XX市别墅市场研究报告

时间：2026-01-20

XX市别墅市场研究报告

第一部分、XX市整体别墅市场环境

一、XX市别墅市场整体情况

（一、）XX市别墅市场的主要别墅类型

南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月）

单位：套

8007006005004003002001000

市场份额

80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%120.00%

100.00%

根据2005年10月份的别墅销售情况，XX市在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。

可以看出目前XX市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。

（二、）XX市别墅市场分板块供应情况

从图上可以清晰看出，目前XX市在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占XX市地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为

11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。

（三、）XX市别墅市场的价格区间

南京别墅板块售价对比

从上图可以看出：

城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；

江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；

江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。

（四、）XX市别墅市场的供需状况

单位：套

2005年5月－10月南京别墅市场供销情况

80.00%

70.00%60.00%

40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%50.00%

XX市整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。

二、XX市别墅市场发展趋势预判

（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少

通过上图，可发现虽然XX市别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就XX市这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。

2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。

（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响

从其土地价值上看，XX市别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而XX市目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，XX市市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前XX市江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。

（三、）价格具有较大升值空间

1、区域内项目比较，价格差异明显

从目前XX市的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，XX市目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。

2、国内比较，仍有较大的上升空间

XX市紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），XX市别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。

（四、）接受度最高的别墅类型

单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：

最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅

市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。

独立别墅的差异性较大

目前XX市市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。

别墅配套设施多采取赠送的方式