宁夏银川房地产市场调研报告

银川房地产市场调研报告

2011年6月27日

宁夏银川房地产市场调研报告

城市认知城市概况 城市交通 城市经济 城市规划 小结

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城市概况

银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包-银银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市 兰-青经济带 青经济带”的中心地段，区位优势明显。 银川是宁夏回族自治区的省会，全区政 治、经济、文化中心，辖三区两县一市， 即兴庆区、金凤区、西夏区 、永宁县、贺 兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城 市面积110.77平方公里。银川

银川市位于西北宁夏平原北部，处于 “呼-包-银-兰-青经济带”的中心地段， 东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射 宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城 市，在国家“十五”西部总体规划中，确 定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展 城市。

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城市交通

银川将成为东北、华北地区联接西北地区乃至中亚、中东地区的 银川将成为东北 重要通道，具备发展物流业与贸易业的先天优势 具备发展物流业与贸易业的先天优势。 银川交通便捷，现已形成了公路、 铁路、航空为主的立体交通网。现有 4条国道、4条省道从银川境内穿越。 银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在 银川汇聚贯通，机场高速、环城高速 公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南 北，成为银川经济发展的大动脉。正 在建设的银太铁路，将使银川与东部 沿海的联系更加便捷。银川河东机场 目前已开通了40多条航线，银川空港 口岸投入使用，拉近了银川与全国乃 至世界各地的距离。

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城市经济——总体经济银川市2006-2010年国民生产总值 1000 500 02006年 2007年 2008年 2009年 2010年14% 425.75 514.11 13.10% 578.15

区域人均国民生产总值突破5000美元，进入产业转型与经济高 区域人均国民生产总值突破 速发展期。 。 2010年全年全市实现生产总值763.26亿 元，按可比价格计算，比上年增长系列2 系列1

763.26

14.80%15.00%

14.00% 13.00% 12.00%

14.8%。分产业看，第一产业完成增加 值41.37亿元，增长6.4%;第二产业完 成增加值379.26亿元，增长19.0%;第 三产业完成增加值342.63亿元，增长 11.0%。三次产业比例5.4:49.7:44.9,对 经济增长的贡献率分别为2.2%、63.8%、

13.40% 335.29

13%

银川市2006-2010年人均国民生产总值45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 015.23% 34453 31436 10.60% 27280 10.60% 23506 10% 38295

34.0%。16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 系列2 系列 系列1 系列

按照当前区域常住人口为1993088人 计 算，2010年银川人均国民生产总值约为 38295元，远远高于同期宁夏省人均国 民生产总值26160 元水平。

11.15%

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

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城市经济——支

柱产业

加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业，以贸易物流、房 加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业 地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速。 地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速

“十二五”期间，银川市工业 将重点发展 “一强四优五新” 产业，即：做强能源化工产业， 做大装备制造及再制造、羊绒、 清真食品和穆斯林用品、发酵 及生物制药产业，加快培育新 能源装备制造、电子信息、葡 萄酒酿造、新材料、家具装饰 五个新的增长点。

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城市经济——消费品零售

区域消费需求旺盛，汽车、珠宝等高端消费品需求快速增长。 区域消费需求旺盛

2010年银川实现社会消费品零售总额225.14亿元 亿元，比上年增长19.8%。 在限额以上批发和零售 业零售额中，石油及制品类增长61.1%;汽车类增长 汽车类增长44.6%;金银珠宝类增长37.4%;食品、饮料 及烟酒类增长27.9%;服装鞋帽针纺织品类增长22.7% 22.7%;家用电器和音像器材类增长21.2%;体育 娱乐用品类增长9.9%;通讯器材类下降0.1%。 。

银川市2006-2010年社会零售总额250 200 150 100 50 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2009 2010年 225.14 21.60%185.48 19.00% 155.77 17.80% 128.1 15.00% 108.71 25.00%

19.80% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

系列2 系列1

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城市经济——人民生活银川2006-2010年人均可支配收入18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00% 8.70% 8.60% 10068 13.70% 21% 12185 14458 18.70% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 17073 15715 25.00%

人均可支配收入与消费性支出稳步增加，居民消费价格指数在全 人均可支配收入与消费性支出稳步增加 国36个大中型城市中居前位 个大中型城市中居前位。

2010年全年银川城镇居民人均人均可支配收入(元) 人均可支配收入 增长率

可支配收入17073元，比上年增加 1358元，增长8.6%。城镇居民人 均消费性支出13589元，增长 10.7%。城镇居民恩格尔系数 32.1%。其中，支出增幅较大的是：

银川市2006-2010年人均消费性支出16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 8288 9176 12272 24.80% 11455 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.70% 7.10% 10.70% 10.00% 5.00% 0.00% 人均消费性支出(元) 人均消费性支出 增长率

交通通讯和教育文化娱乐服务，分 别增长23.9%和13.2%。 2006-2010年区域人均消费性 支出占人均可支配收入的75%以上， 区域居民消费价格指数居全国前列。

13589

13.40%

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区域规划——城市性质

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城市规划——城市性质1、城市性质 宁夏首府，全区政治、经济、文化中心； ;国家历史文化名城；西北地区东部重要的 区域中心城市。 2、城市职能 区域中心城市：作为西北地区东

部的重要城市 作为西北地区东部的重要城市，承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制 造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能 金融中心及信息中心的职能； 重要旅游城市：成为西北风情旅游目的地 成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组 织、协调和商务服务的职能； 交通枢纽：成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽 成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽； 能源化工业基地：承担着最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能 承担着最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。 宁夏回族自治区首府：承担着自治区政治 承担着自治区政治、经济、文化和信息中心职能

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城市规划——城市规模市域城镇化水平与人口规模 2015年城镇化水平72%,市域总人口220 万人。 市区人口规模 2015年，中心城区人口达到150万人;2020 年，中心城区人口达到200万人。 用地规模(2011年—2020年) 市域：银川市行政辖区总面积为3500平方 公里； 中心城区：高速环路以内地区面积为400平 方公里； 城市规划区范围：总计2286.5平方公里

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城市规划——规划布局

贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展 贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业 生态农业、 、关上农业和环境友好型产业。 总体布局：三纵两横 “三纵”南北向三条轴线 主要包括沿GZ25、G109及包兰铁路形成以 城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴， 城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴 沿S305和S201分别形成以生态保护和旅游发 沿 展为主两条三级城镇发展轴。 展为主两条三级城镇发展轴 “两横”东西向两条轴线 包括沿GZ35形成联系银川中心城市和宁东 能源化基地的二级城镇发展轴，沿G307至灵 能源化基地的二级城镇发展轴 武—吴中二级公路形成联系灵武和宁东能源化 武 基地的二级城镇发展轴。 基地的二级城镇发展轴

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城市规划——规划布局四条产业带 东部能源化工产业带 依托宁东能源化工基地，以煤炭、电力生产为基础 电力生产为基础，以化工产业为主导，以新材料、建材为 补充，发展规模经济、技术先进、清洁生产的现代工业体系 清洁生产的现代工业体系。 中部综合产业带 以银川经济技术开发区和德胜、望远工业区为主体 望远工业区为主体，重点发展高新技术产业、发酵及生物制 药产业、清真食品及保健品和穆斯林用品产业、机械装备制造和新材料产业 机械装备制造和新材料产业。依托中心城发展区 域性物流中心，建设区域性现代服务业中心，形成特色旅游区和旅游服务业基地 形成特色旅

游区和旅游服务业基地。 中部沿黄河产业带 依托黄河重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型 依托黄河重点发展旅游文化休闲及相关服务业 产业。重点发展灵武的羊绒加工业和高端纺织业， ,同时依托航空港发展物流业。 西部沿山旅游休闲生态产业带 依托贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境 依托贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业 友好型产业。

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城市规划——规划布局“南进北拓西优东控” 近期向南发展，优先推进城市核心区和 金凤区南部的建设，同时在银川经济技 术开发区和兴庆区北部区域进行适度的 建设与开发。远景中心城区重点向南北 方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺 兰县城、永宁县城形成区域一体化的空 间格局

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城市现状小结银川是是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城 甘毗邻地区的区域性中心城 市，区位交通优势明显。 银川人均国民生产总值突破5000美元，进入产业转型与 进入产业转型与 经济高速发展期。 加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业，以贸易 以贸易 物流、房地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速。 。 区域消费需求旺盛，居民消费价格指数在全国36个大中 个大中 型城市中居前位。 项目所在贺兰县，处于银川西部沿山旅游休闲生态产业 处于银川西部沿山旅游休闲生态产业 带，重点发展旅游文化休闲及相关服务产业。 对本项目启示： 区域具备较好发展潜力与 前景，消费需求旺盛，但 居民可支配收入增长相对 较慢，将很大程度限制银 川未来市场消费。作为区 域性大盘，本案应充分利 用区位交通优势和市场空 白点，率先打造西北区域 标杆型休闲旅游购物综合 体项目，突破地域与消费 能力限制，将客群幅面拓 展到宁、蒙、陕、甘。

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