房地产开发项目操作流程(12)

(3) 教育附加费 营业税的4％

10、销售费用

(1) 广告费用 按实计算

(2) 楼书、促销会、样板房等 按实计算

(3) 售楼部装修等 按实计算

第五部分 房产营销部分

房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。

一、项目定位：

这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。

二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：

房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？何种居住方式？小区主题？建筑和环境艺术风格？住宅功能有哪些？配套标准如何？目标客户是谁？房产和价格？

一般房产项目开发周期短则一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。