城市广场 5A 级写字楼--市场综述篇

销 售 市 场 部 2007 年 6 月 1 日

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烟台写字楼市场现状： 烟台写字楼市场现状：高档写字楼市场供给存在真空区，无法满足高端需求市场。 高档写字楼市场供给存在真空区，无法满足高端需求市场。

结论： 结论：

“阳光100城市广场写字楼” 阳光100城市广场写字楼” 100城市广场写字楼 --将弥补烟台高档办公市场的空白 --将弥补烟台高档办公市场的空白

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产品定位--烟台写字楼 第一高度” 产品定位--烟台写字楼“第一高度” --烟台写字楼“门户： 门户：

山东

烟台

唯一市级商业核心区

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城市地标：143米。 城市地标：143米青岛、 青岛、烟台两地三个经典写字楼项目对比

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租客定位--驻烟外企及知名企业的至尊之选 租客定位--驻烟外企及知名企业的至尊之选 --

环渤海湾经济圈重 要的国际开放港口 枢纽城市

外商投资企 9064家 业9064家

外商独资企 3840家 业3840家

36家世界500强 36家世界500强 家世界500 企业

租城市广场写字楼高端客户素求点： 租城市广场写字楼高端客户素求点：环境： 环境：持续发展的港口城市竞争力提供良好的投资大环境，为高端办公需求市场提供坚实支撑。 企业形象：只能选择顶级写字楼，办公地点是企业品牌形象宣传的载体。 企业形象 租客结构： 租客结构：不会与中小公司混租，办公环境要求是各行业知名品牌公司，体现品牌形象的附加值。 软硬件设施： 软硬件设施：大堂、电梯、物业服务等，应为5A级纯写字楼的标准。 租金： 租金：现阶段中高端写字楼市场租金水平在10$左右，顶级写字楼租金应有3$ -4$的提升空间。

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租金--城市广场写字楼租金水平及测算 租金--城市广场写字楼租金水平及测算 -- ?11$ 10$ 10$ 3$-4$ -

6$

资料来源： 资料来源：销售市场部 单位：美金/建筑平米/ 单位：

美金/建筑平米/月 日期：2007年 日期：2007年6月烟台现阶段中高档写字楼租金水平偏低，7$-10$的租金范围，预示着将有10%-12%的投资回报率(IRR 测算),远高于北京CBD办公8%的回报值，所以烟台中高档写字楼仍存在很大的投资获利空间。 北京顶级写字楼(如国贸45$)比中高档写字楼(如财富中心28$)租金要高45%-60%,按此比例测算， 作为烟台顶级写字楼阳光100城市广场租金应在15$-19$范围内，所以12$ -14$ 14$将是其稳定的租金水平。 12$内部培训资料，仅供参考，不得外传

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烟台高档办公物业供给市场特点供给市场现状烟台写字楼物业刚起步，整体市场欠成熟； 供给量：中高档办公物业极少，且主要集中在芝罘区，市场上没有真正的高档写字楼物业； 写字楼供给类型：中高档(如金都大厦)、中低档(如第一大道)、公寓立项办公(如天鸿); 市场现存问题： 1、供给分散、供应量少，区域租金水平差距大； 2、硬件：物业硬件以及项目周边配套差； 3、软件：配套服务及物业公司与办公档次不匹配； 4、市场欠成熟，公寓立项办公及中高档办公成为市场主流。

关键点： 关键点：烟台写字楼市场中高档物业领航，还未形成高档写字楼市场，无顶级办公项目供应。 烟台写字楼市场中高档物业领航，还未形成高档写字楼市场，无顶级办公项目供应。

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烟台高档办公物业需求市场特点需求市场现状持续发展的港口城市竞争力，为外商或知名企业提供良好的投资环境，也为办公需求市场提供了坚实支撑。 选择性小，高端需求(品牌外企及实力大公司)市场暂时放弃租用办公物业，或被无奈向中端办公分流。 现写字楼市场租户结构：中小公司(商贸、物流、外贸等)成为主流(详见“烟台办公租用公司概况图”)。 租金：中高端需求在现阶段市场租金水平基础上仍有一定提升空间。

关键点： 关键点：中高档写字楼需求市场潜力较大，特别是高端市场需求未被真实满足。 中高档写字楼需求市场潜力较大，特别是高端市场需求未被真实满足。

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市场供求现状问题篇市场综述： 市场综述：中高档办公空置率低；中低档空置率较高。市场提供的中高端产品类型单一，可选择性差。 写

字楼项目区域聚集性强，芝罘区区位优势成为商务办公物业的首选(如：北京的CBD、金融街)。 市场上高档写字楼物业供给存在空白，高端客户需求挤压在中高档物业中。 中高端需求市场中小商贸公司占主流，无法吸引大公司。 从租金及回报看，烟台写字楼市场正处于发展期，上升空间特别是高端市场值得期待。

问题： 问题：高端写字楼市场供给存在真空区，无法满足高端需求市场。 高端写字楼市场供给存在真空区，无法满足高端需求市场。

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