龙湖项目产品定位策划报告(修改)

时间：2025-07-10

龙湖镇正力置业项目产品定位策划报告

河南**房地产营销策划有限公司2008.7

报告思路一二三四五六市场回顾开发条件开发策略项目定位产品价值经济比较

一

市场回顾

市场回顾正商项目金秋公寓安联11公里双湖花苑本案望湖人家龙源轻纺城

区域在售项目分析

沁园春

21世纪国际城新长城项目

老 107国道

振兴

项目

龙泊圣地

区域在售项目位置分布较为集中，主要分布在双湖大道以南、商业路以北、郑新路以东、中州大道以东的区域内，基本以郑州开发公司为主。在龙湖整体市场中，龙泊圣地占据着绝佳的位置资源，本案规模及资源优势一般。

市场回顾

区域在售规模分析

在售项目主要规模为 7235亩，总建筑面积约428万，规模不均衡性严重，居易集团开发规模为6800亩，占在售总规模的94%。本案规模为161亩，在区域市场中属于中小

单位：亩

龙泊圣地：5000亩，21世纪国际城：1800亩

250 200 150 100 50 0

规模楼盘。

沁园

春

双湖

花苑

金秋

龙源本案老年国际公寓轻纺城

市场回顾

容积率分布

在售项目容积在0.571.7之间，平均为1.2,主要以别墅和多层为主的低密物业，物业形态极为丰富，涵盖别墅、多层、洋房、小高层、高层等，小高层高层物业体量较小，属于个别现象，退台式洋房目前在区域市场中属于空缺产品，本案可通过空缺产品制造市场亮点吸引区域客户。

龙源国际轻纺城金秋老年公寓双湖花苑龙湖沁园春 21世纪国际城龙泊圣地

0.5

1.5

市场回顾别墅类：

产品特征

龙泊圣地和沁园春的联排和双拼别墅均为两层半。龙泊圣地别墅依地块景观优势进行户型设计，品质较高，面积跨度较大；沁园春为经济性别墅，户型面积偏小，双拼210平米/256平米；联排143平米/172平米，产品品质普通，主要通过低价拦截龙泊圣地的客源进行销售。多层类：目前龙湖市场多层类户型设计以功能性和适用性为主，无创新点小高层和高层：目前在售项目只有龙泊圣地有小高层和高层物业，是为观湖而建的，为两梯三户和两梯四户的点式高层，现主推云顶高层，为两梯四户，分别是90平米的两房、两套114平米的三房和127平米的三房。

项目名称

物业形态

户型(平米)

龙泊圣地

别墅/洋房/小高层/高层

2房：90;;3房：100-130;联排和双拼：152260;独栋：300-600

21世纪国际城

多层

2房：80;3房：89-129;复式134;

龙湖沁园春

联排/双拼

双拼210/256;联排143/172

双湖花苑

多层

3房106-123;2房83;4房137;

金秋老年公寓

电梯多层洋房

1房：50;2房87/98;3房90-125 1房：38-47;2房61

-93;3房112-140;4房:139-172

龙源国际轻纺城

多层

市场回顾

价格特征—别墅类项目名称龙泊圣地物业形态别墅/洋房/小高层/高层多层/小高层联排/双拼多层单价联排：5000-8000元；高层4700元；独栋12000元多层2800元联排4000元/㎡ 1900元/㎡总价高层：2房42万；3房：53-61万；联排70-200万；独栋：360-700万 2房：22万；3房：25-36万；复式37.5万双拼：84-102万；联排：57-69万 2房：16万；3房：20-24万； 4房：26万 1房：15万；2房：26-30万； 3房：27-37万； 1房：7.8-10万；2房；12-19万； 3房：23-28.7万；4房：28-29万

21世纪国际城龙湖沁园春双湖花苑

金秋老年公寓

电梯多层

2980元/㎡

龙源国际轻纺城

多层

2050元/㎡

别墅类：独栋项目只有龙泊圣地在售，均价在12000元/㎡左右，按不同套型和不同位置价格各不相同，龙泊圣地每套总价在360-700万之间，差距较大。龙泊圣地和沁园春的联排和双拼，因地块规模、景观资源、公司实力、产品品质不同，价格差别较大，龙泊圣地在5000-8000元，总价76-200万，沁园春价格在4000元，总价在 57-100万；

市场回顾

价格特征—多层、小高层和高层

多层、小高层和高层：龙源国际轻纺城元/平米

5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0龙泊 21双金龙圣地世纪国湖花苑秋老年源国际际城公寓轻纺城

金秋老年公寓

双湖花苑

21世纪国际城

龙泊圣地 0 10 20 30 40 50 60 70

单价：除龙泊圣地高层因景观资源价格在4600元外，区域其它楼盘价格较低，在1900-3000元之间，郑州南三环楼盘价格4000元，龙湖距离南三环11公里，目前价差在1000元以上。

总价：总价范围分两种类型：一类是中档和低档项目总价范围集中在12-36万元，另一类是高档价位集中在4261万元，目前高档项目价格段体量较小，只有龙泊圣地在售。

市场分析市场回顾

销售情况产品特点自然环境、别墅、洋房、多元化风格销售情况项目定位 5000亩原生态自然社区 2000亩高鲜氧生活特区推广诉求泊岸泊心泊天下开创国际居住新模式看得见的是风景看不见的是心境让龙湖人民住上好房子老年生活乐在金秋——