成都高投国际大厦写字楼项目营销策划报告

高投国际大厦

整合营销提案

项目已知条件总建筑面积：87950㎡ 总建筑面积：87950㎡ 地上建筑面积：73280㎡ 可销售面积约6 地上建筑面积：73280㎡(可销售面积约6万㎡) 地下建筑面积：14670㎡ 地下建筑面积：14670㎡ 建筑高度： 建筑高度：71.8m 标准层高度： 标准层高度：3.7m 车位总数：408辆 车位总数：408辆

我们的思考路径 1 2 3 4市 场 环 境 分 析

项 目 价 值认 知

项 目 营 销 策 略

项 目 推 广 策 略

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市 场 环 境 分 析市场整体形势 区域市场情况 典型项目提示

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市场整体情况

市场基本概况历年成都市办公物业供销情况60 50 40 30 20 10 0 2003年 供应面积(万㎡) 2004年 2005年 2006年1-11月 累计均价(元/㎡) 16.22 17.12 23.02 4233 3661 24.7 37.68 28.37 45.31 4231 50.92 5057 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

06年供销比为1.8, 06年供销比为1.8, 年供销比为1.8 预计2007年，将有 共超过100万平方米 100万 100 的供应进入成都写 字楼市场。

销售面积(万㎡)

数据来源：成都市房地产管理局

2006年优质写字楼的总存量达到56万平方米 万平方米，新增供应量达到24万平方米，总销 万平方米 售量达到22.6万平方米。 销售价格增幅不大，总体发展速度远不及住宅物业。

城北新东方广场 冠城广场 世贸中心 国际大厦 民兴金融大厦 翰尊国际 天府中心 东方广场 市中心 时代广场 城市之心 川信大厦 仁恒广场 财富中心 国栋广场 航天科技大楼 香格里拉 世代锦江 凯莱德

铂金广场

成都写字楼(中高档) 成都写字楼(中高档)分布特征集中以人民南路为核心轴线， 集中以人民南路为核心轴线，在其两 端重点发展， 哑铃状布局显示； 端重点发展，呈哑铃状布局显示； 布局显示 中央CBD区域分布最广，以春熙商圈、 中央CBD区域分布最广，以春熙商圈、 CBD区域分布最广 天府广场商务圈为主，主要为快速消费品、 天府广场商务圈为主，主要为快速消费品、 商务、服务、金融等行业为主； 商务、服务、金融等行业为主； 随政府南迁， 随政府南迁，国际城南大发展背景下 的新CBD中心即将形成，区域内高档写字 CBD中心即将形成， 中心即将形成 楼大量新建，以科技、通讯、 楼大量新建，以科技、通讯、商务等行业 为主。 为主。

城西

城东

亚太广场 力宝大厦

威斯顿联邦大厦 紫檀 商鼎国际 中航大厦 开行国际 丰德国际 华能大厦

城南凯莱帝景

高新国际广场 国电大厦 新希望国际 成都高院 成都市政务中心 科技财富中心 中信大厦 圣达大厦 中兴通讯 地铁1号终点 河畔新世界

火炬动力港 五冶大厦 / 银海信息中心 成都海关

成达大厦 世纪城 广电大厦 天府软件园 极地海洋世界

市场发展趋势第三产业的发展带动需求 ——商品流通，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是写字楼的主要消费者。

写字楼需求量稳定上升——成都市商务局的数据表明，到2007年6月底，已有128家世界 家世界500强企业进驻成都 强企业进驻成都。据悉，今后还将有新的世界500强企业准备将总部机构落户成都，抢占成都这一 强企业进驻成都 中西部地区的战略要地，势必带动高端商务需求。

商务办公物业将往高档社区和沿线地铁发展——高档次社区的办公现象正在出现，特别是城南棕树、桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成 是必然的，如丰德国际广场 丰德国际广场。而地铁线的建设和周边土地整理开发，是国际化大都市发展的必然之路。 丰德国际广场

高档甲级写字楼供需两旺——开行国际广场、时代广场、威斯顿联邦大厦 开行国际广场、时代广场、威斯顿联邦大厦等高档甲级写字 高档甲级写字楼供需两旺楼项目均取得了较好的销售成绩，且 CBD及人民南路沿线甲级写字楼入住率均在90% 90%以上，未来高档 90% 甲级写字楼需求还将持续放量。

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区域市场情况

2007年以前城南供应 2007年以前城南供应

海关大厦-2.9万㎡-自用为主 海关大厦-2.9万㎡-自用为主 高新科技广场- 18万㎡-租售结合 高新科技广场- 18万㎡-租售结合 高新孵化园-20万㎡-租售结合 高新孵化园-20万㎡-租售结合 天府科技园- 23万㎡-租售结合 天府科技园-1期23万㎡-租售结合 高新国际广场-4.6万㎡-租售结合 高新国际广场-4.6万㎡-租售结合

在我们的调查范围内， 在我们的调查范围内，我们看到还没有 算上诸如火炬动力港之类的工业地产类项 目，据不完全统计，这个建成的数量已经近 据不完全统计， 43万 43万㎡ 。

2007年以后城南供应 2007年以后城南供应南沿线在建办公楼

南部副中心科技创业中心- 万 南部副中心科技创业中心-37万㎡ -政府自用；高新区检察院办公楼、法 政府自用；高新区检察院办公楼、 院综合楼、国电大厦、曙光大厦、中兴 院综合楼、国电大厦、曙光大厦、 通讯大楼-自用物业-共约 万 通讯大楼-自用物业-共约16万㎡; 成达大厦、广电大厦- 成达大厦、广电大厦-世纪城办公 楼出售的一部份-共计21.4万 楼出售的一部份-共计21.4万 ㎡ ;按 30-40%的可能出租比例来推算，约有 的可能出租比例来推算， 的可能出租比例来推算 6.4-8.4万㎡的潜在竞争供应量。 万 的潜在竞争供应量。 …… 此处隐藏：1485字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……