房地产开发前期工作可行性研究

Ｙ８Ｇ１Ｇ３６

对外经济贸易大掌

高级管理人员工商管理硕士（ＥＩ衄Ａ）

学位论文

论文题目：庞丝主珏筮蓝翅王佳亘堑壁盟纽

主题词：屋垫芒蓝翅珏筮卫堑焦

研究生姓名：装堕监

导师姓名：

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房地产开发前期工作可行性研究

提要

房地产开发活动是我国现阶段房地产业的主体，虽然已经有十多年的历史，

但是还普遍存在着重营销策划、轻过程管理的问题。在越来越激烈的市场环境下，

怎样有效的提高房地产产品在开发过程中的管理水平，提高企业的竞争能力，使

房地产企业在当前宏观政策调整，市场需求变化，游戏规则改变的前提下能屹

立不倒甚至做强做大，是房地产企业普遍关心的一个问题。本文认为加强房地产

开发前期工作的可行性研究是避免盲目开发建设，防止房产供需脱节的重要举

措，对未来的房地产开发活动具有重要的现实意义和参考价值。

本文对房地产开发前期工作进行了细致的界定，并指出项目的可行性研究包

括项目的必要性、可能性和合理性三个方面，而项目的设计管理、项目规划和设

计、项目定位以及项目前期工作的运行效率是项目前期工作的重点。为了具体说

明如何开展房地产开发前期工作的可行性研究，本文以青岛科技街旁边的一个项

目为例，对其进行了区位分析，并运用ＳＷＯＴ分析方法对该项目进行了可行性

研究，在此基础上提出了该项目的定位和规划初步设想，阐明了房地产开发前期

工作进行可行性研究的重要性。

作者在对房地产开发前期工作的可行性研究进行阐述分析的基础上，结合自

身的实践经验，指出应建立住宅研发机构，研究居住区的发展趋势和住宅产品的

细分市场，提出ＴＮ定符合城市发展和经济增长需要的城市住宅规划和进一步探

讨完善经济适用房政策的有益政策建议。这将对提高我国房地产开发项目的质量

水平和房地产企业的未来发展具有积极的指导意义。关键词：房地产：前期开发；可行性

房地产开发前期工作可行性研究

ＡＢＳＴＲＡＣＴ

Ａｌｔｈｏｕｇｈｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｔｏｂｅａｓｃｕｒｒｅｎｔｐｒｉｎｃｉｐｌｅｐａｒｔｉｎｔｈｅｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｉｎＣｈｉｎａｈａｓｅｘｉｓｔｅｄｆｏｒｔｅｎｙｅａｒｓ，ｔｈｅｍａｔｔｅｒｓｔｈａｔｅｍｐｈａｓｉｚｅｔｈｅ

ｍａｒｋｅｔｉｎｇｓｃｈｅｍｅａｎｄｎｅｇｌｅｃｔｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｍａｎａｇｅｍｅｎｔｈａｖｅｎｏｔｙｅｔｂｅｅｎｏｖｅｒｃｏｍｅ．

Ａｓｔｈｅｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎｆｏｒｍａｒｋｅｔｓａｒｅｂｅｃｏｍｉｎｇｉｎｃｒｅａｓｉｎｇｌｙａｃｕｔｅ，ｉｔｉｓｃｏｍｍｏｎｆｏｃｕｓ

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ｅｆｆｉｃｉｅｎｔｌｙｉｎｔｈｅｐｒｏｄｕｃｔｉｏｎｐｒｏｃｅｓｓｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄｈｏｗｔｏ

ｅｎｈａｎｃｅｔｈｅｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｃｏｍｐｅｔｉｔｉｖｅｐｏｗｅｒｉｎｇｉｎｍａｒｋｅｔｓ，Ｉｔｉｓｏｆｉｍｐｏｒｔａｎｔｐｒａｃｔｉｃａｌ

ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅａｎｄｒｅｆｅｒｅｎｃｅｖａｌｕｅｆｏｒｔｈｅｆｕｔｕｒｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｔｏｅｍｐｈａｓｉｚｅ

ｔｈｅｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙｒｅｓｅａｒｃｈｏｆｔｈｅｅａｒｌｉｅｒｓｔａｇｅ，ｗｈｉｃｈｗｉｌｌｌｅａｄｔｏａｐｒｏｐｅｒｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

ａｎｄｂａｌａｎｃｅｔｈｅｓｕｐｐｌｙａｎｄｄｅｍａｎｄｏｆｔｈｅｐｒｏｐｅｒｔｙｍａｒｋｅｔ．

Ｔｈｅａｕｔｈｏｒｄｅｆｉｎｅｓｔｈｅｅａｒｌｉｅｒｓｔａｇｅｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｖｅｒｙｃａｒｅｆｕｌｌｙ

ａｎｄｐｏｉｎｔｓｏｕｔｔｈａｔｔｈｅｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙｒｅｓｅａｒｃｈｏｆａｐｒｏｊｅｃｔｉｎｃｌｕｄｅｓｎｅｃｅｓｓｉｔｙ，ｐｏｓｓｉｂｉｌｉｔｙ

ａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｉｔｙ，ｗｈｉｌｅｄｅｓｉｇｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｐｒｏｇｒａｍａｎｄｄｅｓｉｇｎ，ｏｒｉｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｔｈｅ

ｏｐｅｒａｔｉｎｇｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙｏｆｔｈｅｅａｒｌｉｅｒｓｔａｇｅａｒｅｔｈｅｋｅｙｐｏｉｎｔｓｉｎｔｈｅｅａｒｌｉｅｒｓｔａｇｅａｃｔｉｖｉｔｉｅｓ

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Ｂｅｓｉｄｅｓ，ｔｈｅａｕｔｈｏｒｐｏｉｎｔｓｏｕｔｔｈａｔｈｏｕｓｅｒｅｓｅａｒｃｈｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎｓｈｏｕｌｄｂｅｂｕｉｌｔ

ａｎｄｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｔｒｅｎｄｏｆｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌａｒｅａａｎｄｔｈｅｓｅｇｍｅｎｔｍａｒｋｅｔｏｆｔｈｅ

ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｏｄｕｃｔｓｈｏｕｌｄｂｅｓｔｕｄｉｅｄ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｔｈｅａｕｔｈｏｒａｄｖｉｓｅｓｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｔｏｔａｋｅ

ｄｅｅｐｅｒｃｏｎｓｉｄｅｒａｔｉｏｎａｂｏｕｔｔｈｅｃｉｔｙｈｏｕｓｅｐｒｏｇｒａｍｍｉｎｇａｎｄｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃａｌｈｏｕｓｅ

ｐｏｌｉｃｙ．Ｔｈｅａｕｔｈｏｒｂｅｌｉｅｖｅｓｔｈａｔｔｈｉｓｐａｐｅｒｗｉｌｌｉｍｐｒｏｖｅｔｈｅｑｕａｌｉｔｙｍａｎａｇｅｍｅｎｔｌｅｖｅｌ

ｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄｐｒｏｍｏｔｅｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｆｉｒｍｓ．

