银行最高调50%

上半年信贷政策宽松，支持自住性需求，开发商以价换量，刚需藉此释放，拉升楼市成交量；随着楼市成交量的回升和年末额度偏紧，银行收缩对首套房的贷款优惠；与此同时，公积金贷款优惠继续利好首套房贷款，符合中央支持自住需求的主基调。5

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热点关注2【地方微调】2012微调政策面面观

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

2011年至今，各地方政府的微调政策共计69次，其中61项微调政策获准，仅8项微调政策叫停。被叫停的政策大多触及政策“红线”,企图放松限购条件。

46个城市、4个省份和1个县的微调政策主要包括提高公积金贷款额度、调整普住房价格标准、放松土地出让条件等 7类。其中采用公积金政策的城市最多，共有31个城市。公积金政策中采用提高公积金贷款额度的城市有26个，少部份城市采用公积金缴存基数上调、公积金容许二次放贷、公积金首付降低等政策。

阶段一(2011年底—2012年2月):楼市低迷，地方财政收入减少，地方微调，刺激需求阶段二(2012年3月—6月):楼市回升，微调城市增加，进一步刺激需求阶段三(2012年7月—8月):楼市“淡季不淡”,中央重申调控，地方政策从紧阶段四(2012年9月—今):“金九银十”成色不足，地方政府刺激需求再现端倪

受调控影响，楼市低迷，地方政府财政收入锐减，部分地方政府纷纷出台微调政策刺激楼市，

近期市场出现回暖趋势；从中央政府频繁重申调控从严从紧来看，未来地方政府政策微调空间不大。6

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热点关注3【房产税】2012房产税之辩根据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算数据，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为 5000亿元。

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前，40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。

目前房产税作为限购政策第一后备的地位已经基本确立，扩大房产税试点方向已经明确，技术准备已完成，已有多个城市正酝酿征收方案；房产税试点预计2013年上半年有望推出。房产税税率和应税范围未来可根据市场的实际需要做出调整，将成为限购之后对房地产市场影响最持久的政策。

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市场反应综述-楼市博弈

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

2012年，以“限购”“限贷”为主要手段的房地产“最严”调控进入第二年。随着政策的持续发酵，中国的房地产市场进入了一个深度博弈的阶段。

反复强调调控不放松中央

上半年持币观望，下半年陆续入市

购房者

楼市地产商放慢推盘速度，小幅降价试探购房者地方在保增长的压力下微调不断

经历了2012年市场深度博弈后，目前刚性需求逐步释放，房价也在缓步回升，楼市暖冬的格局已成；但政策调控的利剑高悬，投资、投机性需求被压制，房地产市场不会出现“一边倒”趋

势；未来市场仍将是一个多方博弈的过程。8

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开发商-从洗牌到整合11年 12年

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

87家A股中小房企前三季度实现利天津商品房销售额同比减少7.49%润55.81亿元，同比下降15.89%万科、保利、招商、金地四大房企前三季度净利润122亿元，同比增长了27%龙头房企销售额增长率领先近3个百分点天津销售业绩前十企业的销售总额同比上涨13.34%房企洗牌伊始，标杆房企跑赢大市房企并购丢车保帅

1月5日，绿城转让4个项目股权 6月8日，九龙仓成为绿城第二大股东 6月22日，绿城将分布在5个城市的9个项目50%的股权转让给融创房企开始整合，挥刀断臂绝境逢生

本轮调控将使得楼市集中度增加，大房企、品牌房企的份额将有明显增加。而部分小企业很难避免被淘汰。在楼市过冬的阶段，现金为王，对于部分大企业来说，甚至牺

牲利润而获得资金。

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开发商-从土地流拍到积极拿地12年新开路地块9.85亿滨海中心商务区46.77亿八马路地块8.9亿解放南路地块8.74亿天塔道地块36.96亿 12月最后8天还将有20宗地块集中出让 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

全国房地产开发企业土地购臵面积增速 2.6 -0.5 -3.9

-19.3-18.7-19.9 -24.3

-16.2-16.5-18.0-14.8 -19.5

2012年，全国房地产开发企业土地购臵面积35667万平方米，比上年下降19.5%;上半年土地购臵面积下滑明显，下半年见底回升。

年初房地产市场表现低迷，房企多行事谨慎；而下半年以来，基于对市场前景的看好，部分房企尤其是上市房企便开始纷纷出手拿地，积极备战来年。

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2013年政策环境预测12年此轮调控已经进行两年，虽然仍然从严从紧，但调控已经进入深水期。限购效用见底，亟待新的调控方式接棒。

政策环境

热点关注

市场反应

政策研判

13年调控仍将保持从严从紧的主基调，限购仍是调控的主要手段。房产税扩容虽已敲定，但征收方式、征收对象、征收税率、扩点范围等尚不明确；短期调控效果难以体现。

增长疲弱，央行采用逆回购而非降准降息宽松资金面，主要是由于通胀风险依然高

12年末经济回暖，持续不断的逆回购也使得资金面较为宽松；同时迫于通胀压力，预计13年货币政策将在偏紧的主线上适度宽松。

悬。

年初开发商以价换量、刚需的集中释放一定程度上了消化了高企的库存，随着销售任务的完成和楼市的回暖，开发商开始收紧优惠，控量保价。

楼市回暖将促使观望者出手，13年楼市将进一步回暖；城镇化进程和抗风险的需要推进房企多元化发展，商务地产、旅游地产和养老地产将成为房企新的增长点。

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PART 2区域发展篇-区域经济概况

-产业发展-城市热点板块发展 -滨海交通概况 -区域发展小结

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区域经济

产业发展

城市热点板块发展

交通建设

小结

滨海新区GDP2007-2012(Q1-Q3)天津和滨海新区GDP增长情况12000 60% 46.0% 49.9% 50.7% 55.2% 55.5% 55.1% 50% 40% 30% 6000 4000 2000 2007 2008 2009 2010 2011 2012Q1-Q3 25.1% 17.4%

