房地产工程成本管理案例分析

房地产工程成本管理案例分析卢卫东 05年6月30日

案例1:如何快速对项目进行盈亏平衡分析？ 案例引导：房地产项目具有资金密集、运作周期长、牵扯的部门多等特 点，是高风险项目，规避风险至关重要，所以在决定投资之前，要算清 楚帐，最好进行多方案比较，做到心中有数。 练习目的：学会项目盈亏平衡分析。 操作流程： ◆系统全面地收集有关成本数据。 ◆根据营销定位，确定销售价格。 ◆制定运算表格。 案例参考：房地产项目盈亏平衡计算分析表

案例2:如何确定项目选材用料的档次？ 案例引导：开发房地产项目，工程成本当然是大家十分关注的。现在业 界流行“规划、设计控制说”,却少有关注影响工程成本的最大因素原 来是项目的档次定位，确定项目档次才是控制工程成本的第一步。 练习目的：学习选材用料的方法。 操作流程： ◆根据营销项目定位，考察项目周边竞争楼盘的选材用料档次，将竞争 楼盘各分部分项工程的材质、工艺进行描述，并根据市场价格水平，估 算其价格档次。 ◆根据调查的情况，营销、规划设计、工程部门一起，确定项目每一个 分部分项工程的选材用料档次 。 案例参考： 某楼盘项目选材用料标准。

案例3:如何制定房地产工程目标成本？ 案例引导：房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后 再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标，我们就要对房地产 工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。 练习目的：学习制定工程目标成本，强化目标成本的市场性。 操作流程： ◆根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成 本经验，测算项目的单方建筑安装成本 。 ◆根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互 搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程 的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求 或标准，重复上述步骤。 案例参考： 某楼盘工程目标成本实例。

案例4:如何分析房地产项目业务现金流？ 案例引导：资金是房地产项目运作的生命线，要保证房地产项目开发过 程中不出现资金断流、资金利用率最大化，就必须认真分析房地 不出现资金断流、 产项目业务现金流。 练习目的：学习分析业务现金流，学会运用资金。 操作流程： ◆将工程、设计、营销成本数据汇总。 ◆根据房地产项目开发进度计划，测算出资金需求计划。 ◆根据资金情况，确定付款条件。 案例参考：工程成本费用计划及

现金流分析实例、房地产项目开发计划 实例、房地产项目施工控制计划实例

案例5:如何实现房地产工程成本的动态控制？ 案例引导：工程成本目标有了，但是市场是千变万化的，如何保证我们最终 能够守住工程目标成本呢？ 或者在工程实施过程中，实时掌握工程成本的控 制情况呢？ 练习目的：培训工程成本动态控制思路。 操作流程： ◆根据营销项目定位，制定工程成本控制目标。 ◆推行工程量清单招标，合同中尽可能少留“活口”。 ◆对建筑市场材料价格进行动态掌握，当出现重大波动时，进行定量测算。 ◆每定一个工程标，都要与目标成本进行对比，并分析对总成本的影响程度。 ◆做好现场签证的控制管理，较大设计变更或现场签证及时反馈。 ◆当出现可能突破目标成本时，必要时调整选材用料标准。 案例参考：某楼盘成本动态控制表实例。

案例6:如何把好现场签证关？ 案例引导：现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工 程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少则几十万，多则几百万，如 何有效地控制现场签证呢？ 练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。 思路参考： ◆控制现场签证的原则：避免签证、减少签证、规范签证。 ◆避免签证思路 ◆密切与营销接触，了解营销意图，及时反馈信息，避免营销签证。 ◆搞清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重叠工程，从合同源 头上避免现场签证，避免合同签证。 ◆施工措施事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费。 ◆施工样板先行，避免施工签证 。 ◆办理好场地移交，避免责任签证。案例：基坑、门窗洞口等。

案例7:如何把好现场签证关？ 案例引导：现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。 在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少则几 十万，多则几百万，如何有效地控制现场签证呢？ 练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。 思路参考： ◆控制现场签证的原则：避免签证、减少签证、规范签证。 ◆减少签证思路 ◆无法避免营销签证，也要尽量减少营销签证。 ◆把好设计关，减 现场签证 。 ◆提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认。 ◆建立设计变更审核制度，减少不必要的签证 。 ◆设计更施工确认，避免“变而不做或少做” 或重复计算。 ◆采用工程清单招标，有利于现场签证管理。 ◆动工前，做好项目工程管理总策划；售楼前，做好售楼准备

工程策划；竣工后，做好物业移交策划，减少施工现场管理 …… 此处隐藏：821字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……