ＫｅｙＷｏｒｄｓ：ＲｅａｌＥｓｔａｔｅ；Ｐｒｅ－ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ

房地产开发前期工作可行性研究

第一章房地产开发的形成、发展以及对前期工作的不同要求

第一节房地产开发的形成与发展

房地产开发，也叫做“房地产综合开发”或“城市建设综合开发”，一般是

指在城市一个区域内开发建设全部内容的全过程，遵循统一规划、合理布局、综

合开发、配套建设的方针。这里提到的“全部内容的全过程”是指在建设区域内

的土地、房屋、基础设施、配套工程一体化的全部建设过程。它既是一项综合性

的生产活动，又是一项庞大的系统工程。１

从城市开发的历史看，英国是世界上从事房屋开发最早的国家。早在十九

世纪六十年代，第二大城市伯明翰为了适应工业发展的需要，就由政府出面，让

工程部门统一规划，综合开发，围绕伯明翰市中心开发建造了大片的工人住宅和

中、上阶层住宅。

第二次世界大战之后，由于不少国家遭到战争的破坏，加上战后经济的复

苏和发展，大量人口流入城市，形成严重的房荒。为了解决城市人口激增、居住

环境恶化、交通运输紧张、公害污染严重等日益尖锐的矛盾，各国都颁布了城市

规划与建设的法律，成立了各种形式的开发机构，有的叫“开发署”、“开发工程

部”、“开发公团”等等。这些机构通过行政干预和经济诱导的办法，大力开展了

城市综合开发工作，并在短期内取得了成功的效果。

日本在一九五五年制定了“日本住宅公团法”，并设置了半官半民性质的住

宅开发机构，称为“日本住宅公团”。应当说明一下的是，日本的住宅公团是世

界上最大的房屋开发组织。这个机构进行成片公寓住宅的综合开发，仅从一九五

五年到一九七六年二十年的时间里新建住宅１００万套，相当于６０００万平方米的

住宅。

前苏联从五十年代开始，就进行成片的小区综合建筑开发。后在一九八三

年苏联又颁布了《关于城市综合建设的规定》，它要求新建住宅区的计划和建设

要坚持配套建设，要以完整的综合体形式交付使用，在短期内取得了成功效果。

新加坡是一九五九年宣布独立的，当时全国有４０％的人口居住在贫民窟和

棚户区。经过２５年的努力，新建住宅５０万套，居民的居住条件得到根本改善。

除上述国家外，再如法国、荷兰、罗马尼亚等国家都不同形式的采用了综

合开发的办法，也都在短期内取得了成效。

刘洪玉《房地产开发》，首都经贸大学出版社，２００ｌ

房地产开发前期工作可行性研究

第二节我国房地产开发的历史沿革

我国原有的计划经济体制是在上世纪５０年代第一个五年计划期间，通过学

习苏联和总结以往经验发展起来的，在当时的社会经济条件下，对我国经济的发

展起过积极和重要的作用。但是在计划经济体制下，由于不承认房地产的商品属

性，国家对城市房地产实行统建统分，城市土地实行无偿划拨，房屋建设纳入基

本建设计划由政府统一安排。工程建设也仅是围绕企业的生产经营和生活需要进

行的，一般情况下，由基建办公室管理一个项目的全过程，建成后以产品的形式

直接分配使用，忽视了房屋的商品属性，阻碍了房屋的流通，而国家也因此负担

沉重，损害了国家和个人的利益。

随着我国经济体制改革的深入，房地产业经历了土地使用制度、建筑业运行

制度、投资管理体制等多项改革，通过改革，全面推行了建设项目投资包干责任

制，实行了责、权、利相结合的经营管理模式；转换了建设项目投资经营机制，

实施并推行了法人负责制。２使建设项目业主树立了资金周转观念、利息观念、

投入产出观念。同时，楼房等建筑产品被推向市场，房地产的商品经济属性、客

观经济条件和经济规律被社会所逐渐接受。

一、从解放到１９７９年党的十一届三中全会，期间三十年，我国的城市房地

产业经历了三个阶段

（一）第一阶段（１９４９一一１９５５）接收旧政府房地产档案，确认产权归属、

代管无主房屋以及建立新政权的房地产管理机构，制定了有关政策规定。同时，

国家在极其紧张的财政经费中，拨出专款改造旧社会遗留的棚户区和贫民窟以及

建造新住宅，改善最贫穷的劳苦大众的居住生活条件。这一阶段的城市建设重点

主要是稳定民心和尽快恢复国家经济。

（二）第二阶段（１９５６一－－１９６５）随着工商化社会主义改造，全国城镇陆续

开始以“国家经租”的形式对出租私有住房进行了社会主义改造，付给房主租金，

赎买房主产权。私有企业所占用地也由国家以赎买方式收归国有。城市房屋和土

地的所有制构成发生了根本变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体

地位。这一阶段主要工作是对旧制度下的各类住房按照新的制度要求进行改造，

初步建立起新的制度下的土地和房屋的所有权归国家所有的制度。

（三）第三阶段（１９６６…一１９７８）。动乱十年，城市房地产管理工作破坏

极大，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建

设停滞不前，住宅建设欠账越来越多，长期以来形成了居民住房困难的严峻局面。

１９７８年，城市人均居住面积仅为３．６平方米。２李思辕《房地产市场》，中国建筑工业出版社，１９９７

房地产开发前期工作可行性研究

二、从１９７９—１９８９改革开放的十年

党的十一届三中全会以后，经济体制改革给房地产业注入了勃勃生机，沉寂

了３０年的房地产业开始复苏，进入改革和迅速发展时期，住宅紧缺得到缓解。在

此期间，国家调整了生产性建设投资的比例，较大幅度地增强了住宅建设投资，

放宽了住宅建设自筹资金基建指标的管理。为进一步改革住宅建设投资体制，国

家提出了要发挥中央、地方、企业、个人四个方面积极性的方针，还对住宅建设

实行了一系列的支持和优惠政策。随着改革的深入，企业自主投资建房比例已占

６０％，成为主要的住宅建设模式。这期间，全国城镇共建成住房３５亿平方米，取

得了巨大的发展。

三、１９８９一－－１９９８进入房地产综合开发阶段

我国的房地产综合开发，是从城市房屋统建的基础上起步的。早在１９６３年

我国第二次城市工作会议就提出了在大中城市中实行统一建设、统一管理的思

想。后在１９６８年第三次城市工作会议上又进一步明确指出：今后应当积极创造

