如何进行综合体定位？

时间：2025-07-12

世联专业服务之_综合体

2015/8/4仅供与贵司交流。

综合体特性比较因素

综合体和单一物业的比较综合体单功能物业

功能区位建筑形式投资风险

复合性、适应性一般在城市核心区域多样化较小

单一性根据功能确定单一较大

总投资经济风险客户来源客户活动客户综合使用成本

一般较大较大具有自我寄生功能，部分来自于内部体验式的较小

相对较小较小全部来自于外部目的性的较大

世联观点

综合体项目在定位过程中的思考关键点

1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系

世联观点

1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力都市综合体的四种发展模式

根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。

模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 COMPLEX=HOTEL+OFFICE +SHOPPING+APARTMENT+ …… 案例：香港太古广场、北京华贸中心

模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 COMPLEX =OFFICE (主) +APARTMENT(次) +HOTEL& SHOPPING+…… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场

模式三：以酒店为核心功能的发展模式 COMPLEX = HOTEL(主) +APARTMENT(次) + OFFICE& SHOPPING+…… 案例：上海商城

模式四：以商业为核心功能的发展模式 COMPLEX =SHOPPING (主) +HOTEL & OFFICE & APARTMENT+…… 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城

世联观点

2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。

世联观点

3. 各种物业类型之间的相互影响

与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。

外向性较强的组成公寓为商业提供客源部分

可以塑造与其他项目较大的差异

商业为写字楼、酒店和公寓提供配套

公寓可能降低项目整体档次

商业可能对公寓带来负面影响

商业公寓

保证开发企业现金流的来源

实现较高的销

办公酒店

售价格

满足中

长期居住者需求

保持物业形象写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户

作用相互关系

酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施

提升整体档次的有力手段

写字楼可提高商业整体档次

酒店可以提高项目整体档次

标志性(尤其是对外地和外籍人士)

写字楼与酒店可共享大堂6

世联观点

4. 开发时序与物业价值最大化的关系

综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。

世联研究：综合体四种发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：香港太古广场、北京华贸中心

模式二：以写字楼为核心功能的发展模式例如：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式例如：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城8

模式一各种功能均衡发展的模式成功关键因素外因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上

强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰

五星级酒店功能化体系甲级写字楼高档/中高档购物中心

内因

顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验

专业的管理团队——物业管理/经营管理9

模式二以写字搂为核心的模式成功关键因素外因客户(产业)支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区

强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性

内因

功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓10