世联-天津莱茵小镇二期项目定位报告80页-2007年

时间：2025-04-06

世联-天津莱茵小镇二期项目定位报告80页-2007年

谨呈：上实地产天津市中天兴业房地产开发有限公司

莱茵小镇二期定位报告

本报告是严格保密的。

2007.02.05

世联-天津莱茵小镇二期项目定位报告80页-2007年

世联对本项目目标的理解

叫好叫座

1、价格逐渐提升 2、形成项目品牌

3、实现开发商公司品牌本报告是严格保密的。

世联-天津莱茵小镇二期项目定位报告80页-2007年

报告核心内容

一、项目梳理二、项目定位三、形象延展

本报告是严格保密的。

世联-天津莱茵小镇二期项目定位报告80页-2007年

项目面临的问题1(价格惯性): 城市发展角度：城市的边缘区域

传统价格认知：与市区之间的距离同价格呈正比关系，如何突破这种价格递减的惯性？

第一级

片区价格惯性

第三级宝翠花都

区域形象干扰莱茵

假日风景市内项目

东丽湖

如何在西部板块独树一帜？本报告是严格保密的。

格林世界梅江项目

第二级4

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项目面临的问题2(低密惯性): 规模没有绝对优势，户型相对集中如何实现突围?项目名称假日风景大地12城宝翠花都金地格林亲亲家园万源星城项目规模 30万㎡ 100万㎡ 47万㎡ 53万㎡ 6.5万㎡ 40万㎡容积率 1.3 1.1 1.42 1.4 1.07 1.2 主力户型 86-110 ㎡两室 120-165㎡三室 90-108 ㎡两室 100-140㎡三室 80-120㎡两室 130㎡三室 110-130 ㎡三室 90-110 ㎡两室 130㎡三室 70-130 ㎡三室产品风格德式风格西班牙风格简约加拿大式花园洋房德式花园洋房现代德式庭院洋房现代简约风格产品卖点品牌、品质、洋房规模、景观、规划生态、景观、交通、配套、洋房洋房、社区、景观、规划洋房、社区、景观生态、价格、规模

生态和规模成为环线产品的最大卖点产品种类多，户型面积宽泛本报告是严格保密的。

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项目面临的问题3(核心竞争力) : 市场竞争角度：项目的产品及品牌号召力不足项目名称开发商品牌金地规模产品形式产品风格大规模产品丰富现代风格 53万多层、洋房、小高层、高层德式洋房产品特色强调产品个性与创新运用新都市主义的规划设计手法，营造天津“五大道”的生活氛围，塑造城市感的居住空间，借鉴世界宜居城市核心人居精神，以现代block主义街区生活为蓝本，打造悠然平和、恬静温馨的居住氛围。户型创新，推出一种进深只有7米的宽景洋房；景观创新，利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保证了社区水生态环境的良性循环；同时，还加入了新风系统、遮阳系统等多项科技元素。

格林世界

假日风景

万科&招商

30万

多层、小高层、洋房

德国风格

宝翠花都

首创

47万

多层、小高层

其灵感来源于加拿大西岸维多利亚岛上的宝翠花园( Butchart Garden)。设计师运用北美小城镇规划和景观设计的成功经加拿大风格验，创造出一个

尺度适宜、生活舒适、风景怡人的高品质居住社区。

品牌及产品力需要在二期得到强化

大地十二城

乐康地产

100万

多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等本报告是严格保密的。

由十二个组团构成，分别以十二种风格为西班牙风格中心，将每8万平方米包装一个带有“城” 的概念的独立项目。

品牌与产品创新成为环线项目核心竞争力

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项目面临的问题4(客户转型) : 目前客户为地缘性客户，后期客户储备存在阻碍如何实现对市内客户的主动牵引?产品客户来源以地缘性客户为主(45%),辐射南开(20%)及部分市区客户 (20%),少量外省市客户 (15%) 以南开客户为主(30%),地缘性客户依然是主力客户(30%), 市区客户逐渐增多(25%),少量外省市客户(15%) 南开及河西客户成为主流客户 (50%),其他区域客户逐渐被吸引(35%),少量地缘性客户及外省市客户(15%) 户型需求价值关注点

一期

多层花园洋房多层青年公寓高层花园洋房多层小高层

主要以80-110平米2 居为主

价格、规模、舒适

二期

70-90平米2居 120-130平米3居 70-90平米2居 120-130平米3居 150-160平米3居

成熟、交通、舒适、产品创新

三期

成熟、交通、舒适、产品创新

四期

多层

辐射市内六区(80%),少量地缘性客户及外省市客户(20%)