条件，在民用建筑中有步骤地推行“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、

统一分配、统一管理”的“六统一”方针。所以从那以后，全国各地组成了许多

“统建办公室”，几乎全国各大中城市都有。青岛市的“统建办”就在市区建了

近二十几万平米的住宅，解决了一些城市的实际困难。

房地产开发是在１９７８年１２月党的十一届三中全会之后逐步发展起来的。

应该说“统建”为房地产综合开发的产生奠定了基础。根据中央经济体制改革的

精神，１９８０年原国家建委即着手进行综合开发试点。同年１２月在《全国城市规

划工作会议纪要》中提出：“实行综合开发和征收城镇土地使用费的政策，是用

经济办法管理城市建设的一项重要改革，它有利于按照城市规划配套进行建设，

节约用地，充分发挥投资效果”。纪要还明确要求：“对新建小城镇、卫星城、现

有城市的新建区段和旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发”。

在纪要的指导下，全国各地的“统建办”逐渐转为房地产开发公司，并新组建了

一些开发公司。

１９８４年国家计委和城乡建设部以（８４）２２３３文件，颁布了《城市建设综合

开发公司暂行办法》，具体规定了城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的

企业，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，对国家承担经济责任的经济实体，

还规定了任务、经营方式、资金、材料设备、企业自主权等。１９８７年国家计委、

城乡建设部、国家统计局又联合以（８７）１６号文颁布了《关于加强商品房屋计

划管理的暂行规定》，该规定把商品房和基建投资分开，以单列纳入国家建设计

划。这是一项重大改革，标志着房地产开发和商品化经营进入了一个新的阶段。也表明我国房地产业开发经过近四十年的努力，开始逐步同国际接轨。

房地产开发前期工作可行性研究

四、１９９８年至今，进入住宅商品化时代

１９９８年７月３日，国务院发出了《关于迸一步深化城镇住房制度改革、加

快住房建设的通知》，要求从当年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房

分配货币化，稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体

制和我国国情的城镇住房新制度。这一重大改革不仅对于解决全民住房问题具有

重要意义，而且对于发展住房消费，促使住宅业成为新的经济增长点，培育其作

为国家经济发展的重要支柱产业，具有十分重要的意义。

住房分配货币化的基本内涵是把以往那种住房实物分配制度改为发放货币

的形式：将过去由职工所在单位以实物方式给职工分配住房，转换为以按劳分配

为主的货币工资方式分配；将单位原来多种用于建房、买房的资金，转化为住房

补贴、住房公积金等方式，一次或分期发给职工，再由职工到房地产市场上通过

购买或租赁的方式，选择自己满意的住房。

住宅分配的新机制，使住宅市场由传统的“生产决定消费”，转变为“消费

决定生产”。住户需要什么、想要什么、包括潜在的需要，决定了开发商建设什

么样的住宅。消费者通过市场去购买，就有了极大的选择余地，而正是居民拥有

这样的自主性，才对开发商提出了与以往开发模式不同的、新的、更高的要求。

第三节住宅的商品化对前期房地产开发工作的挑战

一、从以上我国房地产开发的基本状况来看，房地产开发从１９８７年国家计

委、城乡建设部、国家统计局联合以（８７）１６号文颁布了《关于加强商品房屋

计划管理的暂行规定》，该规定把商品房和基建投资分开并以单列纳入国家建设

计划才真正开始的。在此之前，基本上是“统建”和房地产开发的过渡时期。

“统建”和房地产开发在做法上、形式上虽有许多相似之处，但两者有着

原则上的不同和性质上的区别，它是按照“统一规划、统一投资、统一设计、统

一施工、统一分配、统一管理”的“六统一”方针、３由政府出面统一组织，进

行筹资、建设、分配，不需要对外销售，行政色彩很浓，是计划经济下的产物。

房地产开发是商品经济下的产物，它是开发企业自行组织的并以市场经营模式组

织进行的，开发出的是商品房屋。

“统建”处在福利制时期，其最终生产的是房屋产品，单位或企业最终按

照职位高低、工龄长短、家庭人口等因素制定统一的分房标准，并成立专门的分

房小组，最终将分配结果张榜公布，进行房屋分配。房屋面积的大小、层数的高

低、朝向的优劣等等自然按照以上分房标准分配到不同的职工当中。因此，“统

建”期间，不需要对市场进行调研，也不需要对项目是否投资进行决策，同时对

项目的定位以及规划设计等前期工作的重中之重，也不需要专门研究。因为它不

３张元端等：房地产经济专业知识与实务，中国商业出版社，１９９５

房地产开发前期工作可行性研究

需要面对市场，或者说那个时期就没有商品房市场。正是基于以上体制，在此期

间，前期工作重点主要是申请建房计划和跑“手续”。

二、房地产开发面对的是商品房市场，因此它和“统建”有着本质的不同。

住宅的商品属性是住宅自身固有的本质属性。它是客观存在不以人的主观意志为

转移的，按照马克思主义政治经济学的定义：“凡是一切为了交换，不是为了满

足自己需要生产并销售的产品都是商品”。城镇住宅在客观上是为了交换而生产

的劳动产品，不仅具有使用价值，同时也是价值的承担者，客观上具有价值。在

社会主义条件下，城镇住宅仍然是商品，它与其它商品一样具有使用价值和价值。

所以住宅所具有的经济性质只能是商品性质，其属性只能是商品。

正是由于商品住宅的这种特点，也就构成了对商品住宅开发前期工作一些

新的概念和要求，它同以往福利住宅的开发理念有着重大的差别。如果开发企业

还用以前的开发思路，建成的产品必将受到市场无情的惩罚。

目前国内学者普遍把房地产开发划分为四个阶段，即决策阶段、前期阶段、

建设阶段、竣工阶段。决策阶段主要研究项目的可行性问题，最终决定是否投资

建设：前期阶段主要确定具体开发项目的定位、规划定点、规划设计、配套方案

