2012注册物业管理师《物业管理综合能力》考前冲刺练习题

第六章法律基础知识与应用

一、考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对法律知识的掌握程度，以及对民事法律行为的有效要件及效力、合同法、承担违约责任的方式、物权法、法律关系、建筑物区分所有权、法律责任、服务合同等知识在物业管理中应用的掌握程度。

二、考试基本要求

·掌握：法人的条件，民事法律行为的有效条件，无效民事行为和效力待定民事行为种类和法律后果，过错责任的构成要件，法律对格式条款的规制，不当得利，无因管理，诉讼时效，物业管理法律关系，物业管理法律事实。

·熟悉：合同法基本知识，承担违约责任的方式，物权的效力，物权的基本原则，所有权的性质及权能，相邻关系，善意取得的条件，担保物权的作用和性质，抵押权的效力和实现，留置权产生的条件，物业所有权的内容，建筑物区分所有权的内容，物业管理法律责任制度，物业服务合同。

·了解：法的特征，法的分类，法的制定，法律渊源，法的实施，自然人民事行为能力的划分，承诺的有效条件，抗辩权，要约，要约邀请。

三、要点说明

1．法的特征

2．法的分类

3．法的制定

4．法的实施

5．民法的调整对象

6．民法的基本原则

7．民事法律关系

8．民事主体

9.民事法律行为

10．民事权利

11．民事责任

12．诉讼时效

13．合同的订立与履行

14．违约责任

15．合同的解释

16．买卖合同、租赁合同、委托合同及其在物业管理中的应用

17．物权与所有权

18．善意取得制度

19．相邻关系

20．共有

21．用益物权

22．担保物权

23．物业管理法律关系

24．物业管理法律责任

25．物业服务合同

四、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1．( )是指国家立法机关制定的规范性文件的总称。

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A．广义的法 B．法律

C．狭义的法 D．以上皆不正确

【答案】C，见教材P15l

2．由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的是( )。

A．宪法 B．法律 C．行政法规 D．部门规章

【答案】B，见教材P154

3．法的实施方式，一种是法的遵守，另一种基本方式是( )。

A．法的制定 B．法的运用 C．法的实行 D．法的适用

【答案】D，见教材P155

4．法律关系是法律规范实现的( )。

A．特殊形式 B．前提 C．途径 D．根本方式

【答案】A，见教材P156

5．无效民事行为( )。

A．从行为开始起就具有法律约束力

B．是有民事行为能力人实施的无效行为

C．是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为

D．是行为成立后效力处于不确定状态的行为

【答案】C，见教材P161

6．民事行为中，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，这属于( )的法律后果。

A．可撤销民事行为 B．无效民事行为

C．效力待定民事行为 D．违法民事行为

【答案】B，见教材P161

7．效力待定民事行为，有权确定其效力的为( )。

A．行为的一方当事人 B．行为当事人以外的笫三人

C．行为的两方当事人 D．法律法规

【答案】B，见教材P162

8．侵权责任的原则是( )。

A．过错责任 B．无过错责仟 C．民事责任 D．侵权

【答案】A，见教材P165

9．超过诉讼时效期间，( )。可以不受诉讼时效限制。

A．第三方介入的 B．当事人不愿履行的

C．法律允许的 D．当事人自愿履行的

【答案】D，见教材P165

10．除法律另有规定外。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为( )。

A．一年 B．三年 C．两年 D．五年

【答案】C，见教材P166

11．《民法通则》中规定的短期诉讼时效为( )。

A．一年 B．两年 C．六个月 D．四年

