常州莱蒙太湖湾项目定位报告12.12

报告逻辑项目 认识 区位及交通分析 地块条件分析 规划及资源分析 客户及专家区域 认知 项目价值总结 项目核心问题

市场 分析 宏观扫描 常州市场 环太湖板块 项目SWOT分析

发展 战略 休闲地产驱动模 式研究 项目核心竞争力

产品价值 体系 容积率建议 产品定位 产品规划 户型建议 建筑风格建议 景观营造建议 社区运营建议

项目定位 客户定位

Part 1 项目分析

地块区位----太湖湾旅游度假区潜力版块地块位于常州武进雪堰镇的太湖湾旅游度假区内，南临环湖景观大道，其他三面环 山。地块同时也是常州-无锡-宜兴三角圈交接处，相对而言距离无锡最近。

宗地现状----三山环抱，一面临湖，地灵形胜，天然山林风景开发用地比较平缓，植被茂密

南面临太湖

〈地块内部〉

东、北、西三面环山

〈48.8亩待征地，临湖滨路〉

地形地势---地势周边高、中间低；地形复杂不规则制高点 平地与陡坡地为 主，缓坡地不多

南向与西向坡为主

经济指标----

总面积1613.2亩的大盘规模，便于系统规划；但因843亩未完全拿到，开发和取地要同时进行，在项目报批报建上难度较大， 总体规划也有难度；不高于1.2的容积率，对项目规划也提出了难点

2009年12月签订的 第一块地出让合同规定

总面积1613.7亩694.9亩景观用地

宗地用途

批发零售用地4.00004公顷，其 他普通商品住房用地16.000160 公顷

主体建筑物性质附属建筑物性质 建筑总面积 建筑容积率

商住公共服务设施及相关配套 240,002.40平方米 不高于1.2 60米 不高于30% 不低于40% 不大于20% (约4.8万平米)

843亩住宅开发用地 2009年取得首期地块300 亩，二期地块预计要 2011年取得 代征地48.8亩

建筑限高 建筑密度 绿地率 商业建筑面积

交通动线----未来苏锡常南部高速公路利好规划三横：沿江高速、锡宜高速、苏锡常高速 三连：沪宁高速、沪宁高铁、沿江高铁沪宁高速 沿江高铁

(至上海、南京在1小时内)未来规划： 青洋路至锡宜高速段打通，青洋路高架延伸段连通锡宜高速， 分流省道和常漕路南北往来车流，使得项目至常州市区车程 控制在半小时内(目前高架通至武进大道); 苏锡常南部高速公路(太湖隧道),大大缩短了项目到无锡、 苏州、上海的距离，预计2015年建成。 沿江高铁(规划中的镇南铁路“升级版”),预计全长300 余公里，设计时速约为250公里，依长江而建，目前还在规划 中。从南京禄口机场，途经镇江、常州、江阴、张家港、常 熟、太仓市至上海嘉定南翔，其中常州在金坛市、武进区 (常泰高速交叉口) 、戚墅堰区

(横山桥)拟设站点 。

横山桥

沿江高速 锡宜高速

青洋路高速

本案苏锡常南部高速 马山、锡宜公路下匝道口

交通动线----未来苏锡常南部高速公路利好规划沿江高铁

铁路：沪宁高铁、 沿江高铁轨交：1号线(规划期2010-2018年)沪宁铁路

未来规划： 1号线一期工程北海路至南夏墅段，长约34.06公里，经过 京沪高铁常州站，市民广场、常州火车站、文化宫、同济桥、

南夏墅

武进区政府、大学城、南夏墅站点

本案

交通动线常州市 常州市中心：和平路—常武路—S232省道—分百路左转—项目 苏州市中心：沪宁高速—锡宜高速--(陆区)马山出口—S232省道—分百路左转— 项目 无锡市中心：环太湖公路—S232省道—分百路左转—项目 宜兴市中心：陶都路—龙潭东路—宜浦路—东氿大道—S232省道—分百路左转— 项目 马山：古竹路—环湖大道—项目

无锡市

本案

马山镇

宜兴市

苏州市

交通动线常州市

无锡市区、常州市区到项目均为大约40-50分钟车程。 马山镇到项目仅需10几分钟的车程 上海至项目需2.5小时

距离距常州市中心38公里 车程：50分钟 距无锡市中心36公里 车程40分钟 无锡市

距宜兴市中心38.6公里 车程50分钟

本案距马山镇9.2公里 车程10分钟

马山镇

距苏州市中心90公里 车程1.5小时苏州市

宜兴市

区域规划及资源---太湖湾旅游度假区

太湖湾旅游度假区，位于武进区南部的潘家、雪堰镇境内，东临无锡马山，南至太湖，西接宜兴分水，北至 锡宜公路。度假区区划面积40平方公里，区内有山头19座，山坞11个，大小水库8个，湖岸线长约7公里。 太湖湾规划开发建设年限为16年(2005年—2020年),计划总投入73亿元，其中，“十一五”计划投资35

亿元。正在建设的旅游景区有江苏数字文化基地、中华孝道园等；五星级酒店以及高尔夫球场均在规划中。未来常州环太湖区域将形成多点发力，共同推进的局面。度假类公寓和低密度住宅为区域内主要房地产物业类型 。

太湖湾旅游度假区----六大功能分区，高层次商务休闲为特色湖滨度假胜地①永丰水街区 游艇俱乐部、帆船训练学校、餐厅、商业街、酒店、银行、 邮局等。 ②龙湾度假区 一个面向商务和会展市场的高档商务休闲区，主要包括山 顶酒店、高尔夫乡村俱乐部、国际会议中心和渔人码头四 部分。 ③盘古中心区(暂停) 一个集生态、园艺、科研、教育、娱乐于一体的主题园区， 主要设施有：生物圈、植物研究所、湖生态中心、湿地和 游客接待中心等。 …… 此处隐藏：928字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……