农村土地使用权资本化的几个理论问题

发布时间：2021-06-11

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江西财经大学学报J R AL O I G N VE ST F F N NC N C N OU N F J AN XIU I R IY O I A E A D E O OMI ES

NO. 5, 2 0 0 4

S ra e ilN0.5 3

农村土地使用权资本化的几个理论问题张跃进(南京审计学院经济系，江苏南京 2 02 ) 10 9

摘

要：实行土地使用权资本化，是建立我国农+ -￣要素的流转机制的一项制度安排。它把农民承包土 -- L+

地的权利所产生的潜在收益予以贴现，并以此作为使用权的资本价格进入市场交易，从而推动土地要素的流转。

土地使用权资本化有两种形态，四种效应。在 3年承包期制度约束下，农村土地使用权的价值比较低。土地使用 O 权资本化不是土地私有化，而是改革土地集体所有制的起点。关键词：要素流转机制；土地使用权资本化；资本替代中图分类号：F l文献标识码：A 3O 文章编号：10— 92 (04 5 00— 7 0 8 25 2 0 )0—0 5 0

土地制度及其产权关系长期以来制约着我国农业的进一

经营的制度相当于大陆法系中“总有” ( ea gsmti nl eg tm)② e￣共有制，既非按份共有，又非共同共有 (韩松， 19 ) 93。

步改革和发展。建立农村土地要素流转机制，一直是我

国农业改革的薄弱点和难点。土地要素流转机制缺位日益成为解决“三农”问题的制约因素。与此形成鲜明对照的是，改革开放以来建立的城市土地要素流转机制成效十分显著。我国城市土地制度主要借鉴原香港 (王室所有 )土地制度，质上就是国有土地使用权的资本化的一种具

这种土地社区所有的制度，使得土地要素跨社区流转变得不可能，社区内部倒是频繁调整。显然，土地要素流转机制缺位是一切社区所有包括我国的农村土地集体所

有 )制的痼疾，不能适应市场经济的发展要求。从英国的“圈地运动”开始，一部资本主义发展史就是，社区土地

体形式。尽管实践中仍存在许多问题，这种制度所建立的城市土地要素流转机制，直接推动了城市经济增长和市政建设的飞跃。农村土地使用权资本化就是借鉴城市土地制

所有制破坏史，虽然充满道义上的累累罪恶，却是反映

土地资源配置效率不断提高的过程。上世纪 8 0年代，人们从法学和经济学角度对农村土地集体所有制进行了大量研究，对集体所有制和这种制度下的土地承包经营方式存在的缺陷，有了初步的认识。进入

度的成功经验，建立有中国特色的农村土地要素流转机制，促进农村各项要素流动，加速小康社会和现代化进程，必将成为 2世纪中国社会发展的又一里程碑。 l一

、

为什么要实行农村土地使用权资本化？

9 0年代以后，农村土地制度产权模糊性及其内在弊端越来越：受到人们的关注。建立土地要素流转机制成为理论和实践深索的重点。 19 94年《农业经济问题》杂志第三期刊登了一组讨论

土地是一切时代一切国家的农业、农村和农民问题的

核心和标志。我国伟大的土地改革建立起世界历史上规模最大的自耕农土地私有制度，但紧接着的合作化运动和人民公社化把农民的土地私有制转变为集中经营的土地集体

农村土地使用权的文章，开始了对农村土地要素流转问题的大讨论。针对实践中发生的农民土地承包权被部分干部任意收回、调整的问题，人f又对农村土地承包经营权的 f 法律特征进行了探讨，提出用土地使用权取代承包经营权，不仅能较好地同构土地权利体系 (即农用地使用权与建设用：也使用权 ),而且也将减少许多无谓的概念之争” (许合进，19 ) 99。由=土地制度具有根本性，属于“『=深层次问题”,人

所有制。集体耕作违反了农业土地经营的“马歇尔效率”原则，抑制了农民的劳动积极性，最终被广大农民所抛

弃。改革后形成的“双层经营体制”比土地集体经营效率要高，但土地集体所有制的本质并没有触动。在这种体制下，农民对土地的关系，在很大程度上与遥远古代的部落

共有制几乎完全一样：社区 (村落)成员的身份凭出生自然 (部分人通过婚姻 )取得，社区成员共同拥有土地所有权；任何成员不得出卖土地；土地定期在成员问重新平均

们的讨论往往回避实质问题，主要贡献在于提出延长农民土地承包期限的主张，但仍无法改变农业滞后于经济发展的局面。

分配；调整原则是平均主义的，主要以人口为依据，且耕地的质量也尽量公平 (肥瘦搭配 )。从集体成员对土地所有权关系看，我国现阶段实行的土地集体所有、

家庭承包

土地集体所有制的缺陷，不仅仅是土地要素的流动问题，而且涉及：剩余劳动力转移、农民收人、农村发农村

收稿日期：2 0— 6 2 04 0— 5

作者简介：张跃进，南京审计学院经济系教师，经济学博士

研究方向：比较经济学、法律经济学。

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展、土地经营规模和城市化进程等一系列关系到国家现代化的根本问题。为了在现有制度下，建立土地要素流转机制，人们提出了诸如“承包经营权”“、发包权”、“转包权”“、继承权”“、租佃权”“、永佃权”“、转让权”“、承租权”“发权”和“、开土地使用股份化、权