等的确定、审批、实施以及施工建设过程中的相互协调等具体工作：建设阶段主

要通过招标投标，发包工程，进行施工建设；竣工阶段主要负责竣工验收，交付

使用以及居住区的使用和管理。而决策阶段和前期阶段又是房地产开发的重中之

重，是决定着项目成功与否的关键。如果说，在福利制时期，居住区的规划设计

等前期工作没有必要去考虑各方面的经济利益和居民的经济承受能力，也没有必

要去研究市场和以人为本、健康住区的设计理念等问题，是当时计划经济体制下

住房分配制度造成的必然结果的话，那么，取消福利分房、进入住宅商品化时代

以后，房地产市场对前期工作的新的更高的要求，也是市场经济的必然结果。目

前，房地产开发存在诸多问题，其中很多就是由于对前期工作认识不清、工作不

力、方法不当等因素引起的。

房地产开发周期长、投资大，是一项复杂的系统工程，而由于其中的前期

工作涉及的专业技术多、程序繁杂等因素，同时又决定着项目成功的关键，因此，

有必要对这项工作进行深入的研究。如对项目的决策、定位、规划设计、配套安

排、技术协调、市场推广等一系列问题进行深入细致的研究和决策，使得项目定

位准确，产品具有均好性，最终整个项目能得到市场的认可。

房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重

要的地位，起着十分重要的作用。尽管国内目前对于房地产开发前期工作的诸如

规划设计、市场定位、项目可行性分析等方面有过诸多论述，说法也很多，但始

终没有一个完整的论述。因此，笔者认为有必要就前期工作如何界定、如何正确

房地产开发前期工作可行性研究

开展前期工作、在前期工作中应重点解决的问题等方面进行深入研究和探讨，使

得开发企业能对房地产开发前期工作有一个完整的、全面的认识，并能抓住房地

产开发这一龙头，不断推出配套齐全、环境优美、功能完善、市场需要的高品质

的商品房屋。

第四节现阶段我国房地产开发存在的主要问题

近几年来，房地产开发发展迅猛，应当客观地看到，我国房地产业在取得

有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题，如政策法规不健全、政策滞后，跟不

上房地产开发的要求；房地产价格上涨过快，总体价格偏高；房地产市场投机性

因素增加：房地产业对银行的资金依赖较大，形成金融风险；开发商良莠不齐，

自有资金严重不足；盲目开发建设，房产供需不衔接等。

如果说前面很多问题不是开发企业自身原因造成的话，那么盲目开发建设，房产供需

不衔接，开发企业却负有难以推辞的责任。一是开发商缺少政府的宏观有效指导，缺乏政策

的研究和市场的准确调查和分析，一味追求大社区、大项目，往往在一定时期内形成供给大

于需求，形成总量的暂时过剩；二是项目定位不准确，规划设计不结合市场需求，房型结构

上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发商标准小区，目标锁定在每

平方米７０００元以上的自领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，

形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成产销不对路，大量房产空置，使开

发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。

到２６％，超过国际公认的１０％警戒线４。据悉，目前全国商品房空置已达

４吕萍等：房地产开发与经营．中国人民大学出版社．２００２

房地产开发前期工作可行性研究

第二章

第一节房地产开发前期工作的综合分析房地产开发前期工作的界定、内涵及存在的问题

一、房地产歼发前期工作的现状

房地产开发是一项复杂的系统工程。其包含投资机会寻找与筛选、细化投资

方案、田行性研究、合１两旋判、正式签署有关合作协议、直项、选址、规划设计、配套的确定、专业的协调、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理等诸多的内容。

日前大家普遍认为手发前期Ｉ作是公司建设项目的策划及各项前期准备一

作，包括编制项目建议书、项日可行性研究报告，开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。但对于前期工作如何界定即这项工作从什么时间开始，到什么时间结束、同其它开发环节如何衔接、重点解决哪些问题以及如何合理、系统的解决这些问题，论述的不多，而这些问题不及时解决，容易对开发前期工作认识不全面，造成很多前期工作的疏漏、抓不住前期工作的重点、没有解决这些问题的有效方法。

二、房地产开发前期工作的界定与内涵

开发前期工作，主要包括两大部分，即项目决策和开工前的各项准备一１１作。

项目决策，主要包括项目立项前的全部工作，其包含投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议直至项目立项。这项工作笔者称之为前前期工作。前前期工作的重点是通过各种技术和科学手段确定项目的可行性．展终供决策层确定该项目是否投资建设。前前期工作同项目前期工作的接口是项目得到政府批复立项。

项目立项后，随之展开的是开工前的各项准备工作，包括设计招投标，项目

定位、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工圈设计、西调政府各个部门，直至按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。开工前的各项准备工作以《建设工程规划许可证》为分界线，随之进入开工建设阶段即申领《施工许可证》，进入项目施工阶段。５这项工作笔者称之为项目前期工作。就某一个具体开发项目而肓，从形式上看．项目前期工作从立项、规划选址到申领项目的《建设工程规划许可证》为止；但从内容上，负责项目前期工作址到中领项目的《建设工程规划许可证》为止：但从内容上，负责项目前期工作中华人民共和国建设部：建敬工程项目管理规范．中国建筑Ｔ业出版社，２００２

