房地产信托融资方式：高清完整

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一、操作流程 1、贷款型信托

2、股权型信托

3、财产受益型信托

二、信托公司目前常用的信用增级方式

信托产品设臵（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。

信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。 三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回

购类”信托产品）

来源：2009年7月31日证券日报

继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，

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该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。

意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。

此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。 四、一点设想

鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设臵超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：

超优先级受益权由普通投资者持有；

优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；

次级受益权由融资方或关联方持有（设臵次级受益权并不是必需的）。

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四、案例

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序 号 二

信托公司

信托计划名称

日期

发行规模

期限

预期年收益

资金运用方式 资金运用方式

风险控制措施

股权信托

1

北方信托

天津广成城乡 建设投资有限 公司股权投资 集合资金信托 计划 中融-悦合股权 投资集合资金 信托计划

2009 年 7 月 22 日至 2009 年 8 月 22 日

12000 万元

2年

7.4%-8.4%

本信托计划资金用于向天 津广成城乡建设投资有限 公司进行增资

政府信用 (广成为国有 独资公司)

2

中融信托

2009-7-12

40000 万元

2年

7.5-13.5%

以股权投资的方式直接或 间接持有上海悦合置业有 限公司 100%的股权

受益权分层、担保

三

财产受益型信托 信息大厦项目 不动产信托信 托受益权投资 集合资金信托 计划 信托计划本金用于购买信 息大厦项目不动产信托 (以下简称"不动产信托 ") 项下初始受益人的全部 初始受益权 新华信托委派代表进 入海南致远董事会、 通 过中国工商银行预售 款监管账户， 对开发商 的现金流进行严密监 管

1

中原信托

2008 年 10 月 15 日至 2008 年 10 月 28 日

不高于人民币 2500 万元

1年

预期年收益率为 9.50%

2

新华信托

辛特拉产权酒 2009 年 8 月 5 店(不动产)投 日-2009 年 9 资集合资金信 月5日 托计划

5000-7500 万元

3年

9.5\11%

向海南致远购买其开发的 辛特拉皇家度假酒店部分 独立产权单位客房

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序 号 四

信托公司

信托计划名称

日期

发行规模

期限

预期年收益

资金运用方式

风险控制措施

混合型信托 不少于 67.9 亿元人 15 个月 民币，其中次级受益 (超优先 超优先受益权预期 中信盛景· 星耀 2008 年 9 月 权出资权益不少于 年化收益率为 级)、3 地产基金集合 10 日-2008 年 32.9 亿元；

优先级受 年(优先 14%(含一次性认购 信托计划 9 月 25 日 益权 23.5 亿元；超 费 2%)。 级)、5 优先级受益权 11.5 年 (次级) 亿元。

1

中信信托

天津星耀五洲项目公司股 权、债权运用、其他房地 产企业股权、债权以及结 构性信托产品

受益权分层等

2

中信信托

中信天泰不动 产投资信托基 金集合资金信 托计划

人民币 35,000 万元， 其中：优先级受益权 30,000 万元； 次级受 2009 年 8 月 益权 5,000 万元(根 10~9 月 9 日 据优先级实际募集 规模， 按比例匹配) , 由天泰集团认购。

3年

7.02%~20% 优先级 ( 受益权) 若每年收 ； 益低于 7.02%, 则天 泰地产和天泰集团 予以补足。

以股权、 债权等合法方式， 投资于青岛、济南等泛山 东市场的优质房地产项 目，现已确定 4 个种子项 目。

受益权分层、 天泰地产 及天泰集团保证、 联合 管理、资金监管、聘请 专业服务商、 经深入尽 …… 此处隐藏：1219字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……