费雪 (vn i e)10出版的《 I igFs r 96年 r h资本的性质与

收益》 (h a r o cpa a no e T eN t e f ail n I m )一书把“ u t d c资本”定义为能在一段时期内提供服务的财富——包括土地、机器、建筑物、原材料、自然资源、人的技能等，而“收益”则是指服务流量超过必要的维持和更替费用的余额。连接资本与收益的是利率，因为资本的价值只不过是由其产生的未来收益流量的现在值 ( l g Ba, u 18 ) 9 6。费雪关于价值是未来收益的现在值命题，构成了现代评估技术的理论基础。费雪建立了直接资本化和报

证券化”等观点和政策建议。一些地方还进行了广泛的试验，推出了许多具体模式。比较有影响的有：山东省平度市试验的“田制”两、广东省南海市首创的“土地股份合作制”、江苏省锡山市的“村办农场”模式、安徽省

阜阳市东刘村的反租倒包法，等等 (迟福林，19 ) 99。这些试验，无一例外地都是不成功的。原因很简单，农村土地要素的使用者——广大农民并没有成为这些模也禁止一切形式的“农村土地买卖”。 20年 3月 1日，《 03中华人民共和国农村土地承包法》正式实行。该法“赋予农民长期而有保障的土地使用权”,在农村土地农业用途的前提下，为农村土地使用

酬资本化法的数学方法和观念 (美国估价学会，20) 0 1。农村土地使用权是属于农民从事农业经营活动的权

利。放弃使用权就放弃了潜在

的收益，得到使用权就获化，就是设法找出能产生等值收益的“资本”的价值，并以这种价值代表土地使用权的价值。它等于使用权有效期内历年收益的贴现值。用这个贴现值表示的这块土地的使慝权的市场价值就是进入市场交易的基准价格。只要一项可以带来收益的权利能够进入市场流通，进行自由交易，那么，这种权利就可以说被资本化了。

式的主动参与者，反而成为利益的受害者；同时，法律得了取得收益的机会和可能性。对土地使用权进行资本

权资本化清除了法律障碍。二、土地使用权资本化的理论梗要

农村土地使用权是法律赋予农民利用集体所有 (少量属于国家所有 )的土地从事农业经营活动的权利，是从土地所有权中派生出来的收益性权利 ( sf c) U u ut。它之所 r以可以被“资本化” ( a i la o ) C p ai t n,就是因为这种权 t zi利像其他资本一样可以给当事人带来收益。抽象权利的

土地使用权的市场价值与市场交易价格是两个不同的概念。但就整体和长期而言.两者是一致的。这种一致恰恰是通过两者的不一致 .达到的。从我国实际情况来

看，由于农业向外转移劳动力的压力巨大 (对数和相绝对数都远远偏离与我国经济发展阶段相适应的合理水平),可以预见，市场价格将在很长一段时期内低于土地使用权的资本价值。( I土地使用权资本化的基本方法二：

资本化，是市场经济活动日益发展的结果，又是市场成熟的标志。 (一)何谓“土地使用权资本化”

所谓资本化 ( ai l a o ) C pt i t n,是指任何把资产凭其收 az i益转换成资产的现期市场交换价值的过程。资产资本化的目的在于为这项资产的市场交易提供一个基准价格标准。马克思最早提出了收益资本化的思想。③写到：他 “土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，

土地使用权的资本化是收益资本化的一种具体形式。收益资本化的方法根据回报 (e r n cpt )的不同 rt n o ai 1 u a

类型又分为两种：直接资本化和报酬资本化。前者运用收益率 (ao ert)的概念，

以某项资产单一年份的收 iem ae益 (可用若干年的平均收益 )除以一适当的收益率也 (为“称资本化率” )就可得到资产的资本价值。后者运用报酬率 (il r e y d a )的概念，计算资产存续期间所有 e t收益的贴 j值与投资者的投资量之问的比较。它的优点见是预先告知投资：购买土地使用权是否可以得到足额补偿或有盈利，其计算公式为：:一

