酒店投资估算、财务评价

第十一章 投资估算及资金筹措

第一节 投资估算

一、估算范围和依据

1、估算范围

该项目投资估算范围包括实现项目投入与运营所需的建设投资和建设期利息。其中，建设投资包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，以及按规定必须考虑的建设工程其它费用和预备费等。

2、估算依据

设部颁布的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》； 建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》； 江苏省《工程建设概预算文件汇编》；

江苏省《建筑安装工程费用定额》及相应费率；

《扬州工程造价管理》并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定； 建设单位提供的有关当地市政建设的有关规定及说明； 类似工程项目估算指标；

利率根据中国人民银行公布的最新贷款利率为6.65%。 二、固定资产投资估算

本项目固定资产投资总额为49253.7万元，由工程费用、工程建设其他费、预备费和建设期利息四部分组成。

1、工程费用

工程费用由单项建筑的工程费用以及配套、安装工程费用组成。 （1）单项建筑工程费

①精品酒店：建筑工程费按8000元/m2计，共计建筑工程费7600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为1520万元。故精品酒店的工程费用共计9120万元，占固定资产投资总额的18.52%。

②配套商务酒店：建筑工程费按3700元/m2计，共计建筑工程费3367万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为673.4万元。故配套商务酒店的工程费用共计4040.4万元，占固定资产投资总额的8.2%。

③露天温泉场：建筑工程费按5000元/m2计，共计建筑工程费600万

元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为120万元。故露天温泉场的工程费用共计720万元，占固定资产投资总额的1.46%。

综上所述，该项目单项建筑的工程费用为13880.4万元，占固定资产投资28.18%。

（2）配套、安装工程费用 本项目应计建筑面积为30052m2。

①给排水:按50元/m2计，安装工程费共计93万元，占固定资产投资总额的0.19%。

②消防：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。

③强弱电：按230元/m2计，安装工程费共计427.8万元，占固定资产投资总额的0.87%。

④监控及广播系统：按30元/m2计，安装工程费共计55.8万元，占固定资产投资总额的0.11%。

⑤室外给排水：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。

⑥室外电气：按150元/m2计，安装工程费共计279万元，占固定资产投资总额的0.57%。

⑦室外道路：共96048m2，按130元/m2计，安装工程费共计1248.62万元，占固定资产投资总额的2.54%。

⑧绿化：共380000m2，按110元/m2计，建筑工程费共计4180万元，占固定资产投资总额的8.49%。

⑨配套停车场：共5000m2，按280元/m2计，建筑工程费共计140万元，占固定资产投资总额的0.28%。

综上所述，该项目配套及安装工程费用工程费用合计为6647.42万元，占固定资产投资的13.5%。

2、工程建设其他费

①土地费用：该项目占用土地是通过挂牌出让的方式取得，征地费用为24000万元，占固定资产投资48.73%。该项目不考虑土地契税。

②建设单位管理费：包括建设单位开办费、建设单位经费和建设单位临时设施费等，取建安工程费用的1.5%，建设单位管理费计307.92万元，占固定资产投资0.63%。

③地质勘探及工程设计费：是指建设单位为进行项目建设发生的勘察和设计费用，地质勘探按照10元/㎡来计取，总建筑面积为18600㎡，共计地质勘探费18.6万元，占固定资产投资0.04%：工程设计费按照150元/㎡来计取，共计地质勘探费279万元，占固定资产投资0.57%：

④建设项目前期费、招投标手续费、招标代理服务费：建设项目前期费20万元，占固定资产投资0.04%；招投标手续费3万元，占固定资产投资0.01%；招标代理服务费12万元，占固定资产投资0.02%。

⑤白蚁防治费：按照2.3元/㎡计，总建筑面积为18600㎡，共计4.28万元，占固定资产投资0.01%。

⑥以下费用均以建筑面积18600㎡为基数进行计算：

人防基金：按照50元/㎡计，共计93万元，占固定资产投资0.19%； 基础设施配套费：按照105元/㎡计，共计195.3万元，占固定资产投资0.4%；

散装水泥基金：按照2元/㎡计，共计3.72万元，占固定资产投资0.01%； 新型墙体材料发展基金：按照8元/㎡计，共计14.88万元，占固定资产投资0.03%；

防雷监督费：按照0.9元/㎡计，共计1.67万元，占固定资产投资0.003%；

施工图纸审查费：按照1.72元/㎡计，共计3.2万元，占固定资产投资0.01%；

⑦建设监理费：取建安工程费用的2.0%，建设单位管理费计410.56万元，占固定资产投资0.83%。

综上所述，该项目工程建设其他费合计为25367.13万元，占固定资产投资的51.5%。

3、预备费

项目预备费含基本预备费和涨价预备费。

基本预备费取建设投资中建筑工程费、设备购置费、安装工程费和工程建设其他费用之和的5.0%，基本预备费计2294.75万元。

涨价预备费参照国家计委《关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》（计投资[1999]1340号）精神，投资价格指数按零计算。

故该 …… 此处隐藏：2778字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……