中原_产权酒店_操作模式分析

产权式酒店客户分析与经营管理建议----致嘉骏国际 二级市场策划品控中心

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假日酒店

中原·中国·东莞 贰零零柒年拾壹月

产权式酒店分析与经营管理建议

一：客户分析1:客户构成 2:客户购买时考虑的因素 二：经营管理建议 1: 产权式酒店的运作模式 2:经营管理建议 3:国际知名酒店管理公司

一：客户分析

客户分析购买时考虑的因素 客户构成 自从10年前，产权式酒店诞生于海 南省，到目前中国产权式酒店项目 已发展到

?

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200多个

……

客户分析 客户研究分析【分析说明】为了更为准确的把握产权式酒店投资者的心理，中原选取了部 分产权式酒店作为研究对象并对具有地产投资意向的投资者随机抽 取一定数量进行访谈，同时利用中原数据库产权式物业投资者调查 数据，力求在投资者层面把握并进行分析。 【研究对象】共7家产权式酒店1、东莞产权式酒店 东莞新城市酒店 2、深圳产权式酒店 深圳雅兰酒店 深圳汇展阁 深圳三九集团丹枫白露 3、其他产权式酒店 三亚海景温泉大酒店 大连海昌欣城 成都世代锦江

客户分析客户构成客户来源

17% 48%

35%

本地人

本省人

外省人

●电话访谈150位业主，有效受访者人数共92 人 ●其中本地人占总体的48%; ●省内其他地方占35%; ● 外省人占17%, ●受访对象的户籍与工作地点上存在一定的交叉性。7

客户分析年龄层面 ----- 从客户年龄层来看★在本次调查过程中，受访 者的年龄以30岁以下和30— 35岁两个年龄阶段占到4成的 比例，从访谈中了解到具备 投资实力的个人或家庭，在 决策阶段大部分是全家参与， 年轻成员则主要负责购买执 行。

受访者年龄分布 客户年龄层分布 32% 18.20% 22% 20% 8%

★投资者从避税角度考虑， 产权拥有者常常是家庭的年 轻成员。

30岁以下 31-35岁 36-40岁 41-50岁 51岁以上

客户分析职业背景 ----- 从职业背景来看客户职业背景分析

■ 统计显示: 公司以及 政府职员所占比例较大， 分别为34%和22%

自由职员者 专业人士

13% 15% 16% 22% 34% 政府职员9

■ 这部分人群接受过 高等教育，思想前卫、 敏锐，拥有较高的收入， 对未来预期较好，投资 观念强并且乐于尝试各 种新的投资模式。

私营业主 政府职员 公司职员 公司职员

私营业主

专业人士

自由职员者

客户分析认知度 ----- 从产权酒店认知度来看产权式酒店知名度测试 否 17.27%

⊙ 从调查中得知，业主在投 资前对产权式酒店有一定了 解的占了82.73%,而在投资 前并无作相关了解的仅为 17.27%。 ⊙ 说明这种投资模式已经 被市场接纳，但从调查的反 映来看，认同这种模式

需要 有一些元素，比如：酒店的 管理公司品牌，项目本身的 位置和品质等。

是 82.73%

客户分析客户购买时考虑的因素

选择酒店管理公司的原因

◆ 在酒店管理公司方面， 投资者认为酒店管理公司 知名度的高低以及管理水 平的高低是产权酒店经营 好坏的关键。 ◆ 同时在统计过程了解到， 品牌酒店管理公司的号召 力非常大，在同等条件下， 投资者更愿意选择知名品 牌管理公司经营的项目。

16% 12% 51% 21%

知名度

物管服务

客源

其他

客户分析客户购买时考虑的因素客户对项目的考虑 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 40% 25% 20% 9% 6%

投资回报率

地理区位

管理公司实力

开发商实力

其他因素

◆ 投资者认为投资回报率和地理区位最重要。 ◆ 当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们会根据经 验判断项目的价值、酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个 回报率。

二：经营模式建议

经营模式建议产权式酒店的运作模式参与各方关系及其法律责任

委托关系 《房屋租赁合同》

管理公司

酒店管理公司两者签委托协议，由 管理公司管理，开发 商以一定产权提供担 保。

投资者房签 产定 抵借 押贷 作合 保同 证， 。以

《房屋买卖合同》

开发商

担保公司《担保函》 保证人与被保证人关系， 承若不能兑现时由担保公 司负责赔偿。担保公司可 向开发商要求反担保。

任证开 。,发 承商 无向 限银 连行 带作 责保

银行按揭14

经营模式建议参与各方关系及其法律责任 (一)房屋买卖合同法律关系。 投资者首先与开发商签订《房屋买卖合同》,这与商品房买卖是相同的。 (二)房屋租赁合同法律关系。 投资者与酒店管理公司签订《房屋租赁合同》,将房屋出租给酒店管理公司，根 据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业 管理、违约责任等进行约定。 (三)担保法律关系 投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后，由担保公司(保证 人)出具的《担保函》以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益 人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔 偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。 备注： 管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保 公司，非专业担保公司也 …… 此处隐藏：342字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……