它是按普通利息率来计算的” (马克思，19 ) 84。马歇尔 ( le rhl Af d Ma a )不仅因提出土地价值公式 r s 1而闻名，而且他对土地资本化的贡献远比一般人看到的

更加深刻，以至于我们可以说他完成了现代资本化评估的基本原则和方法。“任何一块土地的资本还原价值是

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1 2,,

…,

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其可能提供的所有纯收人的薄计折现值，……土地所有

公式中，足是历年土地的净收益，是贴现率，也叫

权所提供的那种社会地位和其他个人满足的货币等价并不表现为土地的货币收益，但列人它的资本货币价值。”(马歇尔，19 ) 80。

“内部收益率”,它是把收益折算成等于资本投资价值的贴现比率。从投资者角度看，通过比较与市场通行的利率 r的大小，就可以决定购买土地使用权能否收回投

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资，并获得利润。如果大于 r,则投资可行并可获利

旧”现象。而“旧”之所.折以发生，恰恰是因为资本有使用寿命，这是所有其他有形物质资本 (土地是例外 )所共同具有的特性。越是期限接近终了，使用权的资本价值越低。(四)土地使用权资本化的四大效应

润；如果小于 r,则投资不可行，否则，投资不能收回。

土地使用权资本化公式是在市场接近完全竞争的假设前提下建立的。现实生活总是与这种假设相去甚远，

但假设之下的理论模型仍然具有指导意义。资本化率 (从投资者角度看，就是投资的预期利润率 )的确定至关

土地使用权资本化的构想，根本出发点和立足点是

创造一个有利于要素——土地、农村劳动力和资本——流动的制度安排条件，其最终目的在于加速国家的现代化进程

重要

,它是土地使用权资本化的基础。它显然与利率水平有密切关系，但：迁必须考虑到土地的稀缺性、土地财

富给持有者带来的心理安稳感和满足感等有利因素，还要考虑到土地产出易受自然条件限制的不确定性、流动性差、政府征收和税费提高的风险等不利因素，再加上

突破土地集体所有制的束缚。土地使用权资本化，使得农村土地使用权进入市场交易。一旦交易发生，由于竞争机制的作用，必然会在这个市场的范围内形成均衡家。

市场发展程度和其他制度因素的影响。总之，确定土地价格。:市场的边界会逐渐扩大，最后扩展到整个国塞个使用权资本化价值，在理论计算上由于考虑的因素众多，显得复杂且难周全。但幸运的是，只要有足够的交易量，

如果农户土地使用权是终生可转让可继承的，则实行土地使用权资本化政策，不仅可以克服集体所有权的

市场通过竞争和价格调整，在短期内会自发地形成一个通行的资本化率。到那时，市场价格是所有使用权买卖双方共同的参照标准。( )土地使用权资本化的两种形态三

制度障碍，而且还可打破集体社区自然范围对土地规模经营的限制：土地面积可以哭破集体社区的边界，长期资本投入也可突破局限于本社区成员的束缚。任何有志于农耕—一被凯恩斯称作人生两个最大乐趣之一的人，都可以通过在市场上购买土地使用权把资本投入土地。这既增加了资：的来源，又创造了这么一种可能性，即可以由农民自己斩断他们及其家庭与土地联系的脐带。

根据资本化基本公式，我们可以推导出两种情形：

理想型资本化形态和准资本化形态。让我们先看前者。纯资本化形态。如果农民的土地使用权是永久、可继承的，那么，通过使用权资本化在市场进行转让时，时间无期限，公式 ( )中 n 1—,因而每年潜在收益的

土地使用权资；必然打破集体所有权设定的边界，或化者说，农村社区共有性质的集体在市场主体追求利益的行为下必然失去旧的所有权主体的性质，转变成纯粹的地理和生活居住的社区。

贴现值总和最大，从而土地的资本价值最大。其次，使用权购买者在任何时期都可以转让使用权，充分收回原先的投资。最后，任何购买使用

权的人都对土地的未

来使用方式、方法等有明确的信息，不确定性 (风险 )大大降低。此外，由于使用权的非物质性，它比其他物质资本具有更大的价值保值功能，是应付通货膨胀威胁的优良工具。因此，这种资本化是纯粹形态的，也是理想型的资本化。它不仅具有稳定性强、不确定性最低的

增加农村劳动力转移的财富量。农村土地使用权进入市场以后，:地的价值将大幅攀升。这样，每个农户 t的家庭资产价值就会立即增加。这就是土地资本化产生的财富效应。土地资本化财富效应，短期内会增加农民家庭财富总量，改善生活条件和收入水平；长期影响意义更深远：

