第五章_收益还原法

第五章

收益法

第五章

收益法

房地产估价

§5-1一、概念

收益法概述

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利 率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法

二、适用范围有收益 有潜在收益的房地产

三、理论依据预期原理第五章 收益法

房地产估价

§5-1四、操作步骤

收益法概述

1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入

4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益=有效毛收入-运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格第五章 收益法

房地产估价

§5-2一、一般公式a1 0 1 a2 2 a3 3

收益还原法的计算公式

a4

……

at

……

an

4 ……n

t-1 t t+1…… n-1 nai

V i 1

1 r i j j 1

an a1 a2 V ...... 1 r1 (1 r2 ).......( 1 r1 1 r1 (1 r2 ) 1 rn )第五章 收益法

房地产估价

一、一般公式a1 0 1n

a2 2

a3 3

a4

……

at

……

an

4 ……

t-1 t t+1…… n-1 n

a1 a2 an V ...... i 2 n 1 r 1 r 1 r 1 r i 1 V——价格 ai——净收益 n——收益期限 r——还原利率

ai

通常以年为单位

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房地产估价

二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=aa0 1V

a2

a3

a

……

a

……

a

4 ……

t-1 t t+1…… n-1 n

a a a a ...... 1 r 1 r 2 1 r 3 1 r n 1 1 n 1 r

a V r

——有限年公式 ——无限年公式

n=∞ r=0有限年

a V r

V na第五章 收益法

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公式用途：

①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。

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1、直接用于计算价格

例5-7:某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率 为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。

a 1 10 1 V 1 127.80万元 1 n 50 6 r 1 r 7.5% 1 7.5

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房地产估价

2、不同年限价格的换算假设： 1 Kn 1 n 1 r 1 KN 1 N 1 R

则

有：

Vn

an Kn r

VN

aN KN R

如果： 如果：

an=aN=a R=r

则有：

RK n Vn V N rK N

Kn 则有： Vn V N K N第五章 收益法

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例5-8

已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡,还原利率为8%,试求其30年收益权利的价格。

V30 V40

K 30 K 40

1 1 30 1 8% 5000 4720 .40元 / 平方米 1 1 40 1 8%

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例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 元/㎡,对应的还原利率为8%,试求假设其土地使用权为50 年、还原利率为10%下的价格。 1 8% 1 50 1 10% 5000 4403.54元 / 平方米 1 10% 1 30 1 8%

V50 V30

R30 K 50 r50 K 30

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3、比较不同年限价格的高低

例5-10:有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年， 单价10000元/㎡,B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。 假设还原利率均为7%,试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格: 1 1 30 1 7% 10000 8991 .57元 / 平方米 1 1 50 1 7%

K 30 V30 V50 K 50

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3、比较不同年限价格的高低

A房地产无限年价格:

V50 K 10000 V 10351 .41元 / 平方米 K 50 1 1 50 1 7% B房地产无限年价格:

V

V30 K 9000 10361 .11元 / 平方米 K 50 1 1 30 1 7 %

★ A<B第五章 收益法

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4、用于市场比较法中土地使用权年限修正

VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×……

K年

K估 K实

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例5-11:某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为 1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似， 现行土地还原利率为6%,求该宗工业用地的价格。 1 1 48 1 6% 1500 1489 .36元 / 平方米 1 1 50 1 6%

K 48 V V50 K 50

宗地价格=基准地价×K日×K区×K个× K容× K年×……第五章 收益法

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a发生在期初

a0

a1

a2

a3

a

……

a

…… a

4 ……

t-1 t t+1……n-1 n

a 1 V 1 r 1 r n a (1 r ) 1 V 1 n r 1 r 第五章

a 1 V 1 a n 1 r 1 r a 1 V 1 …… 此处隐藏：367字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……