17、地下车库的成本核算

时间:2025-07-11

地下车库问题解析张伟

问题的提出? 房地产公司开发完毕,住宅商铺均已售 出,由于地处郊区,地下车位大量未售出。 对于地下车库,税务要求必须按住宅的平 均单位成本预留车库成本,该公司住宅平 均单位成本为3000元/平方,如按此标准预 留成本,每个车位将预留成本10万元,而 目前一个车位的售价仅为5万元? 问:会形成什么现象?

问题的提出? 33条解决税务部门与房地产企业在地下停车库成 本分摊上的难题,此条规定对于房地产企业是项重大利 好,对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。 房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的,基 本上、都是利于地下基础设施形成的停车场,也是为了 符合小区规划的车库配比要求。由于房地产企业一般来 说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的,所以 地下车位的销售收入一般在交房后实现,特别是郊区和 经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设 施的简化处理后,在交房时,可以将地下车库的成本计 入公建配套设施,摊入地上的住宅成本,则可以减少前 期应交纳的企业所得税,而以后地下停车位的销售以及 出租所取得的收入属于净收入,无需成本配比,则避免 以后年度成本大于收入的状况。

问题的提出? 某公司:建造地下机械车位,该机械 车位未来不能分割产权,只能用于出租, 因此该公司将机械车位不作为可售面积计 算。 税务认为:该机械车位产权未定,因此 不能作为可售面积,据此要求补缴税款。

问题的提出? 该公司:无论地下停车场所是否可售,成 本均可作为公共配套设施分摊入地上住宅。目 前我公司建造的楼盘,地下车位(除地下机械 车位)都是可以销售的,虽然办不了单独的产 权证,但可以在住宅的产权证上注明车位的所 有权,机械车位是只能出租。 新31号文只是说“利用地下基础设施形成 的停车场所,作为公共配套设施进行处理。” 并没说只限于不能销售的地下停车场所。

问题的提出? 该公司:无论地下停车场所是否可售,成 本均可作为公共配套设施分摊入地上住宅。目 前我公司建造的楼盘,地下车位(除地下机械 车位)都是可以销售的,虽然办不了单独的产 权证,但可以在住宅的产权证上注明车位的所 有权,机械车位是只能出租。 新31号文只是说“利用地下基础设施形成 的停车场所,作为公共配套设施进行处理。” 并没说只限于不能销售的地下停车场所。

问题的提出? 实务中目前所遇到的财务处理方式来看,可售车位成本一 般均按照开发产品单独归集,可售车位

成本归集的会计处理方 式有: 1、按总开发成本中剔除土地成本和其他个别不相关开发成 本成本后按可售面积进行分摊,以此确认车位成本,理由是车 库为地下基础系整个开发工程的组成部分,大部分开发成本都 间接相关; 2、按土建的单独审价报告确定工程土建成本,将土建成本 按总可售面积在房屋和车位中进行分摊,车位仅确认土建成本, 理由是车位成本除了土建外,和其他关联很小; 3、按项目预测的毛利率或车位销售的预计毛利率先预测车 位售价,再按毛利率倒算车位成本,其他归集到房屋成本。

问题的提出? (一)申诉形式(必须是书面) 1、提交正式的申诉报告。 2、提交省局局长信箱。 3、在总局网站或省局网站提问问题。 (二)具体政策 1、33条是17条的例外条款。 2、阐述该条款的实际含义 3、何为地下基础设施?(借助专业部门的解释) (三)延伸 1、其他已经建好可以销售的车位,保留成本,也应该按照 土建保留。 2、机械车位未来成本的分摊。 (四)法律问题

车位与土地增值税 房地产开发公司出租地下车位使用权,与业主签订合同约定使用年限 为20年,使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值 税? 发布日期:2009年06月29日 来源 : 国家税务总局纳税服务司 字体:【大】【中】【小】 答:根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定,土地增 值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为 标志,产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为, 因为没有发生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税,应按照“服务 业———租赁业”项目,以5%的税率缴纳营业税。

热点问题答案谨供参考,具体执行以法律、法规、规章和规范性文 件的规定为准。

车位与土地增值税 国税发[2009]31号文第三十三条如何理解? 【发布日期】: 2010年12月24日 字体:【大】【中】【小】 问题内容: 国税发[2009]31号文第三十三条 企业单独建造 的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成 的停车场所,作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如 下:1、规划为可售车位的,单独核算其成本,如果车位在地下, 并不享受地上配套等,是否只核算土地和建安成本,不用再基础 设施、配套设施、开发间接费了?对于土地成本如何分摊?按车 位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗?2、如果是利用人防设施

建造车位对外销售的,其成本是否按公共配套成本 …… 此处隐藏:511字,全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……

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