优点，而且能从根本上打破农村社区边界对土地使用权流转的自然限制，因为不存在土地使用权定期被原有社区收回的危险。

富有了的农民会在教育上增力对他们自己和他们的子女[的投资。这有利于农民向城市迁徙，向非农产业转移。当一个农民家庭到城市落户时，他再也不会像现在一样，放弃讲种多年的土地而毫无所获和得不到任何补偿，相

有限资本化形态。如果农民的土地使用权是有期限的，仅在期限内是可以继承的，如我国目前的情形，则

使用权资本化过程将有所调整。资本化公式中的 n就是一

反，他通过出售土地使用权会：茨得一笔可观的资本收益，这笔收入无疑会增强他迁居的能力和改善适应城市生活

个有限的值。虽然 n大于 2 O以后，固定收益的贴现值已经很小，但毕竟对投资者的心理预期会产生重大影响。

的条件。只有当农民可以并E.能自由地向城市转移，可中国的农业人口才可能迅速下降。随着农业劳动力大规模向外转移，资本对劳动力的

尤其是，如果公式中 n的值低于一代人的期限 ( O 3 2 0年),土地使用权的当年资本价值不仅比无期限的要低，

而且还要随着时问的流逝而递减，仿佛发生了资本“折

替代势必发生。资本品如农业饥械、建筑物和其他设备

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的投资，需要大量资金。对仍然留在农业的农户而言，资金除了家庭积累之外，主要部分必须通过信贷渠道来解决。土地使用权资本化以后，农户得到了融资

的天然担保物。全世界发达国家的农民都是通过土地抵押从银

由前面土地使用权资本化公式推知，土地使用权本身的期限决定了资本化的价值。理想形态是永久无期限

的。而有期限的使用权，又-以推知，期限越长，资本 .化价值越高。

行获得信贷支持的。中国农民过去曾经是这样，在使用权资本化以后，也将必然是这样。

3的期限限制，使土地使用权对其拥有者而言产 0年生了使月寿命从投资角度看，购买土地使用权就必须要考虑到折旧问题。投资者要在 3内通过出售农产品 0年来收回投资，则每年提取的土地折旧费将是一个很大的

保护耕地。在农村土地使用权资本化以后，土地有了明确的主人。在这种情况下，即便政府确实因公益事业的需要而征用农民的土地，也必需按市场通行的价格

量。这样一来，要么农产品价格高利润大，要么土地使用权的资本价值 (场出售的价格 )极低，否则，无法市吸引别人购买：地使用权。而经济理论和实证资料都表匕。明，社会对农产品的需求价格弹性和需求收入弹性都低于1,这意味着不可能指望提两农产品价格来获得高利润率；而要实现=地要素的流转，结果只能是土地使用权匕

公平及时足额支付补偿金。这迫使政府合理经济地利用土地。各种开发项目和市政建设项目必须考虑到土地成本，而且，土地市场价格的存在本身，也就从经济上阻断了地方政府通过低价征用农村集体土地，再转手倒卖土地使用权的生财之路。

只有土地使用权资本化才能真正具备建立土地要素市场的条件。土地的稀缺程度在市场价格上得到反映。这迫使社会珍惜每一寸土地，而且，因为土地宝贵而更

价值被极大地压低。

更糟的是，随着土地使权接近终期，土地使用者对土地}固定投资会大大减少，经营方式也会朝着不利 r】

加重视保护土地。保护耕地，避免土地流失，不仅节约了土地资源，而且还会起到保护生态环境的重要作用。

于可持续发展的方向转变，从而影响土地未来的产出率和资本使用权价值。此外，这种有期限的使用权资本化，不会从根本上突破农村土地使用权的社区边界，土地所有者农村集体的规模完全锁定了土地使用权流转范围。随着农业机械化和大量资本的投入，现有

以自然村为社区边界的土地面积，将成为制约土地经营规模自然 (法律？ )限制。

促进规模经营和集约经营。土地使用权资本化一方面使劳动力要素得以不断流出土地，离开农业，减少农

业人口在总人口中的比重；另一方面，又使得资本要素能够大量地自由进入土地和农业，打破长期以来制约我

国农村发展的资本制约瓶颈。这就是世界农业发展史上曾经有过的资本对劳动的替代 (国为典型 )和资本对美土地的替代 (兰、日本为典型)过程。这样，我国农荷

再从社区成员农民的角度看，区区数亩承包经营的土地，由于存在承包期限的制约，对固守土地经营的农民来说，规模和收入都有限。对想放弃土地的农民来说，土地使片权的市场价值对自己和家庭的非农化移动帮助 i也有限。这很容易造成“土：乡”“土离乡心不离离、离离”的状况，因为承包的土地是一项权利，也是一项义务，弃之可惜，留之无益。绝不像有些人想当然地认为，

