房地产评估-市场比较法案例分析

房地产评估-房地产评估 市场比较法应用

侯梦宇、刘雪松

评估对象A:滨河里小区 ：6+1户型 户型 位于第三层 建筑面积117平方米 平方米 建筑面积 三室两厅 下房一间 容积率<6 容积率 产权50年 产权 年 已使用11年 已使用 年 一般装修

评估对象：秦皇岛市海港区滨河里 评估对象： 小区 评估时点：2011年10月1日 评估时点： 年 月 日 评估方法：市场比较法 评估方法：

交易实例： 交易实例：项目 地址 交易情况 交易日期 建筑结构 建筑总层数 所占层数 装修状况 面积(㎡) 面积(㎡) 交易价格(万元) 交易价格(万元) 可比实例1 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-09-30 混合 6 4 精装修 97 76万 万 可比实例2 可比实例 海港区秦皇小区 正常交易 2010-10-20 混合 6 1 一般 105 77万 万 可比实例3 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-3-12 混合 6 3 一般 112 73万 万

影响因素 交易情况 交易日期 繁华程度 交通条件 公共设施配 套完备程度 景观

估价对象 正常交易 2011-10-1 一般6、9、34、31 、 、 、 路等

可比实例1 可比实例 正常交易 2010-09-30 一般6、9、34、31 、 、 、 路等

可比实例2 可比实例 正常交易 2010-10-20 一般

可比实例3 可比实例 正常交易 2010-3-12 一般

1、8、34、23、 6、9、34、31路 、 、 、 、 、 、 、 路 25、30路等 、 路等 等

区 域 因 素

一般 很好

一般 很好 城市主干道 齐全 住宅 一般

一般 一般 城市主干道 齐全 住宅 良好

一般 很好 城市主干道 齐全 住宅 一般

临街道路类 城市主干道 型 周边设施 房屋功能 区域环境 齐全 住宅 一般

影响因素 朝向 土地平整度 装修程度 层高 个 别 因 素 设施设备 所在楼层 有无下房 建筑结构 面积㎡ 面积㎡ 成新率

估价对象 南 四通一平 一般 6 齐全 3 有 混合 117 78%

可比实例1 可比实例 南 四通一平 高档 6 齐全 4 有 混合 97 80%

可比实例2 可比实例 东 四通一平 中档 6 齐全 1 无 混合 105 86%

可比实例3 可比实例 南 四通一平 中档 6 齐全 3 无 混合 112 80%

影响因素 朝向 土地平整度 装修程度 层高 个 别 因 素 设施设备 所在楼层 有无下房 建筑结构 面积㎡ 面积㎡ 成新率 综合打分

估价对象

可比实例1 可比实例

可比实例2 可比实例

可比实例3 可比实例

10 10 10 10 10 10 10 10 10 7.8 97.8

10 10 15 10 10 10 10 10 8 8.0 101

6 10 13 10 10 9 0 10 9.4 8.6 86

10 10 13 10 10 10 0 10 10 8.0 91

成新率: 成新率: 可比实例1 可比实例1:1-10/50=80% 可比实例2:1 2:1可比实例2:1-7/50=86% 可比实例3:1 3:1可比实例3:1-10/50=80% 待估实例:1-11/50=78% 待估实例:1:1 单价: 单价: 可比实例1: 可比实例1: 可比实例2: 可比实例2: 可比实例3: 可比实例3:

76000

0/97=7835.05平方米/ 760000/97=7835.05平方米/元 平方米 770000/105=7333.33平方米/元 770000/105=7333.33平方米/ 平方米 730000/112=6517.86平方米/ 730000/112=6517.86平方米/元 平方米

交易日期修正:(平均每月上涨1%) 交易日期修正:(平均每月上涨1%) :(平均每月上涨 可比实例1 可比实例1:1+(3+9)1%=112/100 可比实例2: 可比实例2: 1+(2+9)1%=111/100 可比实例3: 可比实例3: 1+(8+9)1%=117/100 区域因素修正(打分法) 区域因素修正(打分法)项目 繁华程度 交通条件 临街道路类型 公共设施 区 域 因 素 基础设施 离市中心距离 社会条件 自然条件 房屋功能 区域环境 综合打分 估价对象 10 10 10 9 10 10 10 10 10 11 100 可比实例1 可比实例1 10 9 10 9 10 10 10 9 10 10 97 可比实例2 可比实例2 10 11 10 10 9 11 10 10 10 11 102 可比实例3 可比实例3 10 9 10 9 10 10 10 10 10 10 98

个别因素(秦皇岛还原利率为7%)可比实例1: 使用年期修正 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------=99.57% 1-1/(1+7%)40次方 可比实例2: 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------=98.2% 1-1/(1+7%)43次方 可比实例3: 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------=99.57% 1-1/(1+7%)40次方

由以上得，待估房地产的评估价格为：

( 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81㎡/元

项目 单价(㎡ 元 单价 ㎡/元) 交易情况修正 系数 交易日期修正 区域因素 剩余使用年期 修正 个别因素 比准价格 待估宗地价格

可比实例1 可比实例

可比实例2 可比实例

可比实例3 可比实例

7835.05100/100 112/100 100/97 99.57% 97.8/101 8722.36

7333.33100/100 111/100 100/102 98.2% 97.8/86 8912.02

6517.86100/100 117/100 100/98 99.57% 97.8/91 8327.04

8653.81