城市轨道交通沿线物业 开发业务经验分享

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2007.04. 10

报告结构世联服务 过往案例 地铁项目相关分 析—地铁效应分析住宅 商业 写字楼 区域

商业运作地铁沿 线物业必要性 运作灵魂： 统筹 统筹六要素

国际案例 借鉴地铁沿线 功能布局 综合商业中 心业态分析 商业错位 竞争分析

轨 道 交 通 沿 线 物 业 开 发 模 式 初 探

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世联服务过往案例

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世联服务过往案例

世联地产从2001年开始接受商业客户或政府委托，进行地铁沿线 物业开发研究。其中包括深圳地铁一号线、三号线、四号线，以及天 津地铁一号线延长线等超过10个顾问项目，案例研究并实地考察城市 包括：日本东京、香港、上海、北京、广州。地铁沿线物业开发研究 的项目实践，为我们积累了比较丰富的城市轨道交通沿线物业开发经 验和成果。典型案例有： 天津地铁一号线沿线物业发展研究 港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究 深圳中心区国商购物地下商城项目

深圳地铁一号线延展段开发模式研究 深圳地铁三号线市场专项研究 华联地铁一号线地下商城项目 深圳地铁一号线站点银行网点租金调查

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典型案例 项目规模：26.7公里

天津地铁1号线沿线物业发展研究

项目类型：轨道交通沿线 物业 工作成果： 地铁沿线物业发展模式 16个项目物业发展研究 开发模式 营销战略与策略

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典型案例

港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究

项目规模：深圳地铁 4 号线沿线290万平米

13 项目类型：轨道交通沿 线物业 工作成果： 深圳房地产市场判研 深圳各专项物业市场摸底 地铁沿线物业发展模式 4个地块整体定位和物业 发展组合研究 开发模式 营销战略与策略

12 11 10 9 8 6 7 4 2

53 1

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地铁项目相关分析——地铁效应分析

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除了促进市场格局的重整，还对住宅 价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅 会加速沿线片区房地产市场的发展和 成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于 高端房地产密集的片区升值空间会更 大一些，而新开发区域也相对于老开 发城区、在前景预期方面更胜一筹。

地铁对于沿线物

业的影响主要是体现在交通 的的高效率和变输能力，以及人群的集中能 力 地铁对房地产影响最直接的结果，地铁对房地产的价格影响机理城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大 商业中心强化 办公区域集中 沿线中小户升温 支撑

上海的城市轨道交通建设，直接 导致了城市人口的分布变化，其建设 和开通运营，大大促进了沿线地区的 住宅建设，大批居民由中心区域迁往 中心区边缘区域及近郊区的大规模新 建居住小区，给城市带来了新的活力。

辐射范围增加

城市中心区

地铁开通居住群体扩大

城市边缘

支撑

居住郊区化 次级商务中心 白领置业群增加

城市功能提升 居住环境改善

交通时间缩短片区开发升温

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地铁建设造就地铁物业

沿线商业 提升生活空 间和便利度

– 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市 的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动 的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。– 地铁与机场、巴土站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接 驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善； 城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心 的生活已经成为现实。 – 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”, 从而带旺一个片区，增加物业升值空间。国际研究发现，地 铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达 到5%~15%;原有区域距离城市中心越远，原有交通条件 越差，地价提升比率越高。

改善城市投资环 境，使城市间的距离 格局发生变化

为沿线土地带来增值

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案例一

上海莘庄—— 住宅上海市西北部地铁图淮海路

1997年地铁1号线通车以 后，莘庄至徐家汇的时间 缩短到了15分钟以内 地铁的开通极大拉动了 莘庄片区住宅的价格，目 前已经成为配套齐全、工 薪阶层购房的重要选择区 域 上海莘庄位于外环线以 外，在地铁开通之前住宅 物业处于极低的发展水平， 随着地铁的开通莘庄住宅 价格接近2年前徐家汇片区 均价

徐家汇上海体育馆

莘庄

上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

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案例二

南京新街口地铁——商业新街口大型商场一楼租金地铁开通

元/平方米/天20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 7.3 8.3 13.7% 73.5% 14.4 16 80% 60% 40% 20% 11.1% 0%

新街口是南京市传统商业中心， 仅次于北京王府井、上海南

京路 的中国第三大商业街，因此选取 地铁一号线新街口站点商圈内商 业为例。 2005年地铁1号线的正式开通，使 得新街口商圈内的整个商业租金 和售价水平有较大提升。 从新街口大型商场一楼租金水平 统计结果来看， 2005 年地铁正式 运营后，租金增长幅度较大，为 73.5%。 从新街口沿街商铺的售价来看， 2004年的增长幅度最大为66.7%, 2005 年地铁运营以后两年内的增 幅为100%以上。

2003年

2004年

2005年

2006年

新街口沿街商铺售价元/平方米60000 50000 40000 30000 20000 10000 024000 元 66.7% 40000 元 40.0% 56000 元

