宜春市红星美凯龙等三地块市场调研及可行性分析报告

宜春市政府及经开区三地块 市场调研及可行性分析报告

报告提纲一、项目本体介绍 二、宜春城市宏观经济背景分析 三、宜春房地产市场分析 四、主要板块重点在售案例分析 五、项目优劣势与投资效益分析 六、可行性研究结论与建议

项目地块1条件分析

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地块1 (红星美凯龙地块)

袁 州 新 城本项目

经济技术指标土地 面积 (m2) 土地 用途 规划指标要求 容积率 建筑密 度 商业用 地 ≤55%、 居住用 地 ≤30% 绿地率

地块编号

土地位置

袁州新城 宜新路北 DCA2012057 侧、宜阳 路西侧地 段 袁州新城 宜阳大道 DCA2012058 西侧、宜 新路南侧 地段

110898

商住用地

2.0≤容积 率≤2.7

≥30﹪

111993

商业用地

2.0≤容积 率 ≤2.5

≤55﹪

≥20﹪

地块1占地面积为334.35亩，计容面积约为62.7万㎡,参照前期出让价格80万/

亩，折算楼面地价约为497元/㎡,折算可销售面积地价约为1053元/ ㎡ 。 项目地块规划为红星美凯龙专业市场用地，以及是商业配套服务为主，集住 宅、公寓、酒店、商业于一体的商业物业。

地块及周边情况

袁山东路

宜 阳 大 道

北地块

南地块

浙赣铁

路

地块1地处袁州新城，位于宜春中心城区东部，与宜阳新区隔江相望，是宜春 城市功能重要的拓展区，整体区域属于待开发阶段。 根据袁州新城控制性详细规划，袁州新城将打造成“新区中心、教育之城、

商贸集散基地”。目前区域内基础设施配套相对薄弱。 该区域的房地产也处于起步阶段，目前只有嘉晨东郡、翠缇湾、东盛华庭在 售，但是未来将入市的项目非常多，区域的发展潜力巨大，具备较好的投资价 值。

项目地块2条件分析

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地块2 (市政府地块)地块位置： 卢洲大道延伸 段北侧、宝瓶湖东侧。 地块面积： 127.3 亩 用地性质：居住、商业

本地块

宜阳新城地块

经济技术指标

宗地编号：

宜市土出字 [2011]67号

宗地面积： 84870帄方米 容积率： ≤2.9

宗地坐落：

卢洲大道延伸段 北侧、宝瓶湖东侧

出让年限： 70年

建筑密度(%): ≤28

起始价：

14600万元

成交价：

15300万元(折算约为120万元/亩)

地块2占地面积为127.3亩，计容面积约为24.6万㎡,拟转让价格为160万元/亩。 折算楼面地价约为860元/㎡。

地块周边情况

北靠占地1360亩的 纯生态原始森林公 园宜阳森林公园。

地块在德和迎宾 馆的东北面，离 新市政府仅仅只 有两分钟车程。

本地块

东面是一个 生态湖泊宝 瓶湖。

南面为高尔 夫球练习场。

地块南面是一 座3146亩的世 界级禅都文化 博览园。

地块2质地较优，位于宜春市行政新区，与新市政府隔路相望，交通、生活配套 情况良好，

集森林公园、自然湖泊、禅文化博览园等众多优势资源于一体。

优质高效的行政服务区、现代服务业的聚集区、高尚生态的 居住区。

房地产市场特点主要有： 土地资源稀缺。宜阳新区作为未来宜春中心城区的核心区域，近年来所出售 的地块在数量和面积上都得到当地政府的严格把关。 项目均价较高。高均价在宜阳新区项目中表现得非常明显，可以说是各区域 中的标杆。在高端产品方面位居宜春房产市场前沿。 享有丰富成熟的配套资源。从公共交通到小区环境，从金融商贸到教育休闲， 其配套设施的数量和质量都能为小区居民提供高效优质的生活体验。 房产增值性强。随着新行政中心北移，宜阳新区的房产具有较大增值空间。 这几年宜春楼市一直保持帄稳增长势头，而宜阳新区的房产价格相对而言涨 幅最大。

项目地块3条件分析

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地块3 (经开区地块)

地块位置：经开大道(原 宜商大道)以西、工业一 路以南、金利钾以北 。 地块面积：200亩 用地性质：商业

经济技术指标

占地面积：134243.09㎡(约合200亩) 容 积 率：≤1.0 建筑密度：≤50% 土地性质：商业用地

地块3位于宜春市经开区，占地面积为200亩，为商业用地性质，计容面积约为 13.34万㎡,拟转让价格为55万元/亩。折算楼面地价约为858元/㎡。

地块周边情况

东：经发大道，是宜春经济开发区的主干道，也是宜春通往万载的主干道；

南：规划路，金利达钾业公司、茂盛饲料公司、宾利汽车电器公司，其中茂盛饲料有个烟囱，有一定的影响； 西：宜工大道，新瑞泰零件公司； 北：春雨路，对面为德尔盛汽车有限公司、大有科技公司，是宜春经济开发区的

主干道。 内部：内部场地帄整，东低西高、南高北低，坡度较小。

地块3质地一般，位于宜春市经开区，周边生活、交通、配套设施相对较弱，且 为商业(市场)用地，如能转变用地性质，进行别墅开发，其利润价值将明显 增加、风险将降低，并可以享受开发区的一些优惠政策。

一、项目本体介绍 二、宜春城市宏观经济背景分析 三、宜春房地产市场分析 四、主要板块重点在售案例分析 五、项目优劣势与投资效益分析 六、可行性研究结论与建议