业劳动力人均耕地面积和人均资本占有量两者都可以得到大幅提高，从而农业劳动生产率得以向世界先进水平看齐。在我国已经成为 WT O成员的情况下，农产品的竞争力最终只能通过提高农业劳动生产率来增加。三、农村土地使用权资本化的现实可行性

《村土地承包法》把“民长期而有保障的土地农农使用权”具体化为“土地承包权”“、土地承包经营权”、

农民保留家乡的土地承包权利，可以成为一种留有“退路”的社会“险”保。它使得离乡进城的劳动力在心理上永远不能斩断与土地的脐带

获得“补偿”权和“其他权利”,并且这些权利可以“互换”“、继承”“、转包”“、自愿放弃”“法采取转、依让、出租、人股、抵押或者其他方式流转”。这实际上从法律上肯定了农村土地使用权资本化。现实迫切需要研究农村土地资本化的具体途径和方法。( )固定期限抑制土地使用权资本价值一

据勃华社报道，2 0,我国农村劳动力离乡外出 0 3年就业的人数继续增加，总数约为 9 0万人，比上年增加 9o 5 0万人可是，在这将近一亿人口的庞大阵容中，绝大 0部分都不能在他们为之奉献了青春和汗水的地方落下脚来。与大量农民进城务工的事实相比，我国农民的非农

《村土地

承包法》规定，农民对耕地的承包期为农3 0年，草地、荒地、滩涂等可以长于 3。法律的这种 0年

化速率仍然是极低的。原因固：多，与土地的不可分然很割性无疑是一个重要方面。能否把农民使用土地的权利转换成可继承、可转让的永久权利呢？如此可以大幅提

规定对我国农村土地资本化的形式和过程影响巨大。让我们先分析它对土地使用权的购买者的影响。

高农村土地的资本价值，既可增加边际农民转让土地的

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积极性，又可扩大继续务农的土地耕种面积。经济转型国家土地改革实践也间接地证实了这一点。和国都无一例外地实行农村土地私有化为目标的改革，成效显著 ( y￣n B 00;而东部 ( B 3aO,20 )特别是亚洲部分 )

土地中可以得到的全部收益，也就是说，含有农民得

到的劳动要素、资本要素、土地要素和作为经营者的管远远大于一亩地的土地要素的收益。如果考虑到土地给人们带来的非直接的经济收益——这只有在土地要素可

东欧国家和前苏联西部 (主要属于欧洲部分 )诸加盟共理要素的收入。这样，从一亩地中可以得到的收益应当

诸共和国要么保持原状，要么实行有时间限制的土地使用权下放农户的改革，一般而言，问题很多 (张跃进，20 ) 0 1。 ( )一个近似的实例二

以自由流动的社会才会出 .我国目前，拥有土地使，在用权的人 (民 )反而受到社会的歧视，则土地使用权农资本化的价值一般将高于地租的收入。再其次，农民家庭掌握的小块土地存在要素比例严重失调的现象——相对于一定的土地要素，资本要素太少，而劳动要素又太多，因而土地的总体产出能力受到限制。如果：地使用权在投资者手中，加以适当调整， E

实践中农村土地流转的部分形式对理解我国农村土地使用权资本化价值很有参考和借鉴意义。在江苏省南京市以北不远的六合县横梁乡，香港上市公司超大集团在当地政府的帮助下，建立了一个现代化农业示范基地。该基地 2 0 0 0年 9月在横梁乡首期租地 l0 00亩，一年后

扩大资本要素的投入量，减少劳动要素的投入量，自然会相应大幅度提高土地要素的产出量。

这样从机会成本

扩展到 30。基地用现代生物工程技术，生产无公害 5 0亩蔬菜，供应南京同类产品市场份额的 8%以上。 0 超大集团从农民手中租用土地使用权，价格仅为每年每亩 8元人民币。 0

的角度看，农村土地使用权资本化的价值又会提高。正是从这里，我们看到土地资本化以后，城市剩余资本、甚至匡际资本大量流人农村土地的经济理由和诱人前景 l的。

如果用资本化的观点看，农民每年每亩得到 8的 0元出租收益，用银行居民储蓄存款一年期利率 1 8 .%计算， 9 每亩地的土地使用权资本价值仅等于 4 4 . 0 0 0元。这就是 4说，农民拥有一亩地的承包经营权，只相当于在银行存了 44. 0 0 0元的一年期定期存款。一般农户承包的土地人 4均不足一亩，户均 5亩左右，按超大集团的租金计算，