房地产开发前期工作可行性研究

的部门在项目开工后，尚有大量的技术协调工作，包括，对内同施工部门就房建

工程、环境工程、道路和管线工程等施工图的具体实施、技术交底、随时的技术

处理等；同材料部门就具体材料的颜色、款式、技术指标等的研究落实；同销售

部门就具体售搂书的制定、沙盘的制作等的技术交流；同财务部门就成本控制以

及在项目转为销售成本后的项目总成本和赢利状况，并与前前期的可行性研究报

告的指标进行比较、分析，写出分析报告，另外还要参与所有环节的合ｆ司会签工

作。对外，协调规划、人防、审图办、消防、市政、自来水、电力、热力、燃气、

园林、土地、有线电视、通讯、环保等政府职能部门和专业公司，就技术问题和

专业要求不断协调解决，并及时反馈给设计单位和相关部门。另外，还要协调各

个设计单位同工程管理部门的技术协调工作。因此，可以说项目前期工作是从项

目立项开始直至开发项目的结束。

通过以上分析可以看到，房地产开发前期工作包括前前期工作和项目前期工

作两个阶段，前前期工作同项目前期工作的接口是开发项目得到政府批复立项。

应该说房地产开发前期工作贯穿开发的始终。

三、房地产开发前期工作存在的问题

就现阶段我国房地产开发存在的问题，从开发企业的角度看，原因一，是由

于企业缺乏政策的研究和市场的准确调查和分析；原因二，是项目定位不准

确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等问题，造成

产销不对路，大量房产空置。从以上分析可以看到，这些问题均出现在房地产开

发前期工作中，原因一出在前前期工作上；原因二是出在项目前期工作。笔者将

在以下两节中就这两大原因的解决方案分别进行专门论述。

第二节运用ＳＷＯＴ模型分析项目可行性

一、原始工作６重点是确定项目的可行性，最终供决策层确定该项目是否投

资建设。前前期工作主要在房地产开发决策阶段展开。

开发项目的可行性研究的主要内容主要包括三个方面：一是项目的必要性；

二是项目的可能性；三是项目的合理性。７

ｌ、项目的必要性：判断项目是否必要的基本标准是该项目是否被市场所接

受。为此需要对城市的社会、经济发展进行调查和分析，对市场需求进行分析和

预测，对影响市场的各项因素进行分析和研究。

２、项目的可能性：即对外部约束条件的分析，从软约束来说，主要是城市

总体规划、分区规划、控制性详细规划等城市规划是否对开发项目有约束条件；

６原始工作是作者的自定义，它是指前期工作之前的工作。７刘荔娟《项目管理概论》，上海人民出版社，１９９０

房地产开发前期工作可行性研究

从硬约束来讲，主要是周边商业、学校等公建配套和道路、给排水等市政配套等

的约束和限制条件。为此，需要对城市近远期规划、建设对项目的影响、项目周

边的现状、以及市场需要的产品进行分析研究。

３、项目的合理性：项目的技术和经济分析是可行性研究中分量最重的部分。

相对来说，开发项目的经济分析的比重又大于技术分析，如果一个项目是必要的，

外部条件又是可能的，通过技术经济分析又是合理的、有效益的，这个项目就是

可行的。

二、项目可行性分析方法

通过对城市的社会、经济发展进行调查和分析，对市场需求进行分析和预测，

对影响市场的各项因素进行分析和研究，对城市近远期规划、建设对项目的影晌、

项目周边的现状、市场需要的产品以及人文资源、竞争业态（竞争结构、竞争规

模、时间）等的分析研究，结合项目自身所具备的条件，包括竞争的优势、劣势、

机会和威胁，运用ＳＷＯＴ决策模型进行分析。本文将结合第三章的房地产开发前

期工作案例，就这一理论的实际运用进行具体阐述。

第三节项目前期工作的重点

从以上分析可以看到，项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的

技术水平高。因此要结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。笔者认为，项目

的设计管理、项目规划和设计、项目定位以及项目前期工作的运行效率是项目前

期工作的重点。

一、设计管理

据国外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达９０％以上。一个很明显的

事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境

的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大，因此设计管理是整个

项目开发的龙头，直接决定了楼盘品位的高低，也是房地产最终形成品牌的关键。

１、要认识到住宅设计的真正内涵。现代意义的产品，由三个层次构成：核

心产品即由产品的基本功能因素构成；有形产品即由产品质量、品牌、款式、包

装、特色等构成；附加产品即由各种服务等构成。住宅建筑属于有形产品，所具

备的各项要素指标很大程度上取决于住宅的核心内容：居住水平。由于住宅建筑

是折射社会、经济、文化的复合体，住宅设计从根本上讲是对居住者生活的一种

全面整合：

２、其次在项目设计上，开发企业首先应该将设计单位的专业性与自身对市场的的调研成果结合起来。切忌自以为是，将一些主观的成分强加于设计之中，

房地产开发前期工作可行性研究

最后产生大量或观念落后、或华而不实、或难以被市场接受的产品，进而影响到

项目的销售和品牌的形象。

３、应当协调好设计单位和专业审批部门的关系。一方面设计单位很难及时

准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划部门对该项目的布局、立面

