3篇：房地产评估管理 演示文稿

第3篇 房地产应税评估管理

第3篇 房地产估价与税收管理第1章 房地产应税估价的比较法

第2章 房地产应税估价的收益法 第3章 房地产应税估价的 成本法第4章 房地产应税估价的利率 和资本化率 第5章 房地产应 税估价的折旧计 算 第6章 房地产应税估价的房 地产税收评估

第1章 房地产应税估价比较法 学习指导 重点掌握比较法的基本概念、原理以及应 用过程，比较法在应用时选取比较案例的 注意事项。掌握统计学基本知识在比较法 上的应用。根据本章理论内容理解比较法 应用的具体评估实例。

1.1 基本概念及应用范围 比较法(comparison method)是用于评估 房地产价值的基本方法，又称市场法或市 场比较法。 尚未开发建设的土地(荒地、毛地、素地)根据开发 状况对房 地产分类评估界 三大经典 评估方法 已开发建设的土地(即通常意义上的房地产) 比较法(最具说服力) 收益法 成本法

1.2 比较法的基本原则 1.2.1 概述– 比较法的基本思想是，一件商品的价值相当于 它在正常的市场条件下可以实现的价格。以市 场上可以比较的商品的价格为导向，这也符合 房地产市场交易的习惯。市场交易习惯也是选 择估价方法重要的、必须要考虑的因素。直接比较法:市场价值被直接从比较价格中推导出来。这 些比较价格在时间上与评估案例的评估基准日接近，而 且这些比较案例与评估标的物的主要特征是一致的。

间接比较法:运用这种方法首先必须对比较案例的价格进 行修正，或者(并且)将其调整成与评估案例的特征值 相一致。

1.2.2

比较法流程

– 1状况评定和一般性价值关系 – 2引用比较价格或基准地价 – 3换算 – 4非比较案例的确定和剔除 – 5评估比较价值 – 6评估市场价值

1.2.31. 选取标准

比较价格

– (1)比较案例与待评估房地产应该尽可能在所 有影响价格/价值的特征上一致； – (2)比较价格在时间上应该尽量与评估基准日 接近，也就是说，比较交易案例应该尽量与待 评估房地产的评估基准日接近； – (3)为了确保有足够的比较房地产案例，在必 要的情况下可以引用与待评估房地产相距较远 的比较房地产(可以采取合适的数学方法，例 如模糊聚类分析)。

1.2.3

比较价格

2. 足够的、一致的状态特征– (1)位置; – (2)房地产用途和建筑指标; – (3)土壤及土地特性; – (4)大小(土地面积、建筑大小); – (5)土地形状; – (6)土地开发状况(五通一平或者七通一平); – (7)建筑年代; – (8)建筑状况; – (9)房地产权益。

1.2.3

比较价格

3. 接近估价基准日的比较价格– 究竟可以引用过去多久的房地

产交易案例取决于这些 房地产的个别情况以及其他可以利用的房地产交易案 例情况。一般而言，在评估实践上允许将最近四年内 的房地产交易案例作为比较案例应用。 – 有时，引用过去的房地产交易案例作为比较案例比利 用接近评估基准日的案例要好。 因为：1、最近的房地产市场可能受到特殊原因的 影响而不正常； 2、为了特定目的而进行的评估，要求利用 过 去特定时间段发生的房地产交易案例。

1.2.3

比较价格

4. 足够数量的比较房地产– (1)应该在待评估房地产所在区域选择比较房 地产； – (2)如果在待评估房地产所在区域选择的比较 房地产数量不够，可以在与该区域类似的区域 选择比较房地产。

1.2.4

基准地价

基准地价：常常在比较法中被用来评估土地 价值反映了一定区域的平均地价水平

我国： 1、基准地价无法保证现势性 2、基准地价修正体系和相应参数不能被很好地把握， 会降低评估结果的准确性和可信性对基准地价进行调整和修正的最关键因素 是土地面积和容积率

1.2.5.时间上和质量上比较 由于以下原因比较价值不能直接从比较价格或基准地价中 推导出来： – (1)比较房地产或者代表基准地价的房地产的特征与待 评估房地产的特征存在偏差； – (2)与比较价格相关的市场条件与评估基准日的房地产 市场条件不一致，基准地价评估日期与评估基准日存 在偏差。 因此，在运用比较法时必须注意以下事项： – (1)考虑比较房地产与评估房地产在特征上的区别(质 量上比较); – (2)考虑经济景气和比较房地产相关的市场状况与评估 基准日的经济景气和房地产市场一般状况之间的区别 (时间上比较)。

1.2.6

非比较案例的确定和剔 除

如果个别房地产的交易价格严重偏离其他比较价格，这就 显示了该房地产交易价格受到了非正常的市场因素或者人 为因素的影响，这样的房地产交易案例称为非比较案例。 识别非比较案例的标准仍然是个别比较案例交易价格与所 有引用比较案例交易价格平均值之间显著的偏差。具体的 偏差数量标准是偏离平均值〒30%。在数学上广泛用于识 别非正常统计样本的标准是所谓的“3σ准则”。 剔除非比较案例之后，在剩下的分散的比较价格中并非最 小的或者最大的交易价格就可以作为评估的标准，而是必 须根据数理统计分析的基本原则，对适当的比较交易价格 进行统计计算。一般来说，平均值(加权平均值)被认为 是最能够代表在正常的房地产市场条件下可以实现的待评 估房地产的交易价格，因此也最适宜作为市场 …… 此处隐藏：961字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……