2011年房产新政下房地产解读

市场宏观背景

1、应对2008年金融海啸，中国政府托市

2008年中国经济遭受百年难遇的全球金融危机的影响，中国房地产遭遇寒冬，在这样的背景下，中国政府为了救市，国家推出超过10万亿的经济刺激计划，采取积极的财政政策和适当宽松的货币政策，同时有意放松购房政策，想利用房地产来推动投资、拉动经济发展。事实上，商业银行天量信贷资金放出，这些资金象洪水一样推动了房地产市场的迅猛上涨。据统计2009年房地产的价格比2008年金融危机时房价涨幅达到41%，（此数据和观点来自财经郎眼）

2、地方政府土地财政收入

中国房地产从98年放开市场以来地方政府经济发展以及经济收入主要依靠房地产，地方经济发展偏离

轨道的一个信号：房产税成为最大税源

2004年房地产税收占上海地方财政的30%

在现行税制下，地方财政从房地产价格上涨中能得到较大的实惠，目前不少地区财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖

局去年的统计，房地产业增加值622以上海为例，根据上海市统计.59亿元，增速20.4%，占上海GDP 的8.4%，比重比上年提高1个百分点，对经济增长的贡献率为9.5%(2003年对全市GDP的贡献率达到7.4%)，直接贡献的绝对量似乎并不显著。

2005年1季度全国及35个大中城市房屋销售价格变动情况

地区

房屋销售价格

地区

房屋销售价格

同比环比同比环比

全国9.8 2.7 北京 6.5 2 上海19.1 5.9 天津 6.5 1.6 杭州13.8 4.6 石家庄 6.5 1.5 成都12.5 1.2 深圳 6.3 1.1 厦门12.4 3.5 福州 6 1.9 青岛11.7 2.5 兰州 6 0.6 南京11.6 2.1 哈尔滨 4.8 2 宁波11.6 1.5 广州 4.8 0.6

武汉11.2 4.1 西安 4.7 1.8 合肥9.7 1.8 昆明 4.6 0.1 沈阳9.3 2.4 海口 4 1.9 济南8.7 1.4 西宁 3.3 1.1 南昌8.6 1.9 银川 3 0.8 重庆7.8 1.2 贵阳 2.9 0.8

呼和浩

特7.7 2.3 乌鲁木

齐 1.9 1.4

南宁7.6 4.1 太原 1.5 0.2

郑州7.4 2.9 长沙 1 -2.8

大连7.2 3.1 长春-0.8 1

注：同比以去年同季价格为100，环比以上季价格为100

资料来源：新华网

上海六大支柱产业对GDP的贡献

上海六大支柱产业对GDP增长的贡献

资料来源：《新财富》2005年04月

如此近似计算，来自房地产的直接税收贡献估计为400亿元左右，如果以400亿元计算，房地产对于上海市财政收入的直接贡献超过30%。

此种情况，在长三角的其他地方也很明显。2004年上半年，浙江省房地产业税收达86.82亿元，同比增长75%,占地税收入21.9%，首次成为地税收入的第一大税源。其对新增税收的贡献率达34.7％,再加上与房地产业紧密联系的建筑业,两者对税收贡献率达到48.7%。换算一下，去年浙江地税每２块９毛钱中就有１块钱来自房地产和建筑业。在江苏，房地产业和建筑业（不包括相关产业）税收占地税的比重也不低于30％。

对于房地产业的快速发展，地方官员已感到问题的严重性。2005年，浙江省省长吕祖善在浙江省经济工作会议上谈到浙江财政收支平衡压力时就发出警告：“地方财政中房地产税收比重较高，使地方财力的增长具有一定的不确定性。”近日，上海市市长韩正也明确提出“三个为主”：以居住为主，房地产不能当股票炒作；以上海市民改善居住条件为主，一个地区房地产业健康不健康，一个最重要的衡量标准是，这个地方的老百姓是不是居住得到改善；以普通商品房建设为主。

上海与香港卖地收入占GDP比例

资料来源：《新财富》2005年04月

通过以上几个图就可看出近些年大部分地方政府的主要财政收入来源于房地产：土地出让金以及各种名目繁多的税费等。地方政府已陷入这样一个房地产怪圈：

→推高GDP+政绩工程→大量财政收入→推高房价→推高地价→大量财政收入→推高GDP+政绩工程

尤其是为应对金融海啸，地方政府也推出了不亚于中央政府力度的经济刺激计划，地方财政相当吃紧，有些出现赤字，只好又借助房地产业，推出大力度救市政策。

3、市场疯狂，投机盛行

恒大地产销售年报统计2009年是303亿元，2010年是504亿元，万科销售年报统计2009年是600亿，2010年1081.6亿元。保利地产销售年报统计229.87 亿元，2010年是358.94亿元。通过以上数据显示在银行天量信贷资金以及地方政府极宽松的政策刺激下，2009年3月以后，以北京、上海、深圳等一线城市为代表的各地楼市象脱缰的野马一样疯狂上涨，量价齐升，刚需客与投资客纷纷入市，加上各地投机资金疯狂涌入市场，供求平衡被彻底打破，很多楼盘出现彻夜排队的红火场面。资产价格在短期内急剧上涨，孕育了巨大的风险。（以上数据来自于各大公司官方网站）。

4、央企疯狂拿地

国进民退、央企疯狂那地，这是金融海啸以来土地市场呈现的一个奇特现象。2009年以来一二线城市公开出让的土地几乎都让央企拿下，楼面地价、总地价屡创新高，除了中海、保利、华润、华侨城等以房地产为主业的央企外，其它央企纷纷加入战局，财大气粗，一掷万金。国务院国资委控制的129家央企中超过70%开展了房地产业务，数字相当惊人，这些体制内的巨无霸企业，手握重金，卷入房地产行业，市场必然大乱。

5、中央严厉警告

事实上，中央政府早意识到问题的严重性，陆续退出了一些相关救市政策，同时动用媒体制造大量舆论痛斥高房价、投机客，两会期间各委员出了不少遏制高房价的提案。市场一度陷入观望，然而购房者寄予很高期望的今年两会期间并没有出台实质性调控政策，加上两会刚结束北京土地市场又显疯狂，自住购房者担心房价再次上涨，在地产商的忽悠下急忙出手，而投机客看到市场再度红火，有机可乘，加入战局。于是3月市场再度疯狂，各地又显一片红火，尤其是二手房市场，这主要是投机客在引导。然而物极必反，

此时离拐点已经不远了。理性的购房者已经远离市场。

6、经济复苏迹象明显

国家统计局4月16日公布的一季度宏观经济数据显示，内地经济复苏的势头非常强劲，减轻了中央政府投鼠忌器的压力，接着17日就发布新国十条，调控房地产。可见国家利用房地产、资本市场等虚拟经济作为杠杆撬动面临下滑的国民经济，等到实体经济逐渐回升，虚拟经济必须加以遏制，否则可能造成资产泡沫，威胁实体经济。

二、新政内容

这次房产新政主要内容归纳无外乎：

1、保证供应：保证保障房建设、户型结构；

2、遏制投机：金融政策、税收政策（个税、土地增值税）；

3、行政手段：限制异地购房、限制购房套数；

4、加强市场监管

内容并无太多新意，但力度空前。加上之后银监会、住建部等部委出的配套细则，基本上从金融源头杜绝了投机客的路，市场信心大挫。

三、新政目的

1、政府是否想整垮房地产行业？

? 市场基本面没变：需求依然强大——①人口增长、②城市化进程、③改善性需求、④旧城改造、⑤家庭变小、⑥投资保值等。

? 房地产依然是支柱产业：①拉动GDP、②拉动相关行业、③解决就业、④财政收入等。

? 地方政府仍然要依靠土地财政：卖地仍然是又快又好的资金抽水机，当其它资源如煤炭、钢铁、石油逐渐被国家垄断后，房地产已经成了地方政府的衣食父母，短期内无法替代。

? 更重要的是，房价短期大幅下跌可能导致金融危机。试想绝大部分购房者购买商品房，付房价20~30%的首期款，其余70~80%依靠银行贷款，假如房价总体跌幅超过30%，那大部分购房者沦为负资产，那么他们宁愿选择断供，让银行收回物业，但银行拍卖物业仍然无法填补损失，会形成大量坏账、亏损，银行的资金来自储户，储户一旦了解到银行的情况，就会出现大规模挤兑，银行就面临倒闭的风险。而金融系统一旦出现危机，整个国民经济就瓦解了。一旦受到国际投机热钱冲击、地区局势紧张等因素干扰就有可能导致因泡沫破裂的金融危机提前到来，届时改革开放的成果就会付之一炬，中国可能沦为西方大国的经济殖民地，后果不堪设想，不得不防！