考虑到上述多种因素，我们不妨假定全国耕地每亩纯收益为 20元，则根据 2 0 0 0 0年普查的数据，全国耕地

面积 10 4万公顷，折算战亩数，约为 156 30 9 0 0万亩。这

样，全国耕地总的使用权资本价值约为 30 .亿元人民 91 2币。④

这近 4干亿元人民币的土地使用权价值，在现有的制度下，是埋藏在土地中的誉在价值。使用权资本化就

农户家庭的全部土地使用权的资本价值约为 2 3万元。~常识和直觉告诉我们，这显然极大地低估了土地的收益

是要唤醒沉睡的资源，像魔去一样改变中国农业、农村和农民的命运。

能力。然而，这就是活生生的现实！尽管如此，农民还是乐意，因为，承包的土地本来是有机会进城务工的农民的负担。

土地使片权不像普通证券等金融资产的流动性强， I 每年能够真实上市交易的量只不过是土地存量的很小部分，因此，_市场交易价格将：比按全部土地计算的理论价值高⑤

( )我国农村土地使用权资本化市场价值初步估三计

然而，仔细推敲上述实例中农民出租土地使用权的价格，我们可以发现，虽然在形式上与真正意义上的农村土地使用权资本化价值很相似，但还是有区别的。首先，前文我们定义土地使用权资本化价值是土地未来收益贴现值的总和。而在实例当中，我们是按现行

四、农村土地使用权资本化是土地私有化吗？

土}使用权资本化不是土地私有化。土地使用权主也要是农民集体所有的土地定期分配给社区内集体农民使用的权刊： t地名义上是抽象的组织“集体”所有，实

银行一年期定期存款利率反推出土地使用权的资本价值的。实际上，我国银行的储蓄存款与真实的市场利率 (市场平均投资回报率)历来不一致。超大集团付给农民的年租金，不是按市场利率计算出来的当期收益量。土地使用权资本化应当用贴现率——市场平均回报率，来近似地加以衡量。其次，土地使用权的土地收益，应当是农民从经营

际上，是集体内部所有成员的共有，是当代中国农村土

地“行”的一种形式。只要集体存在，不论社区内部总：的农民：样处理土地使用权，都不会触动集体组织的抽象地位如果使用权是永久玎继承的，当一户农民出售了土地使用权之后，会有新的土地使用权人成为集体的成员，然而，这些新成员只是在土地使用权的层面上成为集体组织成员，是名义上的成员，他们仍然保持原来的身份和职业，除非他们完全以务农为生。当然，如果

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一

个集体组织的所有成员都出售了自己的土地使用权，

谓土地使用权证券化，就是把由农村土地使用权能够获

担保 ),发行证券 (以是固定可原来的集体组织性质发生了变化，但组织的社区性质还得的收益 .作为抵押品 (,然后由经营土是一样的。这正像一个城市被划归到另一个行政辖区以利息的债券，也可以是股权性质的股票 )后，城市本身还是存在的情形一样。所谓私有化，是指原本是公共所有的资产转归个人所有的行为。我们来看看俄罗斯和东欧一些国家是怎样“私有化”的吧。苏联解体以后，土地私有化成为政府和俄罗斯经济学界的主流看法和政策，但实际进程与预想

地的法人把这些证券在证券市场上向广大投资者出售。它是不动证券化的一种形式不动产证券化最早起源于美国，后来推向了世界发达国家。一些发展中国家，如菲律宾，就曾颁布政府政令，试图通过建立农村土地信托机构，在保留土地主人土地所有权的前提下，把分

的相差很大。俄罗斯力求把国家所有的

土地 (使用权一直为集体农庄和国营农场占有 )划给农民所有，期望他们建立西方似的家庭农场。然而，政府过去对农业的大量补贴再也没有了，导致许多俄罗斯农民经营农场的风

散的小块土地集中起来经营，以其收益发行证券，动员私人资本，用以“除贫困”“消、保证食品安全”“、增加国际竞争力”和“严 ( mpw r农民权利”赋 e o e)(rs e t f h hl pns O 9。 Pei n o e P ip ie,l9 ) d t i

险加大，且付出的劳动和辛劳比过去多得多，因而农民建立家庭农场的积极性不高。与此同时，东欧国家的私有化热情高涨，而且一退就干脆退到合作化以前的状态。匈牙利、保加利亚和阿尔巴利亚都是如此。在大规模的私有化过程中，他们以物归原主为原则，这样，战前大地主的继承人就可以得到大片土地，而真正的农民从土地私有化过程中得到的土地是有限的。尽管如此，土地私有还是让广大农民得到了农业最重要的生产要素，因而，社会普遍获得利益 ( a at, 0 0。 C M pf 2 0 ) H