地铁开通52000 元

80% 60% 40% 20%

-7.1%

0% -20%

2003年

2004年

2005年

2006年

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南京新街口地铁——商业新街口商业租金增长率与全市比较地铁开通80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2004年 2005年 2006年 新街口 全市

实际 增长率 2004年 2005年 2006年 13.7% 73.5% 11.1%

宏观因素 9.7% 11.4% 8.0%

地铁及 规划因素 4.0% 62.1% 3.1%

随着2005年地铁1号线的开通，整个新街口商圈的租金水平增长变化极为明显，并且远远 超过了全市租金的平均涨幅。剔除宏观因素影响，地铁对商业物业租金的推动增长达62% 左右。

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案例三

上海陆家嘴地铁——写字楼陆家嘴写字楼租金增长率与全市对比7.3 47% 6.3 5.5 4.2 3.8 14% -2% -10% -8% 6.1 5.7 6.4 60% 50% 40% 30% 13% 20% 14% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 陆家嘴 全市 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 地铁开通 地铁开通

陆家嘴站点周围写字楼租金走势元/平方米/天 8.07.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 -33% 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 6.3

0.0

实际增长率 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 -33.3% -10.0% 46.7% 13.5% -2.4% -8.0% 13.5% 14.3%

宏观因素 -36.2% -15.6% 19.0% 5.6% 9.5% -1.1% 18.7% 6.7%

地铁及规划因素 2.8% 5.6% 27.7% 8.0% -11.9% -6.9% -5.3% 7.6%

陆家嘴是传统商务 CBD 地区，因此选取陆家嘴地铁 站周边的出租型写字楼为例。 2000年地铁2号的开通，整个陆家嘴板块的写字楼租 金由原来的降低趋势变为较大幅度的增长， 2000 年 的增幅最大为47%。可见，地铁开通对写字楼物业的 价值有明显的提升作用。 剔除宏观因素影响，结果表明，地铁对办公物业租 金的推动增长接近30%。

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案例四 关内和关外的巨大差异，尤其是 在城市功能和交通配套上的差异， 成为制约关外房地产发展的最大障 碍，地铁的出现促进了关外房地产 的高速发展，改变了深圳房地产格 局。 近几年关外房地产开发的总量以 及在真个市场中

所占的比例上浮都 较大。由于交通条件的改善和配套 设施的逐步完善，十年前类似于今 天关外状况的南山区目前已成为深 圳人置业的首选区域，连续几年成 为深圳市房地产的主战场3%1% 4% 1%

深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的 不可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙 岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田

2001年 2002年 2003年 2004年

各区历年住宅销售面积所占比例走势300 250 200 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田 2001 2002 2003 2004

29%

罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田62%

150 100 50 0

各区历年房地产销售面积(单位：万平方米)

2004年各区土地出让面积比例本报告是严格保密的。

地铁对深圳住宅 价格影响分析

地铁对成熟片区如罗湖福田有如“锦上添花”,南山 区多数区域都受到地铁开通的利好刺激；地铁对于关 外区域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区福田典型片区三级市场价格走势9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 福田南 车公庙 皇岗 新洲 梅林 莲花北 农科 莲花村 景田南 景田北

南山典型片区三级市场价格走势9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 1999本报告是严格保密的。

华侨城(高) 沙河 后海 前海 竹子林(高) 南头(高)

2000

2001

2002

2003

2004

2005

地铁对深圳住宅 价格影响分析 通过对大量的案例研究和实际 成交案例的分析，地铁对于房地 产的价格影响呈现阶段性的增长 趋势，伴随着地铁建设进度的不 同和贯通运营的状况而有所差异

地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势， 伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所 差异地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现对房地产价值的影响幅度

深圳地铁自99年公开规划信息 以来便已开始影响深圳房地产， 2002年开始建设至2004年投入运 营期间，地铁对深圳房地产的影 响表现尤为明显。 地铁二期工程目前已经开始建 设，至2010年全线通车之后，地 铁对深圳房地产价值的影响将会 逐步减少。而地铁沿线物业的开 发将会进入新的阶段，沿线物业 所占的比重逐步增加。一期建设 一期运营 二期建设 临近完工 全线通车 运营成熟期 地铁发展阶段

轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比物业 类型 最大增值区 距离地铁站 100~200m 增值幅度 30.62% 显著增值区 距离地铁站 200~400m 增值幅度 23.03% 一般增值区 距离地铁站 400~600m 增值幅度 16.95%

注：地铁对房地产的影响的有效距 离为≤600米的范围

住宅

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地铁盈利

需要商业运作和发展沿线物业

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案例

只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才 能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展

香港地铁沿线物业发展带来的 收入主要包括：物业发展利润、 物业租金收入以及物业管理收 入。 沿线物业发展所得收益，有助 于抵消新地铁建设的大额资本 性投资的额外折旧及利息支出。 只有地铁建设、地铁运营与沿 线物业发展形成联动机制，才 能建立起持续稳定的资金供应 链，促进地铁网络的良性发展， 从而大大提高城市的运行效率， 加速改善城市空间形态，增强 城市吸引力。

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发展沿线物业 统筹是大前提

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