第五章_收益还原法
时间:2025-07-12
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第五章
收益法
第五章
收益法
房地产估价
§5-1一、概念
收益法概述
预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的还原利 率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法
二、适用范围有收益 有潜在收益的房地产
三、理论依据预期原理第五章 收益法
房地产估价
§5-1四、操作步骤
收益法概述
1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入
4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益=有效毛收入-运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格第五章 收益法
房地产估价
§5-2一、一般公式a1 0 1 a2 2 a3 3
收益还原法的计算公式
a4
……
at
……
an
4 ……n
t-1 t t+1…… n-1 nai
V i 1
1 r i j j 1
an a1 a2 V ...... 1 r1 (1 r2 ).......( 1 r1 1 r1 (1 r2 ) 1 rn )第五章 收益法
房地产估价
一、一般公式a1 0 1n
a2 2
a3 3
a4
……
at
……
an
4 ……
t-1 t t+1…… n-1 n
a1 a2 an V ...... i 2 n 1 r 1 r 1 r 1 r i 1 V——价格 ai——净收益 n——收益期限 r——还原利率
ai
通常以年为单位
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房地产估价
二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=aa0 1V
a2
a3
a
……
a
……
a
4 ……
t-1 t t+1…… n-1 n
a a a a ...... 1 r 1 r 2 1 r 3 1 r n 1 1 n 1 r
a V r
——有限年公式 ——无限年公式
n=∞ r=0有限年
a V r
V na第五章 收益法
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公式用途:
①直接用于计算价格; ②不同年限价格的换算;
③比较不同年限价格的高低;④用于比较法中土地使用权年限修正。
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1、直接用于计算价格
例5-7:某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用,利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元,该类房地产的还原利率 为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
a 1 10 1 V 1 127.80万元 1 n 50 6 r 1 r 7.5% 1 7.5
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2、不同年限价格的换算假设: 1 Kn 1 n 1 r 1 KN 1 N 1 R
则
有:
Vn
an Kn r
VN
aN KN R
如果: 如果:
an=aN=a R=r
则有:
RK n Vn V N rK N
Kn 则有: Vn V N K N第五章 收益法
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例5-8
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡,还原利率为8%,试求其30年收益权利的价格。
V30 V40
K 30 K 40
1 1 30 1 8% 5000 4720 .40元 / 平方米 1 1 40 1 8%
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例5-9已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 元/㎡,对应的还原利率为8%,试求假设其土地使用权为50 年、还原利率为10%下的价格。 1 8% 1 50 1 10% 5000 4403.54元 / 平方米 1 10% 1 30 1 8%
V50 V30
R30 K 50 r50 K 30
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3、比较不同年限价格的高低
例5-10:有A、B两宗房地产,A房地产的收益年限为50年, 单价10000元/㎡,B房地产的收益年限为30年,单价9000元/㎡。 假设还原利率均为7%,试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格: 1 1 30 1 7% 10000 8991 .57元 / 平方米 1 1 50 1 7%
K 30 V30 V50 K 50
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3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
V50 K 10000 V 10351 .41元 / 平方米 K 50 1 1 50 1 7% B房地产无限年价格:
V
V30 K 9000 10361 .11元 / 平方米 K 50 1 1 30 1 7 %
★ A<B第五章 收益法
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4、用于市场比较法中土地使用权年限修正
VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×……
K年
K估 K实
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例5-11:某宗工业用地使用权剩余年限为48年,所处地段的基准地价为 1500元/平方米,制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外,其他均相似, 现行土地还原利率为6%,求该宗工业用地的价格。 1 1 48 1 6% 1500 1489 .36元 / 平方米 1 1 50 1 6%
K 48 V V50 K 50
宗地价格=基准地价×K日×K区×K个× K容× K年×……第五章 收益法
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a发生在期初
a0
a1
a2
a3
a
……
a
…… a
4 ……
t-1 t t+1……n-1 n
a 1 V 1 r 1 r n a (1 r ) 1 V 1 n r 1 r 第五章
a 1 V 1 a n 1 r 1 r a 1 V 1 …… 此处隐藏:367字,全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……