DTZ-Office Market Overview-2015Q1戴德梁行-市场调研报告-2015年第一季度-北京-房地

发布时间：2024-10-11

戴德梁行-市场调研报告-2015年第一季度-北京-房地产

北京写字楼市场季度研究2015年第1季度

戴德梁行-市场调研报告-2015年第一季度-北京-房地产

写字楼商圈北京写字楼主要分布区域图例:区域界限

海淀环路 3,4,5亚奥

中关村

望京燕莎

朝阳

主要地铁线天安门超甲级

石景山金融街

核心区

东二环 CBD

东长安街

甲级乙级

丰台丰台科技园经济技术开发区 2

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甲级写字楼市场表现望京和中关村商圈迎来新增供应,空置率环比上升。新增项目预租状况良好，全市净吸纳量上升至 81,717.13平方米，环比上涨130.51%,整体市场成交租金微降

2015Q1

库存量吸纳量平均空置率

5,968,543平方米 81,717.13平方米 5.41% 129,177平方米

环比 130.51% 0.73%环比 -1.76% -2.50% 0.00% 2.39%

新增供应量成交租金吸纳量空置率

新增供应量

平均成交租金(人民币/平方米/月，不含物业费)整体市场 CBD金融街中关村 382.36 380.30 558.93 328.56

数据来源： DTZ戴德梁行

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乙级写字楼市场表现在新增供应拉动下,吸纳量上升,空置率小幅上升，成交租金继续上涨

2015Q1新增供应量成交租金吸纳量空置率

库存量

5,007,603平方米11,306平方米 10.58%

环比-93.43% 3.50%

吸纳量平均空置率新增供应量

201,000平方米

环比-0.78%

平均成交租金(人民币/平方米/月，不含物业费)整体市场257.62

数据来源： DTZ戴德梁行

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甲级各商圈市场表现2015年第1季度，各商圈指标表现东二环总存量: 452,852平方米平均租金: 339.44元/平方米/月空置率: 2.96%净吸纳量: 8,770平方米 CBD总存量: 2,155,155平方米平均租金: 380.30元/平方米/月空置率: 3.83%净吸纳量: -13,8301平方米燕莎总存量: 473,726平方米平均租金: 344.44元/平方米/月空置率: 7.37%净吸纳量: 9,140平方米

海淀区

中关村

亚奥

望京燕莎

朝阳区

石景山区金融街

核心区

东二环东长 CBD安街

丰台区丰台科技园经济技术开发区

东长安街总存量: 568,534平方米平均租金: 343.33元/平方米/月空置率: 1.25%净吸纳量: -1,437平方米中关村总存量: 512,823平方米平均租金: 328.56元/平方米/月空置率: 6.24%净吸纳量: 16,970平方米5

金融街总存量: 930,114平方米平均租金: 558.93元/平方米/月空置率: 2.10%净吸纳量: -37,158平方米数据来源： DTZ戴德梁行

亚奥总存量: 442,901平方米平均租金: 335.83元/平方米/月空置率: 1.03%净吸纳量: 180平方米

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甲级各商圈市场表现融科资讯中心B座的入市缓解了中关村商圈供应紧张的局面，新项目品质较好，区域租金环比上升2.39%总体商圈 CBD东二环东长安街金融街核心区存量 (平方米) 2,155,155 452,852 568,534 930,114新增供应 (平方米) 0 0 0 0成交租金 (人民币/平方米/月) 380.30 339.44 343.33 558.93季度环比变化(%) -2.50 -1.93 -5.94 0.00

空置率 (%) 3.83 2.96 1.25 2.10季度环比变化(%) 0.64 -1.94 0.52 -3.67

燕莎中关村亚奥其他

473,726512,823 442,901 68,000

040000 0 0

344.44328.56 335.83 248.00

-0.552.39 0.00 0.00

7.376.24 1.03 1.00

-1.773.80 -0.26 0.00

非核心区合计

364,4385,968, 543

89177129,177

246.25382.36

7.07-1.76

35.125.41

11.620.73

数据来源： DTZ戴德梁行

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乙级各商圈市场表现望京、燕莎及其他商圈新增供应6.5万、4万、9.6万平方米东二环总存量: 483,888平方米平均租金: 267.88元/平方米/月空置率: 1.99%净吸纳量: -4,153平方米

海淀区中关村

亚奥

望京燕莎

朝阳区

CBD总存量: 889,312平方米平均租金: 304.17元/平方米/月空置率: 9.93%净吸纳量: 2,849平方米燕莎总存量: 766,191平方米平均租金: 279.25元/平方米/月空置率: 15.06%净吸纳量: 20,680平方米东长安街总存量: 159,000平方米平均租金: 269.40元/平方米/月空置率: 0.60%净吸纳量: 100平方米中关村总存量: 724,205平方米平均租金: 225.73元/平方米/月空置率: 2.68%净吸纳量: 18,640平方米7