所以答案是：不可能！

2、真实目的

? 遏制资产泡沫、预防金融危机。

房地产究其本质是金融，发地产发展完全依赖金融，从资本市场的融资到开发贷款，再到小业主的按揭贷款都需要金融业的大力支持，整个开发过程，利用金融业的资金达到总投入的70%以上。所以遏制房价，调控房地产最重要的目的是防范金融危机。

? 控制投机、维稳市场。

炒房盛行，扰乱市场秩序，危害非常大：第一个是进一步拉大贫富差距，社会不公平现象进一步突出；第二是个使得中国的社会结构变得更加不稳定，房价的高企和由此可能导致的泡沫破灭，将会使得刚刚产生的中国中产阶层，向社会底层沉降；第三是绝大多数人买不起房的现象，将会使得社会自然分成有房阶层和无房阶层两个阶级，使得无房阶层被抛弃和挫败感更加强烈，这会影响社会的和谐；第四投机盛行，炒房者形成了以钱生钱的获利模式之后，将会诱导制造业等实体经济的资金流入房地产市场，更多的人以投机为荣，以投机为能事，影响中国实业的发展，损害实体经济。

? 监管秩序、健康发展。

房地产行业到了极度混乱的状态，由于利益巨大，违规土地交易、钱权交易、偷税漏税、炒号哄抬、欺诈客户等等违规黑幕事件举不胜举，确实到了整顿的时候。

? 行业洗牌、垄断资源。

2009年以来出现一个令人费解的现象：一方面中央主要媒体及相关部委高管痛斥高房价；另一方面在土地市场央企高歌猛进，几乎垄断了所有一二线城市市场推出的土地？

这些拿地的央企归国资委管理，而国资委是国家经济发展的主要管理部门，没有国资委的许可或授意，这些央企绝不敢顶风屡屡争拿地王。因此我认为央企争夺地王本身就是国资委甚至是更高层的授意，其主要目的就是垄断优质土地资源，进而垄断房地产市场。其实我们仔细想想其它资源类行业，国家已经在实施或完成行业垄断：钢铁、煤炭、电力、铁路等。社会主义的本质就是资源国有控制，土地资源作为不动产同样是稀缺资源，国家必然要加强垄断。之前大量优质土地以各种方式落到民营地产商手中，造就了大量的亿万富豪，房地产俨然成为最暴利的行业，同时造成了很大的民愤积怨，中央政府早就想改变这种局面。那如何才能将民营地产商挤出地产行业呢？我们来分析一下中央政府是怎么做的：

第一步通过主流媒体严厉警告地产商、痛斥高房价，目的是劝退民营地产商；

第二步授意央企全力拿下优质土地（以一二线城市为主），不管价格，垄断土地资源；

第三步等到央企布局基本完成，中央政府立刻下严厉的政策调控市场，收紧信贷、严管资本市场，民营地产商受到现金流的限制，就会随着调控的深入慢慢退出市场，或变卖项目、或改做其它行业，同时吓退准备进入市场者，而央企往往拥有其它产业充裕现金流补充，以及体制内企业独有的融资渠道，完全能渡过市场萧条期。

第四步随着民营地产商退出，行业逐渐被央企垄断，中央政府再慢慢放宽政策，届时市场回暖，房价继续上涨，“地王们”重新解套，而国家已经完成对地产行业的控制。此时，国家已经全面开展针对低收入阶层的保障性住房建设，商品住宅主要针对高收入阶层，维持高房价已不会影响民生。这就是所谓中国政府探索实施的中国特色社会主义市场经济。高价商品房反而会成为国家调节贫富差距的一种手段，其原理如下：在银行支持下央企高价拿地，建成商品房卖给高收入者，主要利润进入国库，土地出让金及大部分税费流入地方财政，相当于对高收入者征收高额房产税。

国家解决住房问题的方案：

? 高收入阶层——商品房

? 低收入阶层——廉租房、经济适用房

? 夹心层————多限房（限价、限面积、限购买人群等）

四、市场影响

这次新政无疑是中央政府发动的一场行业地震，对市场影响巨大，对于不同类型的房企会有不同后果：1、以房地产为主业的大型国企——实力雄厚体制内的可能只是摇晃几下，并不会伤筋动骨，调控过后迎来行业春天，成为行业的主导者；

