商业地产销售模式研究报告
时间：2025-05-11
很有用的
编号：JY-060612001
商 业 地 产 销 售 模 式
研 讨 报 告
成都置信资产管理公司商业运营部
商业地产销售模式研究
很有用的
一、 商业建筑分类与布局
1、建筑分类：
2、商业布局分类：
在实际操作过程中，商业布局由点、线、面、体的方式演变成L型、U型、圆型、三角型、椭圆型等不同的形态分类。
二、 商业地产的价值体现
1、销售价值
很有用的
是指开发商在开发商业建筑后进行销售，其销售价格往往是开发成本的2－5倍。这种高附加值的销售价格对开发商开发商业地产带来较高的利润空间，所以成为销售价值。 2、交换价值
开发商将商业物业抵押给银行进行贷款，从而获取现金流的一种途径。因为物业有销售价值，所以获取的现金流量大于住宅地产。 3、投资价值
这是指投资者在购买商铺后，能产生物业增值而带来的较高的收益。 4、经营价值
商业物业是经营者进行商业经营的场所，经营者通过在这些场所经营，产生经营收益。
以上四种价值我们称为商业地产的“四大基准价值”。
三、 商铺的销售模式
作为我们内部的分
物权有下列特征：
（1）物权是一种对物支配权。物权的作用在于保障权利人对物的支配，从而享受物的利益。
（2）排他性。这主要是指一物之上不能同时有两个以上内容互不相容的物权；物权具有直接排除不法妨碍的性能。
（3）对世性，物权的义务人是除权利人之外的所有人，因此其义务主体是不特定的。 （4）绝对权，物权的实现不需要义务人的积极协助，以权利人对标的物进行合法支配为惟一要件。
我们将物权所包含所有权，使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出（转让）方式作为分类的测评指标。
（二）物权转移销售 1、完全的物权转移
很有用的
（1）概念：物权通过销售途径，由开发商全部转移到购买方。这种销售模式，我们称作完全的物权转移。
（2）类型：独立式商铺销售 销售完成后权属转移情况：：
比如我们西部鞋都项目、莱茵时代广场部分属于独立商铺销售项目。
2、带条件的物权转移
（1）
其中“带租约销售” （2） 类型：带租约销售、返租销售 销售完成后权属转移情况：
很有用的
优点：
1)解决销售问题，快速回笼资金。
2)使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。 缺点：
现金流量的考验。商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。
合同到期后面临再次选择的问题。“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。 3、不完全的物权转移
（3）产权式销售实质
产权式销售模式实质上是一种以钱生钱的投资方式，即开发商将整个商场分割成若干独立产权的铺位出售给投资者，投资者不直接参与商场经营，而是委托专业的经营管理公司负责统一经营管理，并按合同约定收取租金回报和缴纳一定的管理服务费。因此，售后返租是产权式销售模式最突出的一种形式。
售后返租对各方的好处是明显的。对开发商而言，能够很快的以高价销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行而言，40%～50%的首付，相对一般住宅项目而言，
很有用的
按揭比例并不高，10年还清，期限并不长。就投资者而言，10年返租，风险更小，因为几乎没有人会在返租期间就还不起按揭。能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租，在成都甚至出现了只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是产权式销售模式最根本的优势。 （4）产权式销售的核心要素 是否是已经开业并成熟经营的口岸 是否是实力商家认可的口岸 是否有良好的退出机制 （5）产权式销售模式的保障 旺盛的人气
促使循环消费的功能分区 规模优势
（6）产权税的税费缴纳：
A、产权税：3％ B、工本费：80元 C、公证费：300元
D、保险费：贷款额×10（固定系数） E、维修基金：11000.025（固定系数） 相对物权转移销售的一种，销售中，所有权没有发生变化，开发商通过其他权属获得现金流。它包含以下四种销售模式：
1、经营权销售
(1)类型：统一经营模式（只租不售）
（2）定义：对于投资者或经营者来说，只拥有物业经营权属，而没有物业所有权属。
在商业活动中，这种模式要求开发商资金实力一定要雄厚，能够把项目作为自有资产保留，建立相关的商业经营管理团队进行后期管理，确保物业在一定期限内升值。
(3)优点
比如罗曼大酒店就属于农资公司权属资产，租赁给明宇集团作酒店经营。。这样操作的目的是
很有用的
商业地产销售模式研究报告.doc
将本文的Word文档下载到电脑
