到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析

年中国的粮食总产量仅能增加到5·7亿吨，也就是说有1·8亿吨需要进口，这已经相当于目前一年全球粮食贸易量的80%了，由于粮食是最重要的民生产品，中国占有如此大的世界进口份额是不可能的。当然我们还可以指望农业科技突破和到海外开拓新的农地，但这些都并非易事，在没有确实取得中国所需粮食资源的时候，还是不要只根据某些不确定的可能就放弃18亿亩的红线。

如果18亿亩耕地的红线不能碰，由于到2008年末中国耕地总面积是18·2574亿亩，则到2030年的非农用地可供量就是2574万亩，折1·72万平方公里。到2008年末中国的城市建成区面积是3·63万平方公里，再加这1·72万平方公里，到2030年中国城市建成区总面积就是5·35万平方公里。

我们再来计算到2030年的中国GDP总值，这个总值是现价总值，因为地价也是按现价计算。如果计算现价总值就必须考虑通胀因素，新世纪以来，中国GDP的平减指数年均为4·2%，由于次债危机爆发后世界各国政府为了刺激经济复苏投放出大量货币，而且至少在未来十年内世界经济可能仍处在低迷期，各国的货币政策仍然是偏松，所以未来20年内的通胀率应该大于前十年。按照这样的分析，未来20年中国的GDP平减指数可以考虑为年均4·5%，这应该是一个偏于保守的预测。关于未来20年内的经济增长速度，由于中国到目前虽然已经进入到工业化中后期，但是还没有完成工业化，而且由于城市化严重滞后，其中包含了巨大的需求增长动力，因此未来20年的经济增长率仍可以考虑按8%计算，这应当又是一个偏于保守的预测。如果GDP的年均增长率是8%，平减指数是4·5%，2008年的现价GDP是30·1万亿元，则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元。

在5·35万平方公里面积上产出430万亿元经济总量，则到2030年中国城市单位土地的GDP产出率就是80·6万亿元/万平方公里，是2008年的9·7倍。如前所说，这个增长倍数也就是地价增长倍数，即到2030年中国的地价基本上是目前的十倍。如果2008年中国地价均价是2780元/平米，则到2030年就是2·7万元/平米，这个城市土地均价乘上全国城市面积，就是到2030年中国的地价总值，是1445万亿元。

到2030年中国的地产总值是否能有超过1400万亿元那么多还有一个佐证，即参考日本的地价总值，因为中日两国的国情很接近，都是人多地少的国家，所以到工业化完成期的地价水平应该很接近。根据有关数据，日本在地产泡沫高峰时全国的城市地价总值约24万亿美元，比1985年广场协议后增长了1·4倍，如果挤掉泡沫，日本正常地价总值应在10万亿美元左右。中国的国土规模是日本的25倍，按这个倍数计算，到