为什么说证券化比普通的：地使用权资本化更高级 t呢？

我们知道，土地使用权资本化过程中可供出售的最小单位土地必须服从农业生产规模的限制，一般而言，投资者购买的资金量相当可观对城市中大量存在的中

小投资者，要购买一定规模的土地使用权，困难比较大。如果土地使用权证券化了，那幺，每一单位证券的价格就是很小的，这样，可以吸引：量投资者投资农村土地

使用权，真正起到动员社会资金投资农业现代化的目的。而且，土地使用权资本化相对：地证券化而言，流动性 t要差得多。证券化了的农村土地使用权由于其充分的流动性，还会在工业固定资产、服务业、高科技等领域之间相互连：动，具有拉平不同行业投资回报率的功效。当然，土地使用权证券化需要大型社团法人与金融机构的参与，涉及的技术和操作程序复杂，一般难以启

我国农村实行土地使用权资本化并没有人失去什么，国家也无损失，因为使用权本来就属于农民，现在 t地

由他们把使用权推入市场交易，使用权只不过在市场上流转，而不会消失。农民的土地使用权原来就是农民的，现在只不过

增加了农民处分土地使用权的自主权力而已。

何况，土地所有权本身就是从农民那里得到的呢。土地使用权资本化是物归原主，返田于农，社会主义条件下的耕者有其田。

动。所以说，土地使用权资本化是第一步的行动，证券化则是前者的深化和发展。四、:结论

那么，农民因土地使用权资本化而得到的财富增益，是不是对城市居民的不公呢？不是的。农民自建国以后，对国家的贡献是有目共睹的，工业化资金的源头来自农民，现在到了工业反哺农业、城市支援农村的时候了。况且，城市居民的住房 (含城市土地使用权 )早已“私有化”了，为什么农民就不可以出售土地使用权呢？五、农村土地使用权资本化的最高阶段：土地使用权证券化

我国衣村土地集体所有制下的双层经营模式存在农村土地要素流转机制缺位的根本缺陷。实行农村土地使

用权资本化就是把农民使用 t地可以获得的历年收益加以贴现，找出市场交易的价格，利用市场机制提高农业

资源的配置效率，进而促进衣村剩余劳动力转移、非农化和土地观模化集约经营。由=土地使用权是一种无形 F资产，对其运用收益法来实行资本化似乎比较合理和易于操作。比较两种形式，纯婶的土地使用权资本化显然

土地使用权资本化的直接目的是增强土地要素的流转，促进农村劳动力向城市转移，同时，也是为了给农

优于准资本化形态。从理论上讲，土地使用权永久、可

业提供吸收资本的渠道。从吸引资本的角度看，土地使继承、可转让，则资本化得出的资本价值最大，且风险用权资本化是理想的手段，但不是最佳的手段。土地使最小，最隐定：但在我国目前』能进行准资本化形态的 1用权证券化才是最有效果的制度安排。

改革方式，它是农村土地资本化改革的起点，可以为今后的发展积累经验，开辟道路。

土地使用权证券化是使用权资本化的更高形式。所

1 0

土地资本化

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农村土地使用权资本化的几个理论问题

实行土地使用权资本化是一项无先例可资参考的系统

【, m r a cnmcR v w V 19, o 5 (02 J ei n Eoo i ei, o 2 N .】 e e . 20).【6 a ar F 1】C M pm, . r a u a p q

p a B B na￣ .A p p a e o M o rp b【】. J

工程。它充分考虑到制度变迁和制度创新过程中的路径依赖因素，立足于农村土地集体所有权现状，是我国现实政治、经济、意识形态等约束条件下建立土地要素流转机制的最佳选择，具有现实可能性和可操作性。本文是作者主持的“苏省教育厅 20年高校哲学社会科江 03学研究指导项目：农村土地使用权资本化研究”系列论文之一 .项目批准号为：0SD 90 7 3J 700。

M g oBa￣R IO f a H M e￣ a; l OTf U e f . 2 0 p it OI MIK poI e m, tO lHI1 l 0 0. H o p 5.M猫 .C 1 -1 9.￣e .1 3 1

【7 1J野口悠纪雄.土地经济学 (汉译本 )【】.商务印书馆 M19 9 7.

【8 a rs eto t h i i s 9 E eui re 1】P e Pei n f h P ip n,19 . x c t e O d r d ( lp e 9 vNo 1, tb ih n t e . 5lEsa l￣i g h Fanlr Dus De e o r es t v lpme P ga nt m rm a d n P o i i I si to a Re r a t F d r vdng n tt in l f ms n i un Me h ns fr o i zn u o c a ims o M bl ig i L g on Tem i t S co p tl i rl r Prw e e tr Ca ia tr Rua De eo i v lpme t n.