石景山区金融街

核心区

东二环东长 CBD安街

丰台区

丰台科技园

经济技术开发区

金融街总存量: 258,400平方米平均租金: 367.72元/平方米/月空置率: 1.41%净吸纳量: 0平方米数据来源： DTZ戴德梁行

亚奥总存量: 82,897平方米平均租金: 240.00元/平方米/月空置率: 1.00%净吸纳量: 0平方米

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乙级市场各商圈表现空置率环比上升3.5个百分点，租金环比微降0.78%。存量 (平方米) 889,312 483,888 159,000 258,400 766,191 724,205新增供应 (平方米) 0 0 0 0 40,000 0成交租金 (人民币/平方米/月) 304.17 267.88 269.40 367.72 279.25 225.73季度环比变化 (%) 2.11 0 0 0.55 1.84 0.70空置率 (%) 9.93 1.99 0.60 1.41 15.06 2.68季度环比变化(%) -0.32 0.86 -0.06 0 1.83 -2.57

总体

商圈 CBD东二环东长安街金融街

核心区燕莎中关村

亚奥其他非核心区合计

82,897528,173 1,115,537 5,007,603

096,000 65,000 201,000

240.00250.27 159.17 257.62

0.00-1.50 2.09 -0.78

1.0017.37 17.83 10.58

0.0014.77 17.33 3.50

数据来源： DTZ戴德梁行

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甲级市场各商圈租金中关村和非核心商圈租金继续上涨，金融街租金保持平稳，核心商圈租金微降人民币/平米/月 800 700 600 500 400 300 200 100 0 CBD东二环东长安街金融街燕莎中关村亚奥非核心金融街 700.0

CBD 550.0东二环 370.0 339.4 300.0东长安街 370.0 343.3 300.0

558.9亚奥 380.0335.8 310.0非核心 290.0 246.3

380.3

400.0

燕莎 370.0 344.4 280.0

中关村 400.0

328.6 280.0

270.0

150.0

最高值

最低值

平均租金

数据来源： DTZ戴德梁行

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乙级市场各商圈租金CBD租金整体上涨，其他区域保持平稳人民币/平米/月 500450

金融街 450 .0CBD 360.0

400 350300

东二环 330.0 267.9232.0

367.7东长安街 290 .0 267.7 240.0

燕莎 350.0中关村 279.3 283.5 225.7 155.0亚奥 240.0 240.0 240.0非核心 240.0

304.2 270.0

250 200 150 100 50 0

257.0

140.0

159.2 80.0

CBD

东二环

东长安街

金融街

燕莎

中关村

亚奥

非核心

最高值

最低值

平均租金

数据来源： DTZ戴德梁行

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100

150

200

250

300

350

400

450

人民币/平米/月

数据来源： DTZ戴德梁行

写字楼租金走势金融危机

甲级写字楼市场租金环比下降1.76%;乙级写字楼租金环比下降0.78%

382.36

257.62

北京乙级写字楼租金

北京甲级写字楼租金

257.62

382.36

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平方米平方米

10,000,000

12,000,000

10,000,000

2,000,0004,000,000 6,000,0002,000,000 8,000,000

4,000,0000

6,000,000

8,000,000

数据来源： DTZ戴德梁行超甲级

写字楼存量分析

本季度甲级市场新增供应量12.9万平方米，乙级市场新增20.1万平方米

核心商圈甲级

非核心商圈12

乙级

2007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q12007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1

按等级划分写字楼存量

按区域划分写字楼存量

戴德梁行-市场调研报告-2015年第一季度-北京-房地产

10%

20%

25%

35%

15%

30%

数据来源： DTZ戴德梁行

市场空置率

甲级写字楼平均空置率5.41%,环比升0.73个百分点；乙级写字楼平均空置率 10.58%,环比升3.5个百分点

甲级乙级10.58% 5.41%北京乙级写字楼空置率

供应稀缺

2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1

北京甲级写字楼空置率

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甲级写字楼市场吸纳2015年第1季度，甲级写字楼66.7%被内资企业吸纳100% 90% 32.0% 80% 51.2%70%

54.4% 75.3%

49.9%

51.0%

54.4% 66.4% 67.4% 66.7%

60% 50% 40% 68.0% 30% 48.8% 20% 10% 0% 2006 2007 2008 45.6%

50.1%24.7%

49.0%

45.6% 33.6% 32.6% 33.3%

2009