100008000

20.5% 15.1%

23.1% 16.5%

23.5% 16.5%

23.8% 16.5%

20.1% 13.9%

20% 10% 0%

天津GDP(亿元)滨海新区GDP增幅(%)

滨海新区GDP(亿元)滨海新区gdp占比

天津GDP增幅(%)

2012年前三季度天津增长速度为13.9%,全年全国GDP增长速度为7.8%,天津大大高于全国水平。滨海新区2012前三季度GDP增长速度为20.1%,继续保持高速增长势头。

在经济下行的大环境中，滨海新区GDP仍保持高速增长，以此为支撑，滨海新

区房地产仍存在较大的发展空间

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区域经济

产业

发展

城市热点板块发展

交通建设

小结

滨海新区产业分析2008-2012Q3滨海第一产业GDP占比和增速10 5.5 8 6 4 7.02 7.43 8.17 8.82 6.96 3.3 3.3 6 5 4 3 2000 2 1.1 0.21 0.19 0.16 0.14 2011占比(%) 0.14 2012Q1-Q3增速(%) 1 0 1000 0 2008 2009 2010 2011占比(%) 2012Q1-Q3增速(%)第二产业生产总值(亿元) 5000 4000 68.79

2008-2012Q3滨海第二产业GDP占比和增速80 4273.89 69.68 68.86 68.25 67.44 3526.21 3432.81 60 2569.87 40 24.7 26.0 26.9 21.9 20 0

3000

2304.37 23.9

2.0

20

2008 2009 2010第一产业生产总值(亿元)

2008-2012Q3滨海第三产业GDP占比和增速2500 31.00 2000 1500 1000 500 0 2008 2009 2010 2011占比(%) 2012Q1-Q3增速(%) 21.4 1038.60 1589.12 23.4 20.8 1233.37 16.9 32.37 31.59 31.00 1924.15 35 30.18 30 1527.48 25 20 15.9 15

08-12年，各产业无论是比重还是增速都在一个相对较小的区间内浮动，且第二产业无论是比重还是增速均高于其他两个产业，这表示滨海新区的目前仍以第二产业为主导，产业结构调整尚处在基础建设阶段。

105 0

第三产业生产总值(亿元)

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区域经济

产业发展

城市热点板块发展

交通建设

小结

2012城市热点板块MSD于家堡响螺湾东疆港生态城北塘滨海旅游区B区入住、商业配套绿游天地购物中心开业， MSD已经逐渐成为多元的产业服务区。华夏人寿大厦主体封顶，区域注册资本已超840亿元，于家堡金融区已经进入攻坚阶段区域项目大多主体封顶或已接近封顶，但项目基本处于滞销状态。

2012年东疆港在招商引资、产业聚集方面发展迅速；第一批房地产开发项目亮相入市；但区域生活配套设施建设速度相对较慢。美林园、世茂、公屋等住宅小区相继已入住，南部片区已经建成；生态城的开发建设由城市规划和建设阶段，逐步转向建设管理并重的新阶段。北塘经济区已完成注册企业230家，注册资本金50.67亿元人民币，2012年底中国中小企业协会全国唯一的中国中小企业总部基地落户北塘。

目前旅游区处于开发起步阶段，但随着各旅游项目、产业园的开发建设，以及力高阳光海岸、碧桂园滨海城等房地产项目的开发，区域热度将逐渐提升。15

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区域经济

产业发展

城市热点板块发展

交通建设

小结

交通建设双城路网 四号路地道、渔航路等8个项目已经完工； 塘汉公路拓宽、疏港联络线等10个工程开工建设； 津塘二线、津塘公路、津沽路的改造工程也已进入立项阶段； 年底前，新北路拓宽、轻纺联络线等15个项目均将完工通车；

高速公路 滨海新区“一环十一射”高速路网基本成型，区内高速公路总长度达278公里； 一环为滨海新区高速环线，东半环海滨大道已竣工通车，西外

环基本完成土建；

铁路建设 京山线、黄万线、南疆铁路、蓟港铁路等线路已经完成与南北各主要交通干线的连接工作； 正在建设中的津秦高铁及滨海站、北海北站，都计划于2013年开通运行； 京津城际延长线新区段和于家堡枢纽站2013年将完成土建工程，实现新区与北京50分钟互通； 进港铁路三线、南环铁路、南港铁路一线等货运铁路项目加快建设，将形成新区铁路货运环线，增强铁路集疏港能力，逐步减少货运铁路对新区核心区的干扰。

轨道交通 2012年10月，地铁9号线(津滨轻轨)全线贯通，“双城”实现30分钟通达； 2012年底，新区启动建设Z1、Z2、 Z4和B2线等多条地铁线路。预计 2015年底，这4条地铁线路将实现竣工通车。