中原惠州星河地产新圩项目整体概念定位报告
时间：2025-07-11
塑造差异化核心竞争力，树立片区价值标杆，打造星河产品另一极
——星河地产新圩项目整体概念定位报告中原地产代理(深圳)有限公司惠州分公司 策略顾问部
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报告框架 PART A:项目深度解析 PART B:项目发展战略 PART C:项目客户解析 PART D:项目竞争力塑造
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PART A 项目深度解析
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项目基本情况：本项目是星河地产在惠州新拿的一个面积约5000亩的地块，其位 于惠阳区新圩镇，处于深莞惠三地的交界处，处于前期概念定位阶段。惠州 东莞东莞 清溪镇沃 背 水 库
惠州·惠阳 新圩镇
沃背水库是项目地 块的显要坐标，项 目将围绕着沃背水 库周围的土地资源 进行地产开发，水 库水面面积约50万 ㎡。
深圳·龙岗 坪地镇
深圳
项目地块在行政区域规划上属于惠阳新圩镇， 是 深莞惠三地的地理几何中心 ； 惠阳新圩镇、东莞清溪镇、龙岗坪地街道是深莞惠 三市接壤的唯一地区，属于城市边缘、后发展地区； 新圩镇距惠阳区行政中心所在地淡水街道办事处 18公里，距南海石化项目所在地大亚湾31 公里；距 清溪镇中心区28公里，距东莞市区58公里；距深圳 市区49公里，北距惠州市区29公里。Code of this report | 4
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资源禀赋：地块处于城市边远陌生区域，拥有山湖景观，而且还规划有3000 亩高尔夫球场；但其景观资源在惠州乃至整个珠三角尚不具有绝对优势。
50万平米湖景、3500米湖岸线
四面环山
湖景：项目拥有约50万水 面面积的沃背水库，其水质 较好、湖面开阔，湖岸线约 3500米，但沃背水库属于 战略性储备用水，利用度有 限； 山景：项目四面环山，植 被丰富，景观视野良好，项 目周边还有大片果园； 高尔夫：还规划有3000亩 高尔夫球场，可以打造为36 洞球场，成为惠州规模最大 的高尔夫球场之一。
植被丰富
规划有3000亩高尔夫球场© Copyright Centaline Group, 2010
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从本项目所在区位、资源占有及开发规模来看，本案属于城市边缘陌生区域 资源复合型的大型地产项目，适合开发高端度假类产品。
项目区位项目位于惠阳新圩镇，处于和深 圳、东莞的交界处。项目所在地 虽然近年来经济发展较快，但由 于规划落后、配套缺乏、形象较 差，属于城市边缘陌生区域。
资源占有地块位于新圩沃背水库附近，山 景资源丰富，并享有
约50万平米 湖面景观、3500米湖岸线，地块 周边植被覆盖率较高，项目还规 划有3000亩高尔夫球场，资源十 分丰富。
开发规模项目总占地约5000亩(2000亩 住宅+3000亩高尔夫),是惠阳 占地最大的项目，建成之后也将 成为深圳东体量最大的项目之一。
城市边缘陌生区域
拥有复合型资源
大型地产项目
项目属性：城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目© Copyright Centaline Group, 2010
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项目属性决定了本项目适合开发高端度假类产品，那么本项目的区域市场不 仅仅局限在惠阳，还包括整个惠州、深圳、东莞，甚至整个珠三角区域。
天琴湾 华侨城天麓 万科东海岸
万科棠樾 观澜高尔夫 松山湖一号
区域
项目 华侨城天麓
深圳
万科东海岸 天琴湾
万科棠樾东莞 深莞惠地区存在着 众多与本项目有类 似调性和档次的物 业，在此只是列举 区域代表性的项目。 观澜高尔夫 万科松山湖一号 光耀城 万科双月湾 雅居乐白鹭湖© Copyright Centaline Group, 2010
光耀城惠州 雅居乐白鹭湖 万科双月湾Code of this report | 7
区域市场主要高端度假项目分布五矿哈施塔特
雅居乐白鹭湖
合生高尔夫庄园 万科松山湖一号 全球候鸟度假地
东莞本项目
惠州振业城 光耀城
万科棠樾
观澜高尔夫 惠阳星河丹提 合生滨海城
深圳曦城
华侨城天麓
金融街金海湾 天琴湾
万科东海岸© Copyright Centaline Group, 2010
万科双月湾Code of this report | 8
深莞惠区域市场内高端度假项目一般都拥有优秀的自然资源景观，产品线丰 富，多以生态宜居的“第二居所”概念面向市场，涵盖了度假、旅游、投资 、自住等多种功能，其价格在区域内达到标杆，溢价能力较高。项目 华侨城天麓 万科东海岸 天琴湾 现状 8区在售 售罄 三期在售 主力产品 山海别墅 复合产品 复合产品 外景资源 滨海景观 滨海景观 滨海景观 均价 13万元/㎡ 22100元/㎡ 8000万元/套 容积率 0.12 0.70 0.13 主题调性 度假旅游地产 景观居所 宜居生态地产
万科棠樾观澜高尔夫大宅 松山湖一号
四期在售大户在售 售罄
复合产品复合产品 复合产品
山湖景观山湖高尔夫 湖景
高层14000元/㎡500万-700万/套 17500元/㎡
0.60—— 0.58
生态旅游地产投资度假地产 宜居生态地产
光耀城雅居乐白鹭湖 万科双月湾
五期在售公寓在售 在建
复合产品复合产品 复合产品
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