2、大型上市股份制民企——收缩业务，调整方向，转向二、三线市场，作为行业的补充；

3、中小型民企——它们往往融资渠道有限、内部管理根基相对薄弱，加上之前对市场盲目乐观、大幅扩张，现金流非常紧张，因此大部分无法躲过此次调控风暴，相信中小型民企将会慢慢退出市场；

4、外资巨头——设置障碍，降低投资回报预期，从而达到控制热钱流入；

5、市场准备进入者——提高准入门槛，降低回报预期。

五、后市展望

国务院4月推出的“新国十条”，以及随后各部委推出的相关实施细则等房产新政，已经在房地产市场掀起的轩然大波。目前各地市场已陷入观望，成交量大幅下跌，部分楼盘已出现价格松动，但整体价格基本平稳。随着调控深入，政策的影响会渐渐从心理传递到市场。当然这还要看各商业银行具体的执行落实情况，毕竟商业银行面临巨大的存贷差从自身利益出发仍有比较强烈的放贷冲动，还有地方政府是否能完全配合出台切实可行的细则，大家包括房地产商、购房者都在观望。但业内普遍认为，这次调控中央是在总结以往经验后精确出手，方向明确、直指要害，具有很强的操作性，对银行和地方政府的执行要求也很高，并且后续还有出台相关税收政策的可能性。市场可能出现以下转变：

投资客离场、自住客观望→二手房降价→一手房降价→中小发展商离场→政府放松政策→市场回暖→国企主导行业。

至今年10月，房企总囤地面积约为21.3万公顷

随着调控的深入，曾经风光一时的高价地项目如今身陷两难，部分竣工的项目开始降价揽客，而不少开工或未动工的更是放慢了进度，“咬牙”闲置。11月15日，保利地产的北京)蓟门桥地块“高价地”项目因超限一年未动工而被媒体曝光。而国土资源部公布的最新数据显示，截至今年10月，全国已经完成出让但未开工的房地产用地约为21.3万公顷。

事实上，当年的“高价地”项目至今未动工或在建的不在少数，《国际金融报》记者通过收集各方面数据发现，一线城市中，三年的建设周期内未拿预售许可证的“高价地”项目占多数。

当地价高于房价

老高价地看好市场，等待新高价地的出现为其解套，于是出现了“面粉贵于面包”的事实

2009年12月4日，龙湖、保利、万科等品牌房企火热争夺南六环外亦庄新城地块。该地块从挂牌起始价8.5亿元，经过169轮竞价后，最终远洋旗下的远东新地以48.3亿元的高价夺得，土地溢价率更是高达468%。而据中原地产统计显示，当年所有用地整体平均溢价率为95.43%。

对此，尹伯成表示，楼市转向低迷，暴利时代下的这种溢价难以维系。高价地周边很难出现新高价地去拉高市场价格，房地产调控使得这些老高价地的前景堪忧。11月16日，有媒体报道称，恒大董事长许家印明确表态，年内暂缓拿地。

如果不能通过囤地来牟取暴利，那持有“高价地”项目却又资金链紧张的房企该如何生存？

事实上，北京蓟门桥地块，就是中国兵器集团下属世博宏业所竞得转而卖给保利地产的。然而，据媒体报道，该项目楼面价超3万元，正常情况项目上市后销售价格需在5万元/平方米以上才能挣钱。但其周边3个楼盘太月园、宏嘉丽园、锦秋家园目前的成交价徘徊在3.5万元左右。

对此，尹伯成认为，房企正迎来新的一轮行业洗牌，很多中小房企难以承受调控压力不得不退出，而这时候大的开发商更应坚定，有必要进行推盘抛售，以调整自身资金状况，通过“舍卒保帅”减去泡沫，为接下来楼市稳定打下基础。（此信息来源于：国际金融报）