【答案】A，见教材P166

12．在诉讼时效期间的最后时间内。因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，称为

( )。

A．诉讼时效起算 B．诉讼时效中止

C．诉讼时效中断 D．诉讼时效延长

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【答案】B，见教材P166

13．《合同法》所规定的是( )。

A．物权合同 B．身份合同 C．债权合同 D．一般合同

【答案】C，见教材P167

14．合同的订立中。要约应以( )为目的。

A．达成共识 B．订立合同 C．签订意向 D．遵守承诺

【答案】B，见教材P167

15．承诺必须在( )作出。

A．要约的存续期间内 B．要约的存续期之前

C．承诺期限D．要约失效前

【答案】A，见教材P168

16．租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过

( )。

A．十年 B．二十年 C．六个月 D．十二个月

【答案】B，见教材P174

17．同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权( )后成立的物权。

A．低于 B．优先于

C．等同于 D．以上皆不存在

【答案】B，见教材P177

18．物权的变动，就物权自身而言，是指物权的发生、变更和( )。

A．取得 B．丧失 C．消灭 D．产生

【答案】C，见教材P178

19．基于法律行为而发生的物权变动，主要是基于( )而引起的物权变动。

A．合同 B．规定 C．法律 D．合约

【答案】A，见教材P178

20．处分权是所有权的( )。

A．灵魂 B．最终体现 C．保障 D．基础

【答案】B，见教材P179

21．留置权中，债权的发生与该动产的占有( )。

A．没有关系 B．有顺序关系 C．有唯一性关系D．有牵连关系

【答案】D，见教材P189

22．下列说法正确的是( )。

A．物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业服务企业和物业管理公司

B．物业管理法律关系的基本主体是业主、建设单位和物业管理活动的监管机关

C．物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业服务氽业和物业管理活动的行政监管机关

D．物业管理法律关系的基本主体是业主、物业管理活动的监管机关和物业服务企业、建设单位等

【答案】C，见教材P196

23．物业产权中，最核心、最完全的权利是( )。

A．物业所有权 B．物业使用权 C．物业抵押权 D．物业相邻权

【答案】A，见教材P191

24．物业服务合同属于( )。

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A．一般合同 B．委托合同 C．无偿合同 D．双务合㈤

【答案】D，见教材P206

25．在物权法中，下面属于物权客体角度的物权法基本原则是( )。

A．物权绝对性 B．物权法定 C．一物一权 D．物权优先

【答案】C，见教材P177

26．( )是所有权的灵魂，( )是所有权的最终体现。

A．使用权；占有权 B．使用权；处分权

C．处分权；占有权 D．转让权；占有权

【答案】B，见教材P179

27．物业管理关系的核心是( )。

A．物业法律基本关系 B．物业管理职能

C．物业管理人及关系 D．物业服务合同

【答案】D，见教材P207

28．为方便业主停车，房地产公司在小区6号楼前搭建了一个车棚。业主李某认为该车棚距离他们的房屋不足3m，严重影响其通风、采光权。而且停放车辆的灯光、发动车辆的噪声及风吹雨打车棚发出的声音严重影响其正常生活。本案例反映了物业相邻关系中的

( )。

A．相邻土地关系

B．相邻光照、通风、音响和振动关系

C．相邻管线安装关系

D．相邻用水、排水关系

【答案】B，见教材P193

五、多项选择题(每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意)