等的深层次要求、掌握城市周边大的规划内容和要求；另一方面专业审批部门也

很难准确了解设计人员的意图，为此，常常出现设计与法规上的矛盾、设计方案

经过多轮反复，无法及时审批，甚至出现施工图完成后重新调改设计方案。对于

开发企业而言，一旦忽视了这方面的协调，尤其当设计进入一定深度后，往往造

成设计上的返工，除了浪费设计和专业单位人员的精力，还影响到了开发进度与

销售周期，导致经济上的损失。

二、项目规划

规划设计包括总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划，

开发企业在组织项目前期工作中是从修建性详细规划展开的，大型的开发项目以

及功能较复杂、地段重要的大型公共建筑一般还要增加概念性规划。８而总体规

划、分区规划以及控制性详细规划是由政府负责组织编制的。因此本文探讨的规

划设计指修建性详细规划，简称详规。

没有规矩，不成方圆。详规是楼盘整体设计方案的基础，是核心骨干。房

地产开发项目详规的关键问题就是定位问题，只有规划设计切实可行，符合项目

地段特色和目标客户的层次，开发项秘才有科学性而言。

１、建筑群体组合。指根据选址意见书确定的各项用地指标以及地块规模、

现状、项目定位等因素确定建筑个数、层数、布局、朝向、间距、风格、反映平

面布局、立面处理、竖向安排及其它涉及建筑外形和组合的一些内容。它确立了

小区的内在构成（包括主要建筑和附属设施）及各部分之间的关系。它有三个原

则：

（１）功能原则：符合日照、通风、密度、朝向、间距等功能要求，使居民

的生活方便和安静。

（２）经济原则：制定合理的经济技术指标，充分适宜利用每一处土地和空

间。

（３）美观原则：运用美学原理，体现地方特性并反映建筑个性。

在社区规划中，要认识到居住行为从本质上讲是人的行为方式，人作为居

住行为的执行者，是居住环境的本源。因此，只有对居住生潘方式的深层介入，

以人的生理、心理、行为、情感等方面需求为依据研究居住环境，强调以人为本，

８林知炎、陈建国等：工程项目管理，中国建筑工业出版社，１９９８

房地产开发前期工作可行性研究

才能把握住区规划规划的真谛。另外，市场是由众多层次的消费者组成的。这些

消费者可以按年龄、职业、经济地位、社会地位、性别等分成不同的消费者群体，

在社区规划中有不同的环境空间设计，也是以人为本的规划思想的体现。

２、道路规划，即路网设计。根据项目所处的地形地貌、气候、地块位置、

周边道路现状以及项目的规划定位，布置小区主要出入口、主干道、区内次要道

路、小径等

道路规划应强调道路的分级设置，以使车辆各行其道，避免组团内部和空

间不必要的车流穿行，在居住区道路的设计上，过于通畅的道路线型是不可取的，

因为这样可能招来外部车辆的穿行，并不利于控制车速。组团间及宅间道路应注

意与建筑之间的距离，创造条件让建筑周围形成归属感强的院落空间，同时有利

绿化与设施的安排。人车分流设计可以使居民安心地在小区内自由活动、享受室

外活动的乐趣。

另外居民私家车的增多，也使得停车位不足的矛盾尤为突出。目前青岛市

就要求新建住宅小区停车位按１：０。８进行配置，即每户居民应配置０。８个车

位。如果对区内道路的宽度、线型、铺装及设施精心设计的话，人车混行设计也

能较好解决区内私家车不断增加与停车后方便到达单元门口的问题，可以适当加

宽小区道路宽度，一侧停车，提高道路空间的使用率，并拥有人性化的居住生活

环境。另外，在规划中充分利用地下空间，做到地上和地下停车相结合。停车场

使用遮挡、柔化与藏匿的方法设计。

３、公共空间规划。就是在“没有覆盖的空间”进行规划布置。它包社区内

的场地、绿地、设施及小品等。它是对室外空间进行进一步的功能划分。

社区内的场地主要包括公共性的场地，道路两侧的派生地，房前屋后的空

地。公共性的场地主要是供社区内居民休憩，组织比较大的文体活动之用或作交

通枢纽。场地空间不易太大，应具有标志性，并应有与其设计承担的功能相关的

设施。道路两侧的派生地多为住宅山墙或两栋建筑之间的空地，可布置绿地和停

车场，也可作为居民活动场地。场地铺装应尽量能为人们的停住、行走、观赏等

活动提供良好的条件，并可用不同的铺装材料与形式引导、规范人的行为。同时，

设计完整的铺装场地对环境和建筑有烘托作用。

绿地的主角是植物。社区内的绿地主要有两大功能，一是观赏功能满足人

们对大自然美的追求，一是调节社区生态及气候环境，并供人在其中休憩娱乐。

植物的选择应以适应本地生长条件的品种优先，应易于管理，植物的品种应合理

搭配，乔、灌、草应有科学的种植比例，应以乔、灌为主并发展垂直绿化。

社区内需要设置许多为人们使用外部环境提供方便，保障安全，提供服务

的各种设旌与小品。这些环境设施的位置、体量、材质、色彩、造型都对环境的整体效果产生影响，直接反映环境的实用行、观赏行和审美价值，是环境构成的

房地产开发前期工作可行性研究

重要因素。社区环境中的各类设施大致分成以下几类：

１）信息设施：指路标志、信息栏、邮箱、电话亭等。

２）卫生设施：垃圾箱、痰盂、洗手器等

３）娱乐服务设施：室外座椅、太阳伞、游乐器械、休息廊、自动售货亭

等

４）照明安全设施：路灯、消防栓、火灾报警器等

５）交通设施：防护栏、路障、信号灯等

６）艺术景观设施：雕塑、艺术小品、壁画等

７）无障碍环境设施：盲道、残疾人用坡道、栏杆、把手等

因此，一个小区内的路网结构、功能分区、人流组织、楼座布置、环境小品设

置、竖向安排、建筑空迹线以及住宅单体的设计都要进行认真地研究，并可汇集规划设计、经营、造价控制、工程管理和营销部门的专业人员，有必要时可聘请社会上有关专家对设计方案从不同的角度提出优化意见，形成经济合理的规划方案。