参考文献：… B a g a .G etE o o i s b f e K y e【 j.N w lu,M r k ra c n m s e r en s M t o eYok:Cmn i g Un v iy r s, 1 6 r brd e ier t P e s 98 . s

注

释：它源于英国古老的土地 7程惯例，是普通法中十分独特的一&

【】B aa o,TJ C 6T e H C b H a JO— O H B 2 y J a B 1 Ica O CBH O T a3_ I I l Ml C Oa

点。地三长期出租土地，一般陨例为 9 9年，到期后承租人必须把

3 KI H r ebK— ORt B l巾 T B OO cnCCoX 3fTa J f r C】.一 B n o￣ 3t M K, o p ci KI HH O

20 0 0,I 7 .3 44. ',C 5- 4 o

土地和土地上的附着物无偿回归地主。由于租赁期事实上超出自然人的经济活动期限，租赁双方都存在继承、转让各自权利的客观要

求，以匪避履约不能的风险。这个事实逐渐形成惯例而构成英国土 j地法的根基。应当指出的是，现代英国的土地是私有的，但英国却在其部殖民地如香港、新 D tS地区实行土地国有 (室所有 ) m￣王制度。我国移植香港土地制度时，把国有土地使用权期限缩短为7 O年。

【】 ono,D ( l.中国农村的产权 ( 95【】.汪熙 3 Jhsn .;e a 19 ) A

和段志煌主编.市场经济与中国农业：问题与前景【J.海：复 c上旦大学出版社， 19 . 98【】T n G r d A in e eo me t A It d ci t 4 a, ea . s D v l l a p n: n nr u t n o o o E o o c N e' n P lia ag i As cn mi,￣il d oic Ch ne n i【 a a tl a MI, Sn aoe igp r:Ti s Ac de c r s,2 00 me a mi P e s 0 .PP 1—1 . . 0 6

“总有”是一种共同体所‘制度，其主要特点是：1 )所有物的管理及处分汉能属于共同体，而使用、收益权能则属于村民：

【】Y j aa l h P a n n E o o i M e zt n 5 ui H ) n .T e e s t cn m c o mi i m i a i d ao【 J,Ameia o ra o c l rl c n m c, 1 9 . V 1 8 J rcn Ju l f A ut a E o o is 9 6 o.7 . n uIs e 5 p 5 -11 9. su . pl 8 5 1

2 )村民的权利来自其共同体身份：3 )村民对所有物无份额关系。总有起沥于古日耳曼人分N: N的悖统习惯，别的民族也应有过其 L￣存在的形式凯撒在《高卢战记》曾描述过古日耳曼人氏族分配土地的情况 (尔根，17 )摩 87。

【】汉昌.中 N￣N NN N￣ N NN:2 6成 0世纪前半期[ I. M北京：中国档案出版社 .19 . 94

【l福林 .中国农民的期盼——长期而有保障的土地使用权 7迟【】. M北京：外文出版社，19.】3】9 99:】一】.

⑧西方学者一般认为马

歇尔是第~位探讨土地价值的经济学家。他于 19 0年在其代表作《 8经济学原理》一书中提出了著名的公式：农忖：地价值= L收益/率。但马克思在《本论》第 3卷中利资完整地表述了相同的思想该书虽然迟至 19才由恩格斯编辑 . 84年出版，但手稿显然在马克思逝世 (8 3 )之前就已完成。因此， i8年马克思理折当然地是土地资本化理论的创始者。

【 8】韩19 9 3. (1 . 3

松.我国农民集体所有权的享有形式【法律科学， J】.

[1马克思 .克思恩恪斯全集 ( 2 ).京：人民出版 9马第 5卷北社 .1 7 . 95

【O 1】马歇尔 .经济学原理 (卷 j .北京：商务印书馆下1 97 9 .

( 第一产业约占 G I息量的 1. (0 1 )假定第一中 D’ 5% 20年。 2.

产业全是农业，根据国家统计局 20 04年 2份公布的 20年全国月 03

【1美国估价学台.动产估价 ( 11 不汉译本 ).北京：地质出版社 .20 . 01

G I数据 I步核结果，第一产业产值为 127 D刀 7 4亿元。以此数据推算每亩耕屹创造的产值，约为 841元。这个数据值是我们假定 8. 9的每亩收益 2 0的 4多。可见，2 0的土地亩收益是相当保 0元倍 0元

【 J摩尔根.古代社会 ( 1 汉译本 ).北京：商务印书馆1 81 9 .

守的估计

13 ll许合进 .对土地承包经营权的再思考 I J 1.中国农村经济，19, (). 99 7

tj大城市土地泡沫就是圜土地交易量仅占大城市土地总 3 量很小部， - - (口悠纪雄 . 18)日本苦于城市土地价 x .野的 99。值泡沫，q i[ r苫于农村土地价值太低。但土地交易量的极小比例 4 A L J K会拉动土地市场价格的机制，是完全一样的。所以，预计我国农村