日照市市区城中村改造的现状及对策研究(2)

业垫付资金；六是村集体内部集资。

3 城中村改造面临的困难

3.1改造成本缺口大，资金不足。城中村改造“拆一补二”模式，解决了村民的利益，但大大增加了新建安置楼的成本。经济条件好、集体资产多、位置优越的村居，为便于拆迁，比其他村安置房屋面积和补偿额要高，而经济基础薄弱的村无法支付这笔启动资金，增加了这些村的拆迁难度。城中村改造，算总账会有盈余，但算眼前张，启动资金不足，拆迁时畏手畏脚，村压力很大。

3.2村民利益均衡难，影响拆迁。在日照城市规划区，已有十几年没有审批宅基地，拆迁时以现有房屋为基础进行安置，个别村在拆迁分户时，可以解决部分老年房，但对几代一家的家庭，不能解决分户问题，历史的、深层次的矛盾就暴露出来，补偿和分户的标准难以衡量。还有的居户依靠原来房屋的优势地段，索要过高的补偿，“钉子户”也不少见，影响整体拆迁。

3.3开发周期长，风险较大。自行改造的村，首先要投入资金搞拆迁，需要5至6个月的时间，腾空后的剩余土地进入市场出让，从开始办理规划到土地招拍挂出让完成，也需5至6个月，安置房建设时间需要1至2年，城中村改造项目开发的周期总体需要2至3年的时间，不可预见的因素给村拆迁带来风险。

3.4房屋供求失衡，潜在风险增高。日照市市区人口有33万，按户均2.7人计算，约12.3万户，预计有一半的家庭购房，需6.15万套。现有12个村已进行城中村改造，预计拆迁腾出土地面积75万平方米（1125亩），按1.5的容积率计算，在二年内建房110万平方米，以每套100平方米核算，约建1.1万套住宅；目前市直三区，东港区、开发区建房正在运作之中，据估算一年内约增加1.3万套住宅；每年市区房地产公司建房的数量也在1.5万套左右；2010年被列入城中村改造的新村，也会增加房屋1.3万套。这样二年内房屋增加数量会突破6.7万套。房产供大于求，物业供给量大于市场需求，将会导致大量物业空置，城中村改造投资回收期延长，甚至出现亏损。

4 优化城中村改造的措施和建议

4.1因地制宜，解决资金瓶颈。坚持政府引导，村实施，市场运作，制定优惠政策，积极引导鼓励社会力量参与城中村改造。村可根据集体积累和其他融资条件，因地制宜找到适合自己的改造模式。对集体积累多，又有开发经验的村可选择自拆自建的模式，滚动发展，解决资金。对集体积累少，又急需开发且无经验的村可选择村企合作模式。

4.2合理分层次推进城中村改造。城中村改造费用庞大，是一个长期的过程，要分清主次，有计划地逐步推进。在城市的中心地带首先推行，然后带动其他区域改造。在以村为主体的前提下，应根据自身的经济条件、区域位置选择时机进行改造。