万科郁亮：降不降价不是能不能而是开发商意愿问题

在一系列调控措施下，大型房企的降价行动不再遮遮掩掩。

被认为行业风向标的万科正酝酿其上海楼盘全线降价，以打破华东市场回款不利的局面，降价幅度可能超过20%，万科正在为部分项目办理新的网上备案价格。

万科已启动2012年过冬模式：现金为王，卖房子会更积极，不存货不囤地，收缩买地。郁亮称，即使为此放弃“春天可能到来”的机会，也在所不惜。

2012年万科的发展策略是过冬。冬天策略，现金流很重要，有的时候现金流比利润率更重要。第二个，要求卖楼更积极一点，不能有存货，不能囤地。第三，更慎重地买地。第四，管理都要围绕冬天来运营，也就是说该节约的要节约一下。最后一个也很重要，冬天把身体练好。

《中国经营报》：业内有观点认为一些做品质地产的开发商比如绿城，因为有利润和成本压力所以没法降价，你怎么看这个现象？

郁亮：我觉得降不降主要是一个意愿问题，不是能不能的问题。难道降价一定亏本吗？沃尔玛每天特价的时候好像每个都亏了本，那要看成本怎么算。

《中国经营报》：业内有观点认为一些做品质地产的开发商比如绿城，因为有利润和成本压力所以没法降价，你怎么看这个现象？

郁亮：我觉得降不降主要是一个意愿问题，不是能不能的问题。难道降价一定亏本吗？沃尔玛每天特价的时候好像每个都亏了本，那要看成本怎么算。

房价回到合理水平是大势所趋，这跟利润没关系，跟成本也没关系，是每个公司自己的经营决策。绿城的事情我相信他们自己也在思考和解决。我们希望每个企业都能走好，但是有一条：这个行业集中度会逐步提高的。在这个过程中大家清楚下半场到了，赢得下半场比赛的技能是不同的，要求是不一样的。没有任何一个发展商在下半场可以稳操胜券，包括万科在内都要努力去锻炼在下半场制胜的本领。楼市进入下半场

《中国经营报》：你认为调控对房地产企业来说最大的危机和挑战是什么？这个调控和2007年、200 8年那次调控区别在什么地方？

郁亮：我觉得这次调控跟上一次调控是一回事，上次调控目标没实现，通过这次调控实现它。2008年调控本来2009年左右应该见效，结果出现金融危机挽救了中国房地产行业，但是应该完成的调控没完成，只有开始补调。这就像第一次骨折没接好，第二次拉开来重新再接的时候反而更痛一点。

两次调控唯独不一样的地方是此次调控政府把保障用房放到一个非常重要的位置上，政府跟市场共同解决居住问题，这是之前的调控没有的。

《中国经营报》：这种形势变化对房地产企业的风险和挑战在哪里？

郁亮：房地产行业的黄金(1726.00,5.80,0.34%)岁月仍然存在，但过去不正常的状态不在了，行业不应再去留恋过去的好日子。我们行业跟制造业相比状况还是很不错，我们行业前景也不错，从国内居民消费上来说最大的消费市场仍然存在这里，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。

温总理最近讲话当中提到，居民正常的住房需求还是要支持的。该调整的会调整，房价不合理的也会调下来。我们行业即使在未来15~20年，还有城市化等发展动力，没有理由对未来悲观。

只不过我们现在处在上下半场区分的节点上，下半场跟上半场不一样了。比如过去指望有好产品就一定可以卖掉、卖高价，这个逻辑不成立了。未来的市场一定是居住为主的市场需求，原来的一些做法需要变化。

万科的变化是上半场我们为普通人建好房子，下半场盖有人住的房子。未来的房子居住为主，有人住的房子才能有人要，要把配套服务搞得更好。上半场可能是比产品，下半场可能要比软环境、服务。软环境部分做好了才能赢得客户，所以我们更要从配套角度出发。（来自中国经营报）大型房企主导未来趋势

同策资源研究中心总监张宏伟则认为，当前万科等龙头房企这种大幅折扣现象不应该简单理解成为房企对调控政策方面的反应，或者说调控对这些房企资金面上有什么影响。其实这些降价的房企并不一定有很大的资金面问题，它可能是从战略的角度，通过大幅度降价，在成交量低迷的情况下，主导未来市场的趋势。

从战略角度考虑，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企，大型房企率先降价其实是将当前市场沉寂的状况“搅浑”，中小房企不一定看得清楚或把握得住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风降价，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不降价，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。

“因此，与其说大型房企在降价，不如说大型房企在主导未来的趋势。”张宏伟说

杨丽娜

2011年11月20日