4第四章市场比较法

时间：2025-04-30

第四章

市场比较法

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市场比较法

房地产估价

§4-1一、基本概念(一)其他名称

市场比较法概述

比较法市价比较法买卖实例比较法交易案例比较法

市场法交易实例比较法市场资料比较法直接交易案例比较法

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市场比较法

房地产估价

一、基本概念(二)市场比较法概念

将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格——用市场比较法估价求得的价格第四章市场比较法

房地产估价

二、理论依据

替代原理

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三、应用条件(一)基本条件

1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源

2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料(二)具体条件

1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠第四章市场比较法

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四、不适用对象

1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产

适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？

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五、市场比较法估价步骤

求出比准价格

进行各项修正

建立价格可比基础

选取可比实例

搜集交易实例

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§4-2一、搜集交易实例

可比实例的选择

(一)收集资料的范围

1、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁 ——小

交易较少 ——大

2、按房地产的性质与类型定住宅 ——小厂房 ——大

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(二)收集资料的内容1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……

3、成交价格、成交日期、付款方式列表第四章市场比较法

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(三)收集资料的途径

1、查阅政府有关部门的房地产交易资料

2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地

产的顾客4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径第四章市场比较法

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二、选取可比实例——要求

1、用途相同 2、结构类同可比实例面积 3、区域类似 0.5 ≤ ≤2.0 4、规模相当估价对象面积 5、价格类型一致 6、时间接近 <1年 7、正常交易 8、数量足够 3~10房地产估价

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三、建立价格可比基础——五统一(一)统一付款方式将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值