世联_地铁轨道交通沿线物业开发系统分析研究

城市轨道交通沿线物业 开发业务经验分享

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2007.04. 10

报告结构世联服务 过往案例 地铁项目相关分 析—地铁效应分析住宅 商业 写字楼 区域

商业运作地铁沿 线物业必要性 运作灵魂： 统筹 统筹六要素

国际案例 借鉴地铁沿线 功能布局 综合商业中 心业态分析 商业错位 竞争分析

轨 道 交 通 沿 线 物 业 开 发 模 式 初 探

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世联服务过往案例

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世联服务过往案例

世联地产从2001年开始接受商业客户或政府委托，进行地铁沿线 物业开发研究。其中包括深圳地铁一号线、三号线、四号线，以及天 津地铁一号线延长线等超过10个顾问项目，案例研究并实地考察城市 包括：日本东京、香港、上海、北京、广州。地铁沿线物业开发研究 的项目实践，为我们积累了比较丰富的城市轨道交通沿线物业开发经 验和成果。典型案例有： 天津地铁一号线沿线物业发展研究 港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究 深圳中心区国商购物地下商城项目

深圳地铁一号线延展段开发模式研究 深圳地铁三号线市场专项研究 华联地铁一号线地下商城项目 深圳地铁一号线站点银行网点租金调查

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典型案例 项目规模：26.7公里

天津地铁1号线沿线物业发展研究

项目类型：轨道交通沿线 物业 工作成果： 地铁沿线物业发展模式 16个项目物业发展研究 开发模式 营销战略与策略

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典型案例

港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究

项目规模：深圳地铁 4 号线沿线290万平米

13 项目类型：轨道交通沿 线物业 工作成果： 深圳房地产市场判研 深圳各专项物业市场摸底 地铁沿线物业发展模式 4个地块整体定位和物业 发展组合研究 开发模式 营销战略与策略

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地铁项目相关分析——地铁效应分析

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除了促进市场格局的重整，还对住宅 价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅 会加速沿线片区房地产市场的发展和 成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于 高端房地产密集的片区升值空间会更 大一些，而新开发区域也相对于老开 发城区、在前景预期方面更胜一筹。

地铁对于沿线物

业的影响主要是体现在交通 的的高效率和变输能力，以及人群的集中能 力 地铁对房地产影响最直接的结果，地铁对房地产的价格影响机理城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大 商业中心强化 办公区域集中 沿线中小户升温 支撑

上海的城市轨道交通建设，直接 导致了城市人口的分布变化，其建设 和开通运营，大大促进了沿线地区的 住宅建设，大批居民由中心区域迁往 中心区边缘区域及近郊区的大规模新 建居住小区，给城市带来了新的活力。

辐射范围增加

城市中心区

地铁开通居住群体扩大

城市边缘

支撑

居住郊区化 次级商务中心 白领置业群增加

城市功能提升 居住环境改善

交通时间缩短片区开发升温

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地铁建设造就地铁物业

沿线商业 提升生活空 间和便利度

– 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市 的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动 的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。– 地铁与机场、巴土站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接 驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善； 城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心 的生活已经成为现实。 – 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”, 从而带旺一个片区，增加物业升值空间。国际研究发现，地 铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达 到5%~15%;原有区域距离城市中心越远，原有交通条件 越差，地价提升比率越高。

改善城市投资环 境，使城市间的距离 格局发生变化

为沿线土地带来增值

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案例一

上海莘庄—— 住宅上海市西北部地铁图淮海路

1997年地铁1号线通车以 后，莘庄至徐家汇的时间 缩短到了15分钟以内 地铁的开通极大拉动了 莘庄片区住宅的价格，目 前已经成为配套齐全、工 薪阶层购房的重要选择区 域 上海莘庄位于外环线以 外，在地铁开通之前住宅 物业处于极低的发展水平， 随着地铁的开通莘庄住宅 价格接近2年前徐家汇片区 均价

徐家汇上海体育馆

莘庄

上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

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案例二

南京新街口地铁——商业新街口大型商场一楼租金地铁开通

元/平方米/天20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 …… 此处隐藏：3295字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……