2011年房产新政房地产研究

2011年房产新政下房地产解读

市场宏观背景

1、应对2008年金融海啸，中国政府托市

2008年中国经济遭受百年难遇的全球金融危机的影响，中国房地产遭遇寒冬，在这样的背景下，中国政府为了救市，国家推出超过10万亿的经济刺激计划，采取积极的财政政策和适当宽松的货币政策，同时有意放松购房政策，想利用房地产来推动投资、拉动经济发展。事实上，商业银行天量信贷资金放出，这些资金象洪水一样推动了房地产市场的迅猛上涨。据统计2009年房地产的价格比2008年金融危机时房价涨幅达到41%，（此数据和观点来自财经郎眼）

2、地方政府土地财政收入

中国房地产从98年放开市场以来地方政府经济发展以及经济收入主要依靠房地产，地方经济发展偏离

轨道的一个信号：房产税成为最大税源

2004年房地产税收占上海地方财政的30%

在现行税制下，地方财政从房地产价格上涨中能得到较大的实惠，目前不少地区财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖

局去年的统计，房地产业增加值622以上海为例，根据上海市统计.59亿元，增速20.4%，占上海GDP 的8.4%，比重比上年提高1个百分点，对经济增长的贡献率为9.5%(2003年对全市GDP的贡献率达到7.4%)，直接贡献的绝对量似乎并不显著。

2005年1季度全国及35个大中城市房屋销售价格变动情况

地区

房屋销售价格

地区

房屋销售价格

同比环比同比环比

全国9.8 2.7 北京 6.5 2 上海19.1 5.9 天津 6.5 1.6 杭州13.8 4.6 石家庄 6.5 1.5 成都12.5 1.2 深圳 6.3 1.1 厦门12.4 3.5 福州 6 1.9 青岛11.7 2.5 兰州 6 0.6 南京11.6 2.1 哈尔滨 4.8 2 宁波11.6 1.5 广州 4.8 0.6

武汉11.2 4.1 西安 4.7 1.8 合肥9.7 1.8 昆明 4.6 0.1 沈阳9.3 2.4 海口 4 1.9 济南8.7 1.4 西宁 3.3 1.1 南昌8.6 1.9 银川 3 0.8 重庆7.8 1.2 贵阳 2.9 0.8

呼和浩

特7.7 2.3 乌鲁木

齐 1.9 1.4

南宁7.6 4.1 太原 1.5 0.2

郑州7.4 2.9 长沙 1 -2.8

大连7.2 3.1 长春-0.8 1

注：同比以去年同季价格为100，环比以上季价格为100

资料来源：新华网

上海六大支柱产业对GDP的贡献

上海六大支柱产业对GDP增长的贡献

资料来源：《新财富》2005年04月

如此近似计算，来自房地产的直接税收贡献估计为400亿元左右，如果以400亿元计算，房地产对于上海市财政收入的直接贡献超过30%。

此种情况，在长三角的其他地方也很明显。2004年上半年，浙江省房地产业税收达86.82亿元，同比增长75%,占地税收入21.9%，首次成为地税收入的第一大税源。其对新增税收的贡献率达34.7％,再加上与房地产业紧密联系的建筑业,两者对税收贡献率达到48.7%。换算一下，去年浙江地税每２块９毛钱中就有１块钱来自房地产和建筑业。在江苏，房地产业和建筑业（不包括相关产业）税收占地税的比重也不低于30％。

对于房地产业的快速发展，地方官员已感到问题的严重性。2005年，浙江省省长吕祖善在浙江省经济工作会议上谈到浙江财政收支平衡压力时就发出警告：“地方财政中房地产税收比重较高，使地方财力的增长具有一定的不确定性。”近日，上海市市长韩正也明确提出“三个为主”：以居住为主，房地产不能当股票炒作；以上海市民改善居住条件为主，一个地区房地产业健康不健康，一个最重要的衡量标准是，这个地方的老百姓是不是居住得到改善；以普通商品房建设为主。

上海与香港卖地收入占GDP比例

资料来源：《新财富》2005年04月

通过以上几个图就可看出近些年大部分地方政府的主要财政收入来源于房地产：土地出让金以及各种名目繁多的税费等。地方政府已陷入这样一个房地产怪圈：

→推高GDP+政绩工程→大量财政收入→推高房价→推高地价→大量财政收入→推高GDP+政绩工程

尤其是为应对金融海啸，地方政府也推出了不亚于中央政府力度的经济刺激计划，地方财政相当吃紧，有些出现赤字，只好又借助房地产业，推出大力度救市政策。

3、市场疯狂，投机盛行

恒大地产销售年报统计2009年是303亿元，2010年是504亿元，万科销售年报统计2009年是600亿，2010年1081.6亿元。保利地产销售年报统计229.87 亿元，2010年是358.94亿元。通过以上数据显示在银行天量信贷资金以及地方政府极宽松的政策刺激下，2009年3月以后，以北京、上海、深圳等一线城市为代表的各地楼市象脱缰的野马一样疯狂上涨，量价齐升，刚需客与投资客纷纷入市，加上各地投机资金疯狂涌入市场，供求平衡被彻底打破，很多楼盘出现彻夜排队的红火场面。资产价格在短期内急剧上涨，孕育了巨大的风险。（以上数据来自于各大公司官方网站）。

4、央企疯狂拿地

国进民退、央企疯狂那地，这是金融海啸以来土地市场呈现的一个奇特现象。2009年以来一二线城市公开出让的土地几乎都让央企拿下，楼面地价、总地价屡创新高，除了中海、保利、华润、华侨城等以房地产为主业的央企外，其它央企纷纷加入战局，财大气粗，一掷万金。国务院国资委控制的129家央企中超过70%开展了房地产业务，数字相当惊人，这些体制内的巨无霸企业，手 …… 此处隐藏：6202字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……