1．下列关于法的特征说法正确的是( )。

A．法是国家制定或认可的社会规范

B．法是由国家强制力保证实施的

C．法足具有普遍约束力的社会规范

D．法是一一种普通的社会规范

E．法仅仅是规定r人们权利的社会规范

【答案】ABC，见教材P1 51-152

2．根据法律的结构、形式和历史传统等外部特征以及法律意识和法律实践的特点等因素，可以把法分为( )。

A．世界法系 B．大陆法系 C．欧美法系

D．英美法系 E．英欧法系

【答案】BD，见教材P152

3．按照法的效力范围，可以把法分为( )。

A．根本法 B．成文法 C．一般法

D．普通法 E．特别法

【答案】CE，见教材P153

4．一个完整的法律规范在逻辑上是由( )构成的。

A．假定 B．制定 C．处理 D．制裁 E．补充

【答案】ACD，见教材P153

5．下列说法正确的是( )。

A．法律关系属于可能性的领域

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B．法律规范总是针对同一类情况、同一类人而制定的

C．法律关系是具体化了的

D．法律规范是法律关系产生的前提

E．法律规范是法律关系产生的保证

【答案】BCD，见教材P156

6．法人具备的条件包括( )。

A．依法成立

B．有自己的名称、组织机构和场所

C．能够独立承担民事责任

D．国家法律认可的组织

E．有必要的财产或者经费

【答案】ABCE，见教材P160

7．下列说法正确的是( )。

A．民事法律行为中，行为人应具有相应的民事行为能力

B．民事法律行为的上位概念是法律行为

C．民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式

D．民事法律行为中，应不违反法律或者社会公共利益

E．民事法律行为从成立时起就不具有法律约束力

【答案】ACD，见教材P161

8．最典型的民事行为包括( )。

A．处罚 B．合同 C．婚姻 D．契约 E．遗嘱

【答案】BCE，见教材P161

9．对于以下民事行为，属于无效民事行为的是( )。

A．以合法形式掩盖非法目的的

B．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的

C．行为人对行为内容有重大误解的

D．一方以欺诈、威迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的

E．显示公平的

【答案】ABD，见教材P161

10．以下行为情况，属于过错责任构成要件的是( )。

A．国家机关或者国家机关工作人员的职务行为侵权

B．损害事实的发生 C．行为人有过错

D．产品缺陷致人损害 E．损害事实的发生

【答案】BCE，见教材P165

11．关于诉讼时效，下列说法正确的是( )。

A．任何情况，人民法院都不可以延长诉讼时效期间

B．为r稳定法律关系，结束权利不行使而导致的权利状态与事实状态长期不一致的状况，所以规定有诉讼时效

C．为了避免证据增加，第三方介入

D．为了督促权利人及时行使权力

E．诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定

其胜诉权归于消灭的制度

【答案】．BDE，见教材P165-166

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12．以下属于承担违约责任方式的是( )。

A．赔偿损失 B．违约金 C．延迟履行

D．强制履行 E．承担法律责任

【答案】ABD，见教材P171～172

13．合同的订立阶段为( )。

A．成立 B．要约 C．生效 D．承诺 E．履行

【答案】BD，见教材P167

14．下列说法错误的是( )。

A．要约邀请是当事人订立合同的预备行为，本身已发生法律效果

B．要约到达受要约人前就已生效

C．撤销要约的通知可以在受要约人发出承诺通知之前达到受要约人

D．受要约人对要约的内容作出实质性变更时要约失效

E．承诺必须由受要约人向要约人发出

【答案】ABC，见教材P167～168

15．合同的履行应当遵循以下( )原则。 ‘

A．协作履行 B．诚信履行 C．适当履行

D．情事变更 E．要约变更

【答案】ACD，见教材P169

16．买卖合同中，买受人都负有以下( )义务。

A．瑕疵担保 B．保管

C．检验 D．转移标的物的所有权

E．及时受领的

【答案】BCE，见教材P173

17．物权的效力包括( )。

A．物权的追及效力 B．物权的排他效力

C．物权的独立效力 D．物权的优先效力

E．物上请求权

【答案】ABDE，见教材P177

18．下列属于所有权性质的是( )。

A．期限性 B．整体性 C．弹力性

D．绝对性 E．社会性

【答案】BCE，见教材P179

19．以下属于担保物权特征的是( )。

A．从属性 B．绝对性 C．不可分性

D．指导性 E．物上代位性

【答案】ACE，见教材P185

20．抵押权所担保的范围包括( )。

A．法律责任 B．主债权及利息

C．违约金 D．抵押赔偿

E．损害赔偿金

【答案】BCE，见教材P187

21．下列关于抵押权的实现说法正确的是( )。

A．同一财产向两个以上债权人抵押时，登记的抵押权优先于未登记的抵押权

B．顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留

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待清偿顺序在先的抵押担保债权C．为债务人提供抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押后，有权向债权人追偿

