2007世联万科_宝安兰乔圣菲别墅

时间：2026-01-16

谨呈：万科(集团) 深圳有限公司

定义新顶级豪宅标准万科宝安别墅项目营销策略报告

项目背景：深圳西岸唯一别墅区首个纯别墅地铁1号线宝安大道接深南大道

项目地块海滨大道通滨海大别墅区道连接香港

体育中心站

普通住宅区中心区站

行政中心

1、唯一性本项目将是深圳西岸规划的唯一别墅区内 2、首要性该别墅区内首个推出的纯别墅项目 3、城市性距中心区行政中心/CBD5分钟路程 4、休闲性距中心区滨海休闲区2-10分钟路程项目概况占地面积容积率建筑面积 72500平方米 0.6 43500平方米 39600平方米

CBD滨海岸线城市公园区

临海路站

住宅面积

幼儿园面积会所面积本报告是严格保密的

2400平方米 1500平方米

项目背景：无景观资源独栋为主特色产品四至示意图：景观资源一般/有噪音粉尘污染 1、东/北向被高层环包 2、西/南向为规划中低密度用地，当前景观好过东/北向，未来受大铲湾影响景观资源会受影响 3、四周被道路环抱，噪音，粉尘污染大深业新岸线学校用地

项目产品特色产品类型户均面积建筑风格

规划低密度用地

以独栋别墅为主，100余套 (60%独栋，其余多为双拼，少量三联排)300多~400多平方米北美风格，产品呈L型，拥有完整的私人院落，强调私密感

大铲湾

本报告是严格保密的

项目目标：价格期望高万科首次空降宝安中心区目标销售周期短08年 3月 4月年底

开放售楼处入市销售开发商三大目标： ※价格目标：价值最大化——实现市场高价 ※速度目标：资金回笼的时间期限——年底前销售完毕满足现金回流要求

全部售完

※品牌目标：品牌影响力塑造——万科品牌首次进入宝安中心区市场本报告是严格保密的。

区域价值作为深圳难见的城市CBD纯别墅区，本项目在市场中地位如何？

1关于区域

深圳06-08年别墅项目分析：别墅供应整体趋势，但07/08竞争激烈 06年供应以郊区纯别墅为主，城市纯别墅供应稀缺分类项目占地(万㎡) 建面(万㎡) 容积率户型面积(㎡) 套数总价(万元)

纯别墅

纯水岸3期香蜜湖一号

2.59.3

0.7713 33.2(一期建筑面积 14.72)

0.321.4

独栋：418-650TH:350左右双拼:420-450

15套129套 215余套TH 4套独栋：

3000-70001200-3000

城市别墅

圣莫丽斯非纯别墅

27.6

1.2

TH:286.48396.06 别墅：629.52841.7TH:210-290 别墅：400 TH:250-280 别墅：300-500 TH:250-400 别墅：350-500 独栋：198-288; TH;226-313 TH:188-222

TH:432800 别墅： 1270-2270TH:336464 别墅：约 800 600-1500 TH:400800 别墅：7001500 600-1000 800-1000

星河丹堤一期中信高尔夫别墅2期尖岗山项目 (南区)

观澜湖翡翠湾观澜湖长堤

20(总占地)

1.8(一期 36(总建面) 为TH社区，容积率0.7) 1.4 0.46

约207套TH、7 套独栋 30套TH、16套独栋 195套TH、120 套独栋 174套 222套

郊区别墅

0.5

纯别墅

100 ——

4.8 ——

0.048 ——

2006年深圳推出别墅数量约1300余套；其中城市别墅577套，其中纯别墅仅15 套，总价3000万以上；郊区别墅757套，均纯别墅项目本报告是严格保密的。

深圳06-08年别墅项目分析：别墅供应整体趋势，但07/08竞争激烈 07年城市纯别墅供应开始放量，郊区纯别墅供应稀少分类项目凤凰谷纯水岸四期纯别墅城市别墅东方花园占地(万㎡) 3.4 3.6 约0.93 建面(万㎡) 2 5.4 0.4843 容积率 —— 1.5 0.52 户型面积(㎡) 别墅:200-300 TH:355左右别墅：400 套数 TH约68套独栋约15套 14套别墅约27套总价(万元) 约700-2500 2400-2800 约1600-2800

联泰红树湾沁园

14.74.1 2.3

9.12.3 4.1

0.620.57 1.8

350-600㎡独栋 300㎡双拼 240-260㎡TH别墅:315-330 叠加:315-340

20847套 24套

未定1200-1800 1500-2000

非纯别墅

东堤园

招商兰溪谷二期观澜湖上堤

8.75——

14——