西城摩尔商业销售方案

《西城摩尔》 商业销售运营方案

报告思路

客观性 主观性

环境 诉求

产品 SWOT 分析

商 业 销 售 策 略

业态规划建议 商业分割建议 商业销售运营 营销推广建议

一、项目定位分析

环境——土门商 圈

土门——西安五大传统城市级商圈之一。南小寨、北龙首、东金康、西土门。在加上钟楼商

圈构成了古城西安商业的基本骨架。

环境——土门商 圈 土门商圈主营家电、百货、品牌专买、加上临街商业，构成了本案周

边居民居家生活购物的首选地。

土门商圈主要由以经营家电产品的智圣 购物广场、以经营百货的土门民生商厦、家世

界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商 铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货 商店、超市、品牌专营店等经营业态。

环境——项目周边环 境项目位于城市级商圈(土门商圈)周边商业氛围浓厚。但是通往本案 的道路单一、且周边改造尚未完成。造成商业租赁销售难度较大。

产品——项目属 性 通过对项目路况及周边概况的分析发现本项目后期主要消费人群为周 边社区人群。——本案项目属性为社区型商业。 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。 – 目的：以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、 满足居民综合消费为目标 – 服务：提供日常生活需要的商品和服务

– 属性：属地型商业 这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在3万人以下，服务半径一般在1-2 公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在2万平米以内，商业业

态的设置也有较强的针对性。

产品——底商、独体商 业 从项目目前划分来看购买总投资相对较大。客户接受能力不高。独体商业 底商

SWOT分析优势 区位：项目隶属于城市级商业中心(土 门商圈)区域商业发达、商业业态齐全 ，有较好的市场价值预期。 优势发挥 本项目应站在区域商业运营高度，通

过提升区域价值扩大项目商业价值。宣传推广中应将区位优势作为项目的 一大亮点予以强调。 以独体商业的运作模式，建立独立商

规模：6000㎡独体商业+商业步行街。

业体系，以差异化的业态选取，建立 项目的核心竞争力。 极力渲染项目一期的成功开发，并未

项目一期成功开发。

项目带来商业消费人群。进而增加客

户对商业的购买信心。

SWOT分析

劣势

劣势弥补 交通是商业价值高低的重要衡量标准。应

项目周边目前道路交通相对单一。

尽量协调相关部门对周边道路进行建设。 以提高项目整体商业价

值。 整合对商业有丰富操作经验的专业合作团 队，以降低项目运作的风险。

商业销售经验略显不足。

周边改造尚未完成。

合理的规划项目工程进度、内部交通动线 等。进而规避周边对项目运营的影响。

SWOT分析

机会

抓住机会

区域发展：土门是西安最具发展潜力和活 突出区域的发展现状和前景，提高项 力的房地产板块，也是政府未来要重点开 目价值，可增加对投资型客户的吸引 发、改造的区域。 力。 针对区域商业改造客户投入一定精力

区域的改造将被动给项目带来经营客群。

进行针对销售。

SWOT分析

威胁 房地产调控两年。住宅投资受到抑 制。商业如雨后春笋，开发量剧增 ，导致商业销售竞争激烈，在未来 一段时间将不断显现。

规避威胁 建立项目核心竞争力，形成差异性竞争优势。 “经济型”投资物业。降低投资门槛。

高溢价业态布局，使开发商、购买客户、租客多方共赢。 “贴心商管”与经营者减少经营风险。

开发商诉 求

通过与贵公司的深入沟通，从贵公司整体战略考虑，

本项目商业主要考虑销售。已达到快速回款为公司储备土地提供资金保证。

核心问题界 定

通过对区域、项目产品、开发商诉求的分析确定本案在

销售运营过程中的核心问题为：2、精准业态规划

3、高调营销推广

快速销售 迅速回款4、超前的运营理念

1、“经济型”商业分 割

项目定位

商业地产定位的常见利器：1、地段 2、市场 3、企业实力 4、商业资源 5、租金 6、价值成长空间

定位从突破市场开始市场突破的核心

(建立项目商业商业核心竞争力)

市场突破点的关键

7、管理8、

(全面建立商业盈利模式)

市场突破点的建立

形象的高点 项目形象的建立

产品的高点 现场优势的建立

整合推广的高点 整合攻击优势建立

项目定位

定位的核心动力： ——投资定律经营者的经营状况直接 影响投资者的收入，经 营越好，回报越高，反 之亦然。

消费者

投资定律

吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须 先要吸引消费者。

投资者

消费者消费越高， 经营者取得的利 润就越高，经营 者经营越有激情， 反之亦然。

经营者从投资者 手中取得经营权， 经过自己经营， 在消费者手中获 取价值。

投资者提供场场所 给经营者经营，获 取价值

经营者