三、住宅单体设计

单体设计主要分为户型设计和外部造型设计两大部分。时下有旬流行的话叫

“想不想买看环境，掏不掏钱看户型”，在各种感念层出不穷的今天，影响客户购

买行为的最基本因素，也是最终决定因素仍在于户型。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能使项目顺利销售。因此户型设计首先是市场问题，

其次才是技术问题。

１、搞好市场调研

现代住宅大致分为居家型、度假型、享乐型。从住宅产业角度看，后两者不可

或缺，但不代表住宅开发的主流。目前国际上流行的户型为１３０平方米，而国内主打户型为９０一－１２０平方米。这是基于：家庭收入与所购房屋价格存在一定比例关系总结出来的，目前一般认为１：３到１：６的收入房屋价格的比例区间是合理的。

由于住宅的地域性和不可移动性决定了各个城市、地区甚至同一个城市中的不同地块的房价相差很大。如青岛市能看海的房子平均单价已达到每平方米１５０００元左右，而市区北部区域每平方米为３５００元左右，相差很大。因此就具体一个项目，定位于区间的哪个部位是要进行深入细致的市场研究。

市场研究就是对有关商品住宅销售的数据、资料进行收集记录分析、对拟开发

的项目市场潜在需要量、哪些是主要购买者以及需要的房屋类型、竞争者及其产品的特性等，从而提出整个项目的市场定位标准，并提出拟建项目的户室比、面积指标、配套标准等技术指标，为项目设计提供依据。２、户型设计要点

房地产开发前期工作可行性研究

住宅的户型设计是功能性很强的空间表达形式。它必须满足人们的日常生活

需要，与人的活动行为、人体尺度和心理需要密切相关。因此开发商与设计师在户

型的设计开发过程中应紧紧围绕以人为本的宗旨。

（１）功能分区明确合理。～般有如下三个分区：公共空间：以客厅、餐厅为

中心，供起居和会客使用，注意使用的完整性、开放性、观赏性ｉ私密空间：包括

卧室、书房、工作房等，供睡眠、休息、处理私人事务等。注重私密性、简约性、

亲和性；辅助空间；供前两部分辅助支持使用，包括厨房、卫生间、储藏室、阳台

等，注重使用功能的多样性、便捷性。从房间布局讲，在单体设计中，应体现“三

大一小一多”，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室、储藏空间多；“三明”即明

室、明厨、明卫；“三分离”即餐居分离、居寝分离、盥洗分离；“三明确”及动静

分区明确、公私分区明确、洁污分区明确；“一集中”即厨卫管道集中等“以人为

本”的设计理念。

（２）套内空间。卧室面积在１２一１５平方米之间，客厅在２１—３０平方米之间，

卫生问、厨房、储藏室各占５＿一８平方米，阳台５—６平方米。这样的面积分配，能

基本保证功能安置，满足当前都市人居住习惯和使用需求，同时还应考虑人体尺度，

房间面宽过大或偏窄，会造成空间浪费或局促，也不利于家具摆放，影响使用。

（３）厨卫虽是辅助空间，但人们在其中活动的时间长频率高，以前开发商忽

视对其细致的考虑，现在将其作为重点招徕顾客。厨房不仅增大使用面积，应注重

功能开发和室内环境保护，考虑了冰箱、微波炉、洗碗机等物品位置。厨房、餐厅、

阳台采用“三位一体”设计。厨房与服务阳台、餐厅联系方便，便于将杂物放在服

务阳台，也便于厨房操作与餐厅用餐交流，让人感受到一种舒适的生活情调。卫生

间设计则有两种趋势，一是双卫，一问主卧专用，一间公用；二是公共卫生间洗手

间与便间分离。这种发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面很

具吸引力。

（４）副功能设计周全。玄关：这一弹丸之地构成的过渡空间对增加住宅私密

性、实用性十分必要。它为人们进出家门换鞋、放包、存雨具提供方便：储藏功能：

可设计走入式或嵌入式储藏间，解决储藏功能，保持房间整洁，节约生活空间；健

身器材布置：人们生活水平提高，健身意识增强，专设或结合生活阳台设置健身房，

可为家庭室内健康运动提供方便。

（５）另夕｝对一些细部也应进行充分考虑。如客厅里电视插座要打破常规布设，

适当抬高至合适位置，以便于电视接驳；洗衣机处应考虑增加给排水设施，提高使

用的便利：起居室窗户可改为落地窗加透空栏杆，即增加了采光面积，又提高了视

觉效果等。

３、外部造型设计

建筑是形式和内容的统一体，优秀的建筑作品应具有实用和美观双重作用。由