世联深圳城市假日2期前期策划报告

谨呈:地业房地产有限公司

城市假日二期前期策划报告

2005.4本报告是严格保密的。

必须明确的2个前提

Q1:世联对地产宏观大势的理解？

关于房地产泡沫：论据不足

可支配收入与住宅销售价格增长比较(中国)商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度160定基指数：1997年=100

155.05可支配收入定基指数 123.55住宅销售价格定基指数

140

120

1998-2003年，我国城镇居民住房的“房价收入比”呈现下降态势

100

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

(深圳：2003年房价收入比为4.25)

地产行业前景：快速发展可持续数十年我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额1991-2003年，我国房地产业增加值平均只占GDP的1.8%11% 10% 9% 8% 7%美国40年来的稳定线

增长弹性=1.5

增长弹性=1.4

增长弹性=1.3

1991-2001年，我国房地产业增加值对GDP 5%增长弹性为1.09,未来十几年，房地产业增长弹性将上升到1.3,甚至1.54%

6%

2004

2007

2010

2013 2016 2019 2022

2022 2025 2028 2031 2034

(即GDP增长1%,房地产业产出增长1.3%或1.5%)

微观视角下：房地产业的增长空间巨大我国人均住宅使用面积的未来增长空间2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅 17.8平方米平方米/人

中国

美国

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 17.8 20.5美国1 9 4 0年 1950年 1960年

1970年

42.5

32.5

27.5

22.5 24.4

2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右 (建筑面积30平方米左右)

2000

2010

2020

2030

(深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径)

必须明确的2个前提

A1——房地产市场快速健康发展

Q2:世联对地产新政的解读？

观点一：开发商应该以政治大局为重。这次对房地产的宏观调控，已经上升到政治高度，要用政治干预来解决目前面临的房地产局势。我们认为开发商与房地产其他从业人员要清醒地认识到这次调控的政治意义，考虑问题和公众场合的态度要从大局出发，而我们建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目。

不能以市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家对房地产的态度。例如万科集团总经理郁亮早在4月初的一次公开论坛上表态：万科不参与抬高房价的行动，全额退还开盘前的认筹金额，积极参与政府对低收入者的社区开发。

我们建议保持与目前国家舆论一致的言行是十分正确的。

观点二：进一步的房地产调控措施还将继续出台，开发商谨慎面对开发项目的定位。考虑到一季度的统计结果，全国房价同比上涨12%,我们认为更加严厉的调控措施会陆

续出台，达到国家调控警戒线：房价同比增长率小于 5%。如果房价还继续上涨，国家的调控力度还会不断增加。我们估计会有如下的政策可能将用于下一阶段的调控：①个人按揭贷款利率继续向

上浮动；②加重房地产2、3及市场流转税(增加所得税、契税，恢复增值税等);③进一步打击高价商品房，定义豪宅界限为120平方米，开发户型面积70%超过120平方米。对于豪宅的开发贷款和个人按揭贷款给与严格限制。

我们建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目。

观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险能力是开发商本阶段生存和发展的关键。

短期炒楼的套利行为是使得房价疯狂上涨的重要原因之一，将会成为本阶段严打的对象。我们估计国家有可能出台限制异地置业的政策来控制炒楼行为，这使得一些诸如上海、杭州、青岛、三亚等异地置业占过重比例的城市房地产市场短期崩溃，置业者结构会发生全面转化。

我们建议开发商在开发时对客户市场的研究要精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场。

观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜出的关键。

预售前的认筹、分期销售、价格低开高走等利用信息不对称的

房地产营销方式将全面失效，我们估计国家将在法律法规上出台更加严厉的政策控制房地产营销炒作，实现置业者的客观理性。因此，置业者会采取观望态度，市场的交易速度会迅速放缓，交易量也会萎缩。那些，依靠预售来回笼资金和滚动开发的项目将会不能生存。局部竞争市场的针对自用需求的产品核心竞争力，将会是市场的赢家。

我们建议开发商在开发项目的时候要做好充足的资金准备，着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以实力赢得市场。

筹-开盘的销售模式被打破项目运作进程

2005.3.31政府封杀无证认筹，常规的认筹-解预售许可证登记登记认筹选房销售销售

Before预售证 After预售证

认筹的功效：1、开发商信心 2、定价依据 3、开盘储客新的游戏规则下如何解决本该是“认筹”发挥的作用?

[世联研究]

寻找适合项目的登记方式/提升相关活动/客户维护的有效性

1 2 3

不同物业类型登记客户转化为认筹客户的比例、特征研究解筹率的研究(从认筹客户转化为成交客户的比例)解筹率影响因子研究(什么因素可以提高解筹率)转化时间/周期研究(登记—认筹— …… 此处隐藏：846字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……