星海7期前期报告(pt)

星海名城七期项目 前期策划报告2006.03.02

策略中心—顾问估价部

汇报内容总结论定位依据(市场分析)

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项目规划建议项目投资分析

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总结论

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总结论

项目开发模式 项目总定位 各功能物业定位

项目盈利模式项目建筑要求建议

项目开发模式 目前市面上项目的开发主要有两种模式：一、合作开发模式寻求合作买家，按买家的要求“度身定做”,开发建 设完毕后整体转让的开发模式。 目前市场上存在一些大型投资买家，通常是香港或海 外跨国机构，这些机构对合作项目要求的特点如下： ①对合作项目的要求比较高； ②对合作项目的出价一般很低。

二、自行开发模式进行市场调查，准确市场定位，开发建设后销售、出 租或经营物业获取投资回报的开发模式。

项目开发模式项目开发模式对比

因此，从项目的项目自主性、项目的可持续发展、企业的 形象展示、项目的经济效益以及项目可行性等各方面考虑， 我们认为，本项目不适宜采取合作开发模式。

项目开发模式合作开发模式

自行开发模式

√

本次研究排除项目合作开发的情况下，下面分 析主要考虑项目的自行开发模式。

项目开发模式研究技术路线本次研究重点要解决的问题是本项目开发的物业类型及组合。根 据对本项目的区位价值的初步分析，结合本项目地块的开发条件， 研究范围涵盖了城市房地产项目所涉及到的商业、办公、酒店物 业三种房地产物业类型。城市发展状况研究 项目区域未来发展研究

区域房地产市场研究

项目地块区位价值研判

项目地块研究

各功能发展空间研判

可比案例借鉴

项目发展方向确定

项目发展方向确定

项目定位研究 项目总体规划和发展建议

项目发展经济分析

项目总定位

项目城市功能定位 项目整体功能定位 项目整体形象定位

项目总定位项目城市功能定位地处交通枢纽及西部产业经济轴中心的建筑综合体， 为城市区域提供商业服务、办公及酒店等服务同时担 负更多市级功能的城市综合体。

项目整体功能定位STREET MALL+酒店公寓+商务平台+住宅群

项目整体形象定位 西部中心地标物业

项目各物业定位项目商业定位 项目写字楼定位项目酒店定位

项目各物业定位项目商业的业态研究1

项目商业定位

2 项目写字楼定位

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项目酒店定位

项目各物业定位1

项目商业定位

项目商业业态的确定根据本项目的研究，电器、数码电脑等专业市场，需 要交通便利、人流聚集，在可以发展其它商业业态的 情况下暂不考虑，在确定本项目商业业态时，主要考 虑零售、餐饮和娱乐等商业。确定如下：

2 项

目写字楼定位

3

项目酒店定位

项目各物业定位项目商业各业态面积的确定1

项目商业定位

2 项目写字楼定位

3

项目酒店定位

项目各物业定位1

项目商业定位

商业功能定位：STREET MALL (集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合商业)

2 项目写字楼定位

商业客户定位：经营客户群定位 投资客户群定位南山企业高层管理人员 南山年轻一族投资客户 南山南头片区本地人 深圳市区客户 香港投资客户 宝安区及深圳关外投资客户

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项目酒店定位

项目各物业定位商业价格定位：1

项目商业定位

2 项目写字楼定位

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项目酒店定位

商业一层可比价格为 22000元/平方米； 根据一般一二层的差 价规律，结合本项目的 特点，二层售价15000 元/平方米； 三层在11000元/平方 米； 四到六层均价9000元 /平方米； 此价格为实际销售价 格，不包含返租的所付 出的价值。