到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析

房地产调控的目的是为了让全体居民都能买得起房，但是城市土地的稀缺性却导致了房价的强势上涨，目前北京四环以里的房价平均已高达3·3万元/平米，有分析说本轮房地产调控可能使北京房价下降30%，然而即使下降了60%，降到每平米1·3万元，一套80平米的两居室住宅仍要超过100万元，仍是目前北京城市居民家庭年均收入的12倍以上，还是大大超过了国际上一般认为是合理的1：6的收入与房价比例，更不用说实施房地产新政以来，中国大城市的房价大多数不仅没有下降，反而继续上涨了。

由于目前房地产调控的政策效果是，富人因为行政的限制措施不能买房，中低收入者因房价下降幅度有限仍然还是买不起房，因此这样的调控结果必然是使高收入者与低收入者都不满意，这样的调控政策当然就会失利了。

四、“两分开”式的二次房改是解决住房问题的方向

前面的分析说明，新世纪前十年的房价上涨率是7·6%，未来20年则可能到达11%。但是，2001～2008年中国城市居民中有60%的中、低收入居民的年均收入增长率却只有5·5%，其中最低收入的10%的居民收入年均增长率只有5·2%。由于居民主体的收入增长显著低于房价上涨，这些居民实际上就永远也买不起房。 中国目前的确存在着收入差距拉大的矛盾，政府也提出了缩小收入差距的目标和政策，但是中国既然已经走上了市场经济的道路，存在收入差距就是一个为实行市场经济体制所必须支付的制度成本，因此即使是缩小收入差距的政策能够取得成效，也不可能回到计划经济体制下的平均分配体制，而是缩小到发达市场经济国家普遍的收入差距水平就算是达到了目标，比如吉尼系数从目前的超过4·7缩小到4·2～4·5之间。因此即便是改善了收入分配状况，还是会有占一半左右城市居民的收入增长落后于房价增长，他们还是买不起房。 在发达市场经济国家也不是人人都买得起房，而是有将近一半甚至超过一半的居民是住在政府所提供的社会保障性住房里。发达市场经济国家的历史经验说明，所以，虽然社会做不到“居者有其产”却必须做到“居者有其屋”，就是要保障每一个公民的住房权利。不管买房还是租房，保证人人都有房住才是好的社会制度。 所以，反思1998年以来的“房改”，的确有“过市场化”的倾向。如果说政府在房地产领域应该有所作为，要弥补市场缺陷，就是要把占城市人口一半的中低收入家庭的住房供给，纳入政府所提供的公共产品范围内。