在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范_以商业银行防范风险为视角

房地产金融

ＣｈｉｎａＲｅａｌＥｓｔａｔｅ

于晨曦张文锋中国工商银行授信业务部

在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范

———以商业银行防范风险为视角

一、商业银行在建工程抵押价值评估中存在的主要问题

在建工程由于其未完工的特点，在其功能性、可转让性及稀缺性等方面受到一定限制，这决定了其最

终价值的不完整性，即限定了其抵押贷款价值的保障功能。而其对房地产行业的隶属性，也决定了其在经济的不同周期阶段，自身价值的周期性波动。内、外部条件对其的限制性，导致了抵押价值评估实践中，存在很多的模糊认识和问题，从而为抵押贷款的安全带来较多的潜在风险。

１．在建工程抵押内涵界定

对房地产在建工程通常有广义和狭义两种解读。广义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设

房地产主管机关颁发所有权证书前的一种物理完毕、

状态。狭义在建工程指房地产自主体工程开始建设至

在建工程不仅包括建设完毕前所处的一种物理状态。

固定资产建设，也通常包括一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程。

传统的在建工程抵押内涵以建设部《城市房地产抵押管理办法》规定为准，指抵押人为取得在建工程继续建造资金贷款，以其合法方式取得的土地使用权环节中使用者效用决定最高购买价的市场原理。

参考文献

１．王雪荣．价值评估结果准确度的研究．中国资产评估．２００７

２．李静谭大璐王亚明．房地产三种评估价格的比较分析．建筑管理现代化．２００５．６

３．何芳吴泗宗．房地产三种评估方法结果异同之经济分

连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。但《物权

法》颁布以后，对其内涵做了一定的拓展，根据一般抵押权的规定，在建工程抵押指为担保债务的履行，债务人或第三人以其有权处分的在建工程在不转移财产的前提下，抵押给债权人的一种行为。实践中，不同层级的信贷人员对在建工程和在建工程抵押的内涵存有不同的理解，从而在接受抵押品的范围和贷款资金的用途监管上有不同规定。

２．抵押条件的确定由于在建工程的未完工特性，商业银行对抵押条件的确定存有一定的不统一。部分银行会直接根据法律法规执行，只要主体开工建设就可接受。部分银行会以±０为标准。而大部分银行会从风险管理的角度，规定房地产开发建设占投资总额的比例达到规定要求以后才可接受。当然，还需要对土地出让金、工程价款、相关证件的齐备等方面有一定的要求。因此，抵押条件亟需明确统一，至少在同一家商业银行内部，具体操作层面应具有同一标准。

３．评估方法的选择

在建工程评估通常有三种方法：成本法、假设开

析．中国房地产．２００１．６

４．柴强主编．房地产估价理论与方法．中国建筑工业出版社．２００７．４

５．张协奎陈伟清．三大房地产估价方法的关联性．技术经济．２０００

６．徐新银．资产评估结果失实探析．国有资产管理．１９９９

程科鹏/责任编辑

55

房地产金融

ＣｈｉｎａＲｅａｌＥｓｔａｔｅ

发法和形象进度法。评估实践中，评估机构倾向于选择形象进度法和假设开发法，即使选择成本法和形象进度法，也往往最终以形象进度法评估价值为准。商业银行前台信贷人员基于营销压力，则往往直接借鉴外部评估报告，但贷款审查、审批人员则通常以成本法评估价值为准。形象进度法和假设开发法可利用市场比较法确定完工后的房地产价值，并可将销售税费、开发商利润等加入完工后的房地产价值内涵，从而得出相对较高的价值。但评估过程中，往往忽略或对有意遗漏了市场法运用过程中对积算价值的调整、房地产发展趋势的分析和对折旧的考虑等因素。部分商业银行前台人员对评估方法理解过于肤浅和表面化。

４．评估原理的理解

商业银行信贷人员基于风险防控和管理的要求，结合抵贷资产处置结果，对在建工程评估原理的理解与外部评估机构有一定的偏差。比如，成本法中，外部通行的评估准则认为在建工程价值一般包括土地成本（包括取得成本和开发成本）、建筑物建安成本、管理费用、资金成本、销售税费和开发利润等。部分信贷人员则认为对形象进度较低（如低于５０％）的在建工程，在其价值构成中，应剔除销售税费和开发利润等因素。因为风险管理实践发现，一旦违约发生，由于在建工程不具备相对完整和独立的功能性，其自身价值和市场可转让性受到较大限制，导致变现价值普遍较低。需要指出的是，商业银行内部没有制定统一的技术操作规范，也导致了不同银行之间、同一银行不同分行之间评估实践中存有一定的区别。

５．对区域和行业性因素的分析

房地产行业发展的最大特点是其区域性。不同区域，在不同的经济发展阶段，房地产行业呈现不同特点。虽然评估准则和评估原理中对区域和行业分析都有要求和规定，但在评估实践中，尤其外部中介评估机构出具的报告中，大部分只是对区域性行业发展的泛泛描述，极少有真 …… 此处隐藏：1899字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……