D．抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由抵债人清偿

E．债务人无权将同一份财产向两个以上的债权人抵押

【答案】AC，见教材P187～188

22．下列关于物业管理法律关系说法错误的是( )。

A．物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系

B．物业管理法律关系体现物业管理当事人、参与者的主观意志与国家意志的结合程度

C．物业管理法律关系在形式上表现为特定物业管理关系中各客体享受权利的法定状态

D．物业管理法律关系是按照物业管理法律法规建立的契约关系

E．物业管理法律关系是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系的一种

【答案】CD，见教材P195

23．根据参与的法律关系类别不同，物业管理法律关系的主体可以划分为( )。

A．商事主体 B．政事主体 C．组织主体

D．民事主体 E．人事主体

【答案】ABD，见教材P196

24．根据利益载体表现形式的不同，物业管理法律关系的客体可以分为( )。

A．物业 B．业主 C．行为效果

D．权利 E．义务

【答案】ACD，见教材P197

25．物业管理法律事实具有( )。

A．主观性 B．强制性 C．客观性

D．一致性 E．能动性

【答案】CE，见教材P198

26．物业管理法律事实，根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可以划分为( )。

A．客观事实 B．行为事实 C．情况事实

D．自然事实 E．虚假事实

答案】BD，见教材P198

27．债权发生的原因有( )。

A．合同 B．侵权行为 C．不可抗力

D．无因管理 E．不当得利

【答案】ABDE，见教材P163

28．合同法对合同格式条款的规制是( )。

A．提供格式条款的一方应该遵循公平原则确定当事人的权利和义务

B．按照对方要求采取合理方式提请埘方注意免除或者限制其黄仃的条款

C．提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，陔条款尤效

D．对格式条款有争议的，应当按照通常删解子以解释

E．格式条款和非格式条款不一致的，应当采用格式条款

【答案】ABCD，见教材P169

29．下面属于用益物权的是( )。

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A．土地使用权 B．-I二地承包经fi权

C．宅基地使用权 D．质权 E．典权

答案】．ABCE，见教材P176

30．物业管理法律关系的政事权利主要有( )。

A．抽象行政职权 B．交易权利 C．具体行政职权

D．行政相对人权利 E．财产权利

答案】ACD，见教材P196

六、案例分析题

1·2007年7月，某夫妇向法院起诉称，1997年，居委会未经其同意擅自在其西房后山墙外侧，占用其宅基地搭建棚子和摊位出租给外地人用于卖菜，收取摊位费。为此，该对夫妇多次与居委会协商均遭到拒绝。该对夫妇还称，其宅基地上有一棵老树。被居委会搭建的棚子和摊位包围，不见阳光而死亡；棚子和摊位距房屋太近，致使其无法维修房屋。故起诉要求居委会排除妨碍。将搭建的棚子及摊位拆除，恢复原状。居委会不同意该对夫妇的诉讼请求，辩称，居委会确实在其家西房后山墙外侧搭建了棚子，主要是为了方便居民生活，将这些摊位租与外地人卖菜。这些棚子和摊位是向外倾斜的，不会向其家流水。该对夫妇提出交涉后，居委会还将棚子向西移了半米，并用铁网与其家的墙隔开了，并没有影响到他们的生活。为此，该户居民以居委会搭建的卖菜棚占用其宅基地为由起诉到法院。

在法院审理期间，法官对搭建卖菜棚的现场进行了勘验。据查，卖菜棚距该对夫妇的西房山墙约50cm，棚子内侧用铁网与他们的西房山墙隔开。该对夫妇向法庭提供的林权证上载明，该对夫妇西房后杨树2棵归其长期使用和所有。而居委会搭建的棚子在他们所拥有的树木范围之内。

问题：(1)本案例反映了物业管理中的哪种相邻关系法律问题?

(2)请结合法律相关原理，评判该对夫妇的诉求是否合理?为什么?如何处理?

