郑庆华 注册会计师 会计 基础班 第7章 1 投资性房地产

第七章投资性房地产主讲老师：郑庆华

2015CPA《会计》

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目录

本章考试情况分析本章框架、新变化及考试重点本章重点、难点详讲

本章现场总结

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本章考试情况分析本章在考试中处于一般的地位，分数在 3分左右，以出客观题为主，有时可以作为主观题的一部分。

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本章框架、新变化及考试重点特征投资性房地产的特征与范围范围成本模式公允价值模式计量模式转换用途转换

投资性房地产会计处理

二种模式

二个转换

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应注意的是，今年本章将投资性房地产转换中原计

入“资本公积——其他资本公积”科目改为计入“其他综合收益”科目。本章复习重点是投资性房地产核算的成本模式、公允价值模式以及用途转换。

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本章重点、难点详讲本章应掌握三句话：一个概念(投资性房地产)、两种模式(成本模式、公允价值模式)和两个转

换(计量模式转换和用途转换)。一、投资性房地产的概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两

者兼有而持有的房地产，主要包括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。

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二、投资性房地产的核算

投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。 (一)采用成本模式核算投资性房地产采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤：

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1.投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同： (1)外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房

地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

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(2)自行建造的投资性房地产

企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的

房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

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2.采用成本模式下的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用

一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或摊销；存在减值迹

象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

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【例 1】甲公司于 2015年 1月 1日支付 2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：借：无形资产—土地使用权 2 000贷：银行存款 2015年末摊销土地使用权借：管理费用 40贷：累计摊销(2000÷50) 40 2 000

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2016年 1月 1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：借：投资性房地产 2 000

累计摊销

4040

贷：无形资产—土地使用权 2 000投资性房地产累计摊销

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假设 2016年末确认本年租金收入 70万元(在年末一次性收取),账务处理如下：

借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本

7070 40

贷：投资性房地产累计摊销

40

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3.处置投资性房地产企业出售投资性房地产应当将取得的收入计入其他业务收入，投资性房地产的账面价值计入其他业务成本，发生的应交营业税计入营业税金及附

加。

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【例 2】甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，于 2014年 12月 31日将出租的办公楼出售。该办公

楼的账面原值为1500万元，已提折旧800万元，未计提减值准备。出售收入1200万元收存银行则出售时的账务处理是：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产 1 200 1 200 700 800 1 500

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(二)采用公允价值模式核算投资性房地产采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤： 1.采用公允价值模式下的初始计量 (1)采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计

量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

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