答：分析如下(见教材P181)：

(1)本案例反映了物业管理中的建筑物相邻关系法律问题，建筑物相邻法律关系问题是现代社会生活中重要的关系，是一种平面和立体交叉的相邻关系。

(2)根据我国法律规定，不动产的相邻各方，应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则和精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。本案例居委会未经该对夫妇同意，也未经相关部门的批准，即在他们的西房山墙外搭建棚子及摊位，虽出租时考虑一部分居民的需要，但未考虑与这对夫妇之问相邻关系的正确处理。

根据该对夫妇提供的林权证，虽不能证明居委会对其宅基地的侵犯，但居委会搭建的棚子亦在该对夫妇所有物(如树木)的范围内，故居委会搭建的棚子客观上确实对该对夫妇所拥有的西房造成妨碍。

据此，这对夫妇的诉求合法有据，居委会应将与该对夫妇所拥有的两房相对应侧的棚子拆除，恢复原状。

2·赵某与钱某是夫妻关系，双方于1994年购买了一块日本产的豪华手表，价值1万元。后因二人产生家庭矛盾，钱某未经赵某同意，擅自把手表拿走，并同孙某协商以1．1万元的价格卖给了孙某。孙某得到手表后。因一时大意将手表丢失。手表被周某捡到，并以8000元的价格卖给了邻居武某。后武某在佩戴该表时被孙某发现，并就手表的归属发生了冲突。

问题(1)孙某能否取得该表的所有权?为什么?

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(2)武某能否取得该表的所有权?为什么?

答：分析如下(见教材P180)：

(1)孙某能取得对手表的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第一人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，钱某作为共同共有人，处分其共有财产，而孙某作为善意第三人，在并不知情的情况下，支付了相当的价款，依法应取得该所有权。

(2)武某不能取得对手表的所有权。动产的善意取得必须满足以下条件：第一，占有人所转让的必须是动产；第二，转让人的占有必须是基于所有人的意思表示；第三，善意第三人必须是有偿地从转让人处取得占有；第四，第三人必须是善意取得占有。本案中，由于手表是被所有权人遗失，原物不基于所有人的意思丧失占有，因此不能适用善意取得，武某不能取得有关所有权。

3．某小区为1999年前后开发的安居房，大多为五层砖混结构，其中一层为架空层，二至五层住人。2001年4月。某对夫妇向开发商购买了该小区西41幢1单元402室的商品房。并于2003年6月取得该房产有关权属证书。但入住后，他们发现开发商强行在该幢l单元底层原开放式的41一2号架空层安装了封闭的滑动门，使得原本开放的架空层被封闭。并拟当机动车车库出售。该对夫妇认为，该小区西41幢1单元的所有房屋，都是建造在该架空层上的，开发商出卖该商品房时的价格已包含了架空层的成本。而业主房屋权属证书上的平面图也显示拥有架空层的使用权。因此开放的架空层应由业主共同所有、共同使用。开发商封闭架空层的行为。

严重侵犯了业主对架空层的使用权。开发商一方则辩称，整个小区的商品房都是他们开发的，而该对夫妻所购买的仅是该小区西41幢l单元402室的房屋。并不包括架空层。架空层并没有出售。而商品房的价格是随行就市，不是国家法定的，故不存在“成本价”的说法。正因为架空层属于开发商所有，所以开发商有权自行对架空层予以封闭。为此，该对夫妻诉诸法院，二者在法院庭审辩论期间，也没有提供出来相应的有效证明架空层

专属权的法律证明。

问题(1)本案例说明了物业管理中的什么问题?为什么?

(2)该对夫妻的请求是否合理?为什么?

(3)该案例法律处理的结果是什么?

答：分析如下(见教材P194)：

(1)本案例说明了物业管理中的建筑物区分物权中的业主共有权问题。建筑物区分物权是由建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅和商业用房专有部分享有所有权，对专有部分以外享有共有和共同管理权利。

(2)本案例中这对夫妻的请求是合理的。因为该对夫妻的请求就是建筑物区分物权中的业主共有权问题。按照法律规定，共有权就是业主按照法律规定，对区分建筑物的共有部位所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定前，个人的功用部分应该依照业主专有部分所占比例确定。本案例的架空层是没有与业主约定的区分建筑物的共有部位，开发商也没有有效证据证明其享有所有权，因此，架空层属于区分建筑物的共有部位，属于业主共有。

(3)法律处理的结果是开发商停止侵害该对夫妻对该小区西41幢1单元底层4l-2号架空层的使用权，拆除已安装在底层41-2号架空层的封闭滑